TradeVille: One United Properties îşi menţine ţintele pentru 2026

One United Properties a raportat, pentru primul trimestru din 2026, rezultate financiare în scădere faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, afectate temporar de noile modificări legislative care au amânat recunoaşterea veniturilor din vânzările rezidenţiale. Cu toate acestea, conducerea menţine ţintele pentru 2026, pe fondul unei cereri ridicate şi al unor fluxuri contractuale viitoare la un nivel record. Compania continuă extinderea portofoliului prin investiţii semnificative în noi dezvoltări şi terenuri, atât în ţară, cât şi în SUA, susţinând perspectivele de creştere pe termen lung, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

Acţiunile ONE au scăzut cu peste 2% ulterior raportării.

• Concluzii-cheie

Rezultate financiare trimestrul I din 2026

Cifra de afaceri: 176 milioane lei (-50% anual, pe fondul impactului temporar asupra momentului recunoaşterii veniturilor, generat de noul cadru legislativ).

Venituri din exploatare: 24,2 milioane lei (-5,26%)

Cheltuieli generale şi administrative: 28,2 milioane lei (+80%, reflectând recunoaşterea unor cheltuieli aferente programului de alocare a acţiunilor SOP).

EBITDA: 33,3 milioane lei (-72%)

Profit net: 21,45 milioane lei (-78%), reflectând impactul temporar generat de modificarea legislaţiei imobiliare.

Poziţia de numerar: 394,6 milioane lei (-40% vs dec 2025, pe fondul activităţii intense de dezvoltare derulate în primele trei luni din 2026).

Segmente de activitate

Veniturile din segmentul rezidenţial:122,6 milioane lei, (-60%)

Venitul net din proprietăţi rezidenţiale: 39,4 milioane lei (-65%)

Veniturile din chirii: 42,7 milioane lei (+5%), reflectând portofoliul comercial stabil

• Sectorul de real-estate sub impactul reglementărilor

În 2025, au fost tranzacţionate în total 628.356 de imobile, în uşoară scădere (-2%) fără de numărul de imobile tranzacţionate în anul 2024, conform ANCPI.

Preţurile locuinţelor din marile oraşe ale României dau semne de stabilizare. În Bucureşti, preţurile medii sunt de 2.149 euro/mp util, cu avansuri importante în piaţa veche (+17%) şi nouă (+13%).

Preţul mediu al locuinţelor vechi din Bucureşti a atins un nivel record de 134.923 euro, însoţit de creşteri semnificative în mai multe zone şi o scădere cu 22% a vânzărilor din Bucureşti-Ilfov, indicând o temperare a ritmului de creştere a pieţei. Piaţa locuinţelor de lux din Bucureşti înregistrează un an record, cu peste 1.000 de apartamente high-end finalizate şi tranzacţii de peste 415 milioane de euro.

Piaţa spaţiilor logistice şi industriale din România a crescut puternic (+64%), Bucureşti-Ilfov generând majoritatea tranzacţiilor, în timp ce alte regiuni au înregistrat creşteri rapide susţinute de infrastructură şi investiţii industriale.

Investitorii români au condus achiziţiile de proprietăţi imobiliare comerciale, cu 163,5 milioane euro tranzacţionate, incluzând birouri, centre comerciale, hoteluri şi un parc industrial, demonstrând diversificarea plasamentelor locale.

Începutul de an marcat de prudenţă accentuată şi de presiunea inflaţiei de aproape 10% duce piaţa rezidenţială într-o fază mixtă, cu tranzacţii mai puţine şi preţuri aflate mai degrabă în stagnare în prima parte a lui 2026.

Pentru Bucureşti, perspectivele pe 2026 indică o continuare a creşterii preţurilor, mai ales pentru apartamentele noi, pe fondul ofertei limitate şi al blocajului urbanistic.

• Legea "Nordis”

Noul cadru legislativ intrat în vigoare în decembrie 2025, aplicabil pieţei imobiliare rezidenţiale din România a introdus etape administrative suplimentare necesare înainte ca antecontractele de vânzare-cumpărare să poată fi semnate.

Instituirea mecanismului de pre-apartamentare, care permite deschiderea cărţilor funciare pentru unităţi viitoare încă din faza de proiect, înainte de finalizarea construcţiei.

Condiţii stricte pentru promisiunile de vânzare, care trebuie autentificate notarial şi notate în cartea funciară.

Obligativitatea utilizării unui cont bancar distinct şi introducerea unor plafoane funcţionale pentru cheltuielile aferente dezvoltării proiectului.

• Evoluţia acţiunilor ONE

Impact: ulterior raportării rezultatelor financiare, acţiunile ONE au înregistrat o scădere de 2,63% până la 29,60 lei

Motivul: rezultate mai slabe

Randament: +56% anual (YOY); +0,84% de la începutul anului (YTD)

Randament indice BET: +74% YOY: +24% YTD

• Mesaje-cheie din conferinţa cu investitorii şi perspective

Estimări

Conducerea menţine BVC pentru 2026: cifră de afaceri de 1,56 miliarde lei (+9%); profit net de 457 milioane lei (+7%).

Sumele care urmează să fie încasate în baza contractelor încheiate cu clienţii la 31 martie 2026: 410 milioane euro până în 2029, reprezentând cel mai ridicat nivel al încasărilor viitoare contractate înregistrat până în prezent de companie.

Victor Căpitanu, CEO:

"Cererea este puternică, iar preţurile din piaţă (rezidenţial) cresc în cel mai rapid ritm din 2008 încoace”.

„Trimestrul I din 2026 aduce un început de an foarte puternic, iar ceea ce iese în evidenţă este cât de rapid se formează cererea în jurul noilor noastre dezvoltări”.

• Oportunităţi şi riscuri

Oportunităţi

Portofoliu solid de dezvoltare: compania are fluxuri contractuale de numerar de 410 milioane euro până în 2029, cel mai ridicat nivel din istoria sa, ceea ce oferă vizibilitate asupra veniturilor viitoare. De asemenea, ONE deţine terenuri care permit dezvoltări viitoare estimate la 2,7 miliarde euro GDV şi aproximativ 11.000 de unităţi rezidenţiale.

Expansiune internaţională: intrarea pe piaţa imobiliară din Statele Unite, prin proiectul din Nashville şi interesul pentru Miami, poate diversifica sursele de venit şi reduce dependenţa de piaţa din România.

Protecţie împotriva inflaţiei: veniturile generate de proprietăţile imobiliare, cum ar fi chiria, tind să crească odată cu inflaţia. Astfel, investiţiile în real estate pot oferi o protecţie naturală împotriva inflaţiei.

Piaţă subevaluată: dintr-o perspectivă europeană, preţurile locuinţelor din România nu au avansat la fel de rapid ca în alte ţări din regiune, analiştii considerând că mai există potenţial de creştere.

Riscuri

Reformele fiscale: măsurile fiscal-bugetare precum creşterea cotei standard de TVA de la 19% la 21%, deşi pe termen lung sunt menite să restabilească stabilitatea fiscală, să consolideze credibilitatea ţării şi să deblocheze o rată mai ridicată de absorbţie a fondurilor europene, pe termen scurt pot afecta puterea de cumpărare a consumatorilor.

Impact legislativ asupra recunoaşterii veniturilor: modificările legislative introduse la finalul lui 2025 au amânat semnarea antecontractelor şi implicit recunoaşterea veniturilor conform IFRS 15, afectând semnificativ rezultatele financiare raportate.

Riscuri asociate expansiunii internaţionale: intrarea pe piaţa americană poate presupune riscuri de execuţie, costuri ridicate şi o competiţie puternică.

• Sentimentul pieţei

Ce au urmărit analiştii: întrebările au vizat stadiul proiectelor din Bucureşti, Iaşi, dar şi din afara României (SUA), media vânzărilor din ultimii trei ani, discounturi acordate, perspective, cererea pe rezidenţial, stadiul litigiului ONE Modrogan, programul de răscumpărare.

Ton general: încrezător şi optimist.

Reacţie management: „Suntem pozitivi în ceea ce priveşte cererea, „avem o perspectiva pozitivă pentru acest an”, „vânzările evoluează rapid”, „rată mare de absorbţie”.

Preţ ţintă: BT Capital Partners a acordat acţiunilor ONE un preţ ţintă de 60 de lei, reprezentând un potenţial de creştere de 100% faţă de preţul actual din piaţă, în timp ce BRK Financial Group a emis un preţ ţintă de 47,3 lei, cu 61% peste cotaţia ONE din piaţă.

• Evaluare

P/E: 9,3x vs 11,1x mediană sector imobiliar european

P/E PEERS: IMP 6,1x, MET 6,9x

ROE: 9%

ROE PEERS: IMP 8%, MET 10,42%