TradeVille: Meta Estate Trust se concentrează pe creşterea veniturilor

Compania imobiliară Meta Estate Trust SA a trecut, anul trecut, printr-o transformare majoră a echipei de conducere. Sub îndrumarea noului CEO, Alexandru Bonea, compania se concentrează pe creşterea veniturilor constante, cu un accent deosebit pe segmentul de închirieri rezidenţiale, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

În acest context, au fost stabilite multiple parteneriate cu reţele hoteliere de renume, culminând cu inaugurarea primului hotel Kempinski din România.

Alexandru Bonea a oferit recent, în cadrul celei de-a patra ediţii a evenimentului Quarterly Report, în care TradeVille este partener, o prezentare detaliată despre companie, piaţa imobiliară şi strategiile de investiţie. Discursul său a evidenţiat punctele forte şi oportunităţile pieţei imobiliare din România, abordările tradiţionale şi inovatoare de investiţie, precum şi planurile de viitor ale companiei.

Lansată în martie 2021 de către un colectiv de antreprenori din România, Meta Estate Trust se distinge ca fiind un jucător activ pe piaţa imobiliară, sub forma unui holding. Aceasta a debutat pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti, sub simbolul MET, la data de 29 august 2022. Într-un interval de numai doi ani de la fondare, firma a derulat investiţii în peste 50 de proiecte imobiliare, reuşind să finalizeze profitabil peste 20 dintre ele. Meta Estate Trust colaborează strâns cu dezvoltatorii imobiliari, implicându-se financiar şi achiziţionând proprietăţi în etapele iniţiale de construcţie, atât în Bucureşti, cât şi în alte oraşe importante din România.

Orientările strategice ale companiei cuprind parteneriate pentru dezvoltare comună, proiecte la început de drum, cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii acestora, investiţii în ansambluri rezidenţiale noi, opţiuni pe proprietăţi imobiliare şi alte iniţiative de investiţii flexibile în domeniul imobiliar, menite să genereze randamente atractive. Colaborările cu dezvoltatorii vizează proiecte aflate în stadii preliminare, dotate cu permise de construcţie, unde necesităţile de capital pentru dezvoltare sunt considerabile şi finanţarea bancară nu este cea mai favorabilă opţiune.

Începând cu luna februarie 2024, societatea a numit-o pe Adela Antone în funcţia de director de Investiţii. Cu o carieră de aproape 20 de ani în domeniul financiar-bancar şi real estate, Adela Antone are o experienţă vastă în gestionarea investiţiilor, acumulată prin managementul finanţărilor unor proiecte rezidenţiale complexe.

Structura acţionariatului este constituită din 65% investitori individuali şi 21% entităţi juridice. Figura principală în rândul acţionarilor este Viman Adrian Vasile, care deţine o cotă de 15% din companie. Cunoscut pentru conducerea companiei Kaufland în România pe o perioadă de nouă ani, Adrian Vasile Viman a devenit ulterior CEO şi preşedinte al Consiliului de Administraţie al Kaufland Germania.

• Alexandru Bonea: "Piaţa imobiliară rezidenţială din Bucureşti - una dintre cele mai accesibile din Europa"

Alexandru Bonea a subliniat că piaţa imobiliară rezidenţială din Bucureşti este una dintre cele mai accesibile din Europa, comparativ cu oraşe precum Varşovia şi Budapesta. Cu toate acestea, România se confruntă cu un grad ridicat de supraaglomerare şi un fond locativ învechit, construit în mare parte după 1989. Aceste elemente indică un potenţial de dezvoltare semnificativ pentru piaţa imobiliară locală, având în vedere puterea financiară a românilor de a achiziţiona locuinţe noi.

În prima parte a anului 2024, piaţa imobiliară din România a înregistrat semne de redresare, cu o creştere a tranzacţiilor şi o cerere robustă pentru proprietăţi rezidenţiale. Bucureştiul, centrul activităţii imobiliare din ţară, a vândut aproximativ 26.000 de unităţi imobiliare în primele trei luni ale anului, dintr-un total naţional de aproape 145.400. Cererea pentru locuinţe noi a crescut cu aproape 14% în primele luni ale anului 2024, faţă de aceeaşi perioadă din 2023, datorită condiţiilor îmbunătăţite de creditare care au încurajat achiziţiile amânate. Totuşi, instabilitatea geopolitică şi impredictibilitatea fiscală, împreună cu scăderea ofertei de locuinţe noi cu 17% în Bucureşti şi 15-16% în alte centre regionale, pot pune presiune pe preţuri şi pot limita opţiunile pentru cumpărători.

În acest context, CEO-ul Meta spune că piaţa imobiliară poate varia pe termen scurt din cauza cererii, dar pe termen lung este ghidată de ofertă. Cu toate acestea, domnia sa nu vede motive de îngrijorare pentru Bucureşti, datorită fundamentelor economice solide şi a unei scăderi a autorizărilor de noi dezvoltări rezidenţiale.

• Rezultate financiare solide pentru Meta Estate Trust

În cei peste trei ani de activitate, Meta Estate Trust a avut succes în 17 proiecte imobiliare, generând randamente interne anuale între 15% şi 35%. Bonea a menţionat că rezultatele financiare ale companiei au crescut constant, modelul de business consolidându-se şi livrând rezultate consistente.

În primul trimestru al anului 2024, activitatea Meta Estate Trust a fost marcată de rezultate financiare solide, reflectând atât o creştere a profitabilităţii, cât şi o îmbunătăţire a performanţei operaţionale. Compania a menţinut ritmul bun de vânzări de imobile rezidenţiale început la finalul anului 2023.

Rezultatele financiare obţinute sunt în linie cu bugetul aprobat de actionarii societăţii. În primul trimestru al anului 2024, Meta Estate Trust SA a obţinut venituri totale de 7,25 milioane de lei (faţă de 2,27 milioane de lei în intervalul similar din 2023) şi un profit net de 1,99 milioane de lei (comparativ cu 0,66 milioane de lei). La 31 martie 2024, activele totale au rămas la pragul de 110 milioane de lei, similar cu sfârşitul anului 2023, în timp ce portofoliul de investiţii a atins 105 milioane de lei, în creştere cu 4% în cursul anului financiar 2024.

Activitatea din primul trimestru al anului 2024 s-a concentrat şi pe vânzarea unităţilor achiziţionate anterior. Astfel, societatea a realizat exit-ul din cadrul proiectului imobiliar Mobexpert Homes prin vânzarea ultimelor trei unităţi. Investiţia în acest proiect a fost de tip Early Stage şi a avut o Rată Internă de Rentabilitate anualizată (IRR) de 29,6% pentru întreg proiectul. De asemenea, în primul trimestru din 2024, societatea a vândut un apartament şi un loc de parcare în proiectul imobiliar Parcului 20 din Bucureşti.

Pe 16 ianuarie 2024, societatea a plătit dividende nete în valoare de 3,5 milioane de lei, aşa cum au fost aprobate în AGOA din 7 decembrie 2023.

• Planuri de răscumpărare a acţiunilor

Compania se angajează să livreze randamente sustenabile şi performante. În prezent, randamentul capitalurilor proprii este estimat la un nivel sănătos de 10%, iar Meta Estate Trust îşi propune să menţină şi să îmbunătăţească acest nivel printr-o gestionare prudentă a investiţiilor şi a riscurilor, notează TradeVille

Alexandru Bonea a subliniat importanţa îmbunătăţirii comunicării cu piaţa şi actionarii pentru a reduce acest discount. Compania intenţionează să opereze un program de răscumpărare a acţiunilor pentru a susţine valoarea de piaţă a titlurilor sale şi a reflecta mai precis valoarea reală a activelor.

Meta Estate Trust aşteaptă cu interes legea societăţilor de investiţii imobiliare, propusă în Parlament în aprilie 2024. Această reglementare va oferi un cadru legal clar şi favorabil pentru companiile de tip REIT, facilitând investiţiile şi creşterea în sectorul imobiliar. Compania vede această dezvoltare ca pe o oportunitate de a se alinia standardelor internaţionale şi de a atrage noi investitori.

• MET, în declin la BVB

Acţiunile MET se tranzacţionează în scădere cu 9% în ultimele 12 luni, pe un rulaj de 18,9 milioane de lei, şi cu o dinamică de -5,2% în anul curent, în creştere faţă de situaţia de la ultimul raport întocmit, din 20 mai. Compania plănuieşte să realizeze transferul acţiunilor de pe Sistemul Multilateral de Tranzacţionare pe piaţa principala a BVB în 2025.

Indicele BETAeRO a avut, în schimb, o performanţă pozitivă, de +24% în ultimele 12 luni, dintre care +8% a fost realizat doar de la începutul anului.

• Oportunităţi şi riscuri ale investiţiei în Meta Estate Trust

Oportunităţi

- Program răscumpărare: În cadrul AGEA din 25 aprilie 2024, compania a decis aprobarea unui program de răscumpărare de acţiuni pentru un număr maxim de 10 milioane de titluri, pe o perioadă de maxim 18 luni, cu scopul de a diminua discountul dintre valoarea contabilă şi valoarea de tranzacţionare a acţiunilor. Programul are ca obiectiv creşterea lichidităţii şi a preţului acţiunilor MET. Conform calculelor companiei, valoare contabilă a acţiunii MET este de 1,12, cu 55% mai mare decât ultimul preţ de închidere de vineri.

- Planul de business: Compania are mai mult un rol de intermediar sau finanţator pentru dezvoltatori, neasumându-şi riscurile unei pieţe în scădere. Meta Estate achiziţionează apartamente în faze incipiente, lucru care îi oferă o putere de negociere mai mare, obţinând preţuri favorabile. Totodată, planul de business este unul atractiv şi pentru investitorii cu fonduri mai limitate. Compania doreşte să fie o alternativă mai simplă pentru investiţiile imobiliare, oferind lichiditate şi granularitate acestui sector.

- Diversificare: Referitor la extinderea în segmente precum comercial şi hotelier, domnul Bonea a explicat că diversificarea este cheia succesului. Compania urmăreşte să-şi ajusteze expunerile pentru a menţine un echilibru între investiţiile cu randamente mari şi cele cu randamente mai mici, dar mai stabile, asigurând astfel stabilitatea şi performanţa portofoliului investiţional.

Riscuri

- Incidenţa dobânzilor: Creşterea ratelor dobânzilor a condus la costuri ipotecare mai mari, ceea ce poate influenţa negativ piaţa imobiliară şi, implicit, performanţa acţiunilor META.

- Concurenţă în sectorul premium/lux: Deşi segmentul de lux are cele mai bune rezultate de livrări, concurenţa în acest segment poate fi intensă, afectând potenţialul de creştere.