OPINIIPiaţa imobiliară: după îngheţ vine corecţia

CRISTIAN DOGARU
Ziarul BURSA #Companii #Imobiliare / 2 decembrie 2022

Piaţa imobiliară: după îngheţ vine corecţia

Încep să apară tot mai multe articole în media privind îngheţarea tranzacţiilor imobiliare. Iar dacă ne uităm pe evoluţia dobânzilor la credite în ultimul an şi la inflaţia în urcare abruptă în 2022, cumpărătorii au toate motivele să fie reţinuţi.

Una era să iei o casă prin credit ipotecar în 2021, cu Robor şi IRCC la minime istorice, în jur de 1%, şi alta este să cumperi acum, cu Robor puţin sub 8% şi IRCC pregătindu-se să se apropie ameninţător de 6%, din ianuarie 2022.

Practic, având în vedere că marja băncilor la creditele ipotecare era de regulă între 2-3%, e ca şi cum s-ar fi sărit de la dobânzi sub 4% la unele în jur de 10%, deci mai mult decât o dublare.

Este imposibil că cererea să nu fie afectată de noile condiţii de creditare, iar estimările analiştilor legate de o încetinire puternică a economiei din 2023 nu au cum să dea curaj suplimentar potenţialilor debitori.

Încetinirea economiei înseamnă locuri de muncă pierdute, salarii şi bonusuri mai mici punctual, un apetit redus de investiţii şi descurajarea cererii.

Când am mai văzut ştiri privind îngheţarea pieţei imobiliare? La o căutare cu Google le identificăm începând din 2009, anul când debuta criza financiară în România (un an mai devreme, premierul Tăriceanu recomandă românilor să cumpere case ieftinite în SUA câtă vreme economia noastră o duce atât de bine-PIB-ul creştea cu rate apropiate de 10% în primele trimestre din 2008). Iar în imobiliare, niciun îngheţ nu este urmat de o creştere a preţurilor, ci de o corecţie iminentă.

Dacă ne uităm pe indicele imobiliare.ro, care monitorizează evoluţia preţurilor la apartamentele noi şi vechi din Bucureşti în funcţie de anunţurile postate de vânzători, vedem că un preţ de 1.700 euro/mp, ca cel din prezent, îl mai avusesem la începutul lui 2009, când piaţa venea însă de mai sus, de la peste 2200 euro/mp la începutul anului 2008.

Corecţia a continuat însă în paşi mici şi siguri astfel încât, la începutul lui 2015, se atingeau 1.000 euro/mp.

O scădere dată şi de contracţia economiei, şi de noile condiţii de creditare (sună cunoscut?), dar şi de deprecierea leului faţă de euro (de la 3,68 lei/euro curs mediu în 2008 am avut un curs mediu de 4,23 lei/euro un an mai târziu).

Este momentul să ne amintim că bursa anticipează, iar piaţa imobiliară reacţionează post factum.

Investitorii din piaţa de capital sunt mereu conectaţi la mersul economiei şi anticipează evoluţia PIB astfel încât întâi vedem corecţii la BVB şi mai apoi primim confirmări din partea PIB-ului (acum bursa şi-a început corecţia din vară, iar PIB-ul este aşteptat să încetinească puternic din 2023).

În schimb, imobiliarele depind mai mult de politica de creditare şi de cea salarială, când apar problemele la job sau pe piaţa monetară debitorii mai întâi încearcă să se descurce din economii şi împrumturi de la prieteni şi abia după câteva luni bune încep să se gândească la darea în plată. Iar când băncile încep masiv executările silite, PIB-ul scade deja de luni bune (la precedenta criză financiară executările silite masive începuseră de prin 2011-2012, în vreme ce PIB-ul a avut minimul în 2009-2010).

Dar şi pe graficele actuale se vede începutul unei uşoare corecţii, de la nivelul maxim din iunie de 1760 euro/mp la cel actual, de 1737 euro/mp, tendinţă care se poate accentua în lunile următoare.

Din fericire, faţă de 2008-2009 declinul preţurilor nu este afectat de evoluţia cursului de schimb, iar debitorii nu fac faţă acum decât creşterilor de dobândă, unele previzibile şi nu arbitrare ca la precedenta criză financiară, când dobânzile fluctuau în funcţie de politica băncii, independent de vreun indice de referinţă, fapt ce a lăsat locul unor abuzuri considerabile.

Opinia Cititorului ( 5 )

  1. Ce a fost in 2009 nu prea mai are cum sa se repete, e un reper irelevant, sunt cu totul alte conditii in prezent.

    Toata masa monetara pompata de atunci pana in prezent se regaseste in buna masura si in "zidarie". BCE si'a umflat portofoliul de la 2 trilioane la 9 trilioane si zice ca ii vor trebui 20 de ani pentru ajustarea sa. 

    In cel mai rau caz (pentru vanzatori), sau cel mai bun caz (pentru cumparatori) preturile pot cobora abia pana la nivelul din 2019 (pre-pandemic), dar si aceasta posibilitate mi se pare putin probabila deoarece bancile centrale vor fi nevoite sa "tipareasca" bani pentru continuarea razboiului, sau pentru reconstructia Ucrainei (daca razboiul se va termina). 

    Deci o scadere a preturilor precum in perioada 2009-2015 este improbabila.

    O dobanda de 6-8% pentru o investitie pe termen lung nu e chiar atat de mare, e mare doar daca o compari cu o perioada in care dobanzile erau nule, chiar si asa, o dobanda de 6-8% e real negativa si e "convenabila" atat timp cat ai venituri. Cheia sta in ce se intampla cu somajul, iar atat timp cat salariile sunt tinute jos iar veniturile cresc inflationist nu ar trebui sa fie probleme cu ocuparea fortei de munca. 

    1. Lumea fără naivi ar fi ca schemele Ponzi fără tine.

    Abia acum intram in iarna, incep sa vina facturile pentru caldura si inca nici nu a fost ger cum era pe vremuri, rezervoarele sunt cam pline cu gaz si petrol rusesc si relativ ieftin, dar cand se vor termina rezerverle atunci v-a incepe adevarata inflatie. Deci probabil o sa urmeze o corectie mai serioasa.

    1. Zice Protan că le ia el pe toate.

    Estimez ca matura va rade totul. Si va fi atat de rau incat veti vedea totul prabusit. La propriu. 75%. Va fi o lipsa de toate cum n am mai trait. Dumnezeu cu mila !

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Avocat Ianul Alexandra
cautavocat.ro
BTPay
danescu.ro
arsc.ro

Curs valutar BNR

27 Ian. 2023
Euro (EUR)Euro4.8922
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.4928
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.8793
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.5612
Gram de aur (XAU)Gram de aur278.5647

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro