OPINIISuntem în Raiul imobiliarelor? Să nu ne grăbim

Cristian Dogaru
Ziarul BURSA #Companii #Construcţii / 20 mai

Suntem în Raiul imobiliarelor? Să nu ne grăbim

Să presupunem că cineva ia un credit ipotecar prin programul guvernamental Noua Casă în valoare de 300.000 lei, la o valoare a proprietăţii de 355.000 lei. Cei 55.000 de avans pot veni din sumele strânse la nuntă, din alocaţiile oferite de părinţi etc. Pentru cei 300.000 lei luaţi de la bancă pe 20 de ani va plăti o dobândă lunară de aproximativ 1.600 lei (la DAE puţin peste 4%). Salariul mediu a ajuns în România în martie la 3.547 lei. Cu alte cuvinte, rata la creditul ipotecar mănâncă în acest moment mai puţin de jumătate dintr-un salariu mediu. Dacă vorbim de un cuplu care câştigă salariul mediu fiecare, deja o rată de sub 25% din valoarea veniturilor lunare comune nu sună deloc rău. E nevoie de puţin peste 7 ani dacă cei doi ar reuşi să trăiască dintr-un singur salariu pentru a strânge cei 300.000 lei care reprezintă acum creditul lor. Sau, dacă facem abstracţie de avans, de 100 de luni de strâns cureaua, adică de 8,3 ani, pentru a lua apartamentul vizat.

Pare Raiul imobiliarelor pe pământ dacă ne raportăm la ce se întâmpla prin 2008. Atunci salariul mediu net era de 1.309 lei, iar la un curs mediu de 3,68 lei/euro rezultă că un apartament de 70.000 euro (preţurile în euro erau destul de apropiate de cele de azi pe vârful bulei imobiliare precedente) era acoperit în 16 ani dintr-un salariu mediu, dublu faţă de astăzi. Dovadă că cei care cumpărau atunci erau în măsură mai mare speculatori (cumpărau pentru închiriere) decât viitori locatari. Iar creditele erau atunci în euro (cu risc valutar la pachet) şi cu dobânzi deloc prietenoase, mai mari ca cel de azi în lei.

Ce ar putea merge prost de această dată? Păi, într-o oarecare măsură ar putea merge prost inflaţia. Riscăm să sărim de 5% în acest an, iar dacă şi dobânzile ajung după un oarecare interval pe acolo, adăugând marjele băncilor de 2% pentru creditele Noua Casă ajungem la DAE de 7% în loc de 4%. Adică la o rată mult mai apropiată de salariul unuia dintre partenerii care se înhamă la un credit ipotecar având salarii medii pe economie. Deci în loc de 25% din veniturile familiei, rata ar putea bloca 40-45%, să spunem. Parcă nu mai e chiar Raiul pe pământ să iei atunci casă cu credit de la bancă şi poate şi din acest motiv aproximativ 50% dintre tranzacţii se fac acum din fonduri proprii, potrivit unor surse din piaţă.

Însă nu riscul de dobândă ar putea fi cel mai mare risc cu care se vor confrunta viitorii debitori, ci cel indus de digitalizare. Pare ceva cool acum, pentru fanii tehnologiei, dar adevărul crud este că digitalizarea elimină destule joburi. Eşti casier la hipermarket, ofiţer de credit, agent de asigurări, funcţionar la stat? Poate nu ar trebui să te grăbeşti prea tare cu creditul ipotecar. În hipermarketuri clienţii sunt învăţaţi să îşi scaneze singuri codurile de bare, băncile au început să acorde împrumuturi şi să constituie depozite online, poliţele de asigurare se pot completa şi online, iar despre angajaţii la stat nu mai spun nimic, puterea de dreapta le-a pus oricum gând rău şi doar pandemia a amânat o tăiere severă a schemei de prin administraţie (din teama că va scădea cererea din economie). Mai bine începeţi să puneţi bani de-o parte. Trăiţi dintr-un salariu 8 ani şi aveţi banii de casă sau cea mai mare parte din ei. Tot acolo s-ar ajunge dacă unul şi-ar pierde jobul numai că ar mai trebui acoperită şi rata la bancă şi de aici încolo lucrurile ar putea deveni dramatice dacă şi dobânzile urcă.

Opinia Cititorului ( 3 )

  1. Adrian Polec, un antreprenor român, vrea să construiască o fabrică de baterii electrice de 250 mil. euro lângă Bucureşti care va fi complet automatizată şi va avea 100 de angajaţi. "Un om ne costă 12.000 de euro, un robot ne costă 11.000 de euro"

    Iata cateva sute de locuri de munca pierdute prin robotizare. 

    Lipseste din calcul incrucisarile pe trend intre mai multe clase de comoditati pe axa timpului in raport cu cota de indatorare oferita de banci.

    Cand cota de indatorare 70% inseamna ca totalul populatiei in piata nu ave cheltuieli in crestere sau inflatia stilului de viata nu afecta destul de mult venitul (foarte multi statea la parinti sau aveau deja o casa). 

    Acum 35-40% cota de indatorare inseamna ca piata are o parte din venit directionat catre alte cheltuieli. 

    Daca ne uitam in piata o sa vedem destul de clar unde: copii in crestere, stil de viata inflationist, etc comoditati ce consuma din venit, etc. 

    Oricum faza cu 70-100% cota de indatorare practicata in trecut era folosita ca sa se faca exituri rapide la foarte multe toxicitati financiare (active speculate ce nu gaseau cale de iesire de pe balantele bancare, atunci cand un "prost" era prins era gata de impachetat). 

    Stim istoria cu date de sute de euro chiar mii de euro la proprietati ce nu aveau treaba cu realitatea pietei. 

    La fel ca acum: sunt chirii mai ieftine ca ratele!  

    Prima de risc este prea mare. 

    Nu spun ca nu sunt oportunitati, dar unii dezvoltatori au sarit preturile la pocnituri pein vagauni. 

    Eu gases 3 camere langa metro cu 65000 mii euro si ala la mama naibii cere 85000 mii euro? 

    Ca sa nu mai zic ca in 5-7 ani pute blocul a mucegai (caz conceret la un prieten prin Bragadiru - unde s-a chinuti anul trecut sa il vanda repede si sa se mute; ce crezi nu afactu mare branza profit 4000 mii eur dupa toata bataia si teapa primita; din cauza ca nuavea cum sa concureze cu dezvoltatorii din jur la pret ca sa faca exit, plus zona). 

    PS: in Romania DOBANZILE PE TREND TREBUIE SA COBOARE ca sa faca ferfelita LEUL si sa ajunga iar in "MII lei" in circulatie, "Zecii mii lei" sau chiar alte "milioane lei circulati". 

    Istoria "banilor" Romaniest arata co ciclitate ce pleaca de la 1 si se termina periodic al zecii - sute de mii - milioane lei circulati. 

    Asa ca sa ne tinem de maba si sa facem hora bulii financiare Romane pe terfelirea leului. 

    O sa demonstreze si aurul terfelirea leului, si dobanda repo, si bondurile pe trend. 

    Dar poate "adoptam" euro ca sa se mascheze terfelirea leului; poate o sa zica "piua" leul inainte de marele final inflationist in masa monetara lei circulati. 

    Cine sta pe levier are de castigat prin conversie paritate euro sau alt falute, refinantari si cash out, etc.... variante. 

    De aici si profitabilitae institutiilor financiare, imobiliare, banci si gov. 

    Roll of the debt = money supply in circulation up.

    1. si cum de am uitat sa semnez ?!

      semnat comenturi "Cretine" 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Dtlawyers
Apanova
Electromagnetica
anahotels.ro
Stiri Locale

Curs valutar BNR

27 Iul. 2021
Euro (EUR)Euro4.9194
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.1766
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.5481
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.7550
Gram de aur (XAU)Gram de aur241.2482

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Allview
Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro