TradeVille: One United Properties - perspective ambiţioase

One United Properties a raportat rezultate financiare solide aferente primului semestru din 2025. Compania îşi diversifică activitatea pe noi segmente, dar şi prin extinderea naţională, menţinând ţintele ambiţioase pentru anul 2025, în ciuda unui context macroeconomic nelipsit de provocări, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

One United Properties este unul din cei mai mari dezvoltatori de proprietăţi rezidenţiale mixte, comerciale şi de birouri verzi din Bucureşti, fondat în anul 2007 de către Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, directorii generali ai companiei. One este cunoscută pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, construcţiile sale fiind situate în locaţii exclusiviste din Bucureşti şi de pe litoral. One United Properties s-a extins pe piaţa de birouri în 2017 şi pe cea comercială în 2022. Compania se concentrează, de asemenea, pe restaurarea monumentelor istorice, cu investiţii de până la 70 de milioane de euro pentru clădirile istorice abandonate din Bucureşti.

Acţiunile One United Properties au fost listate la Bursa de Valori Bucureşti (BVB) în iulie 2021, fiind incluse atât în indici locali, cât şi în indici internaţionali precum FTSE Russell Global All-Cap, care urmăreşte cele mai lichide acţiuni la nivel mondial, şi FTSE EPRA Nareit EMEA Emerging, care monitorizează performanţa companiilor din sectorul imobiliar din pieţele emergente.

Echipa de management este formată din cei doi directori generali, Victor Căpitanu şi Andrei Liviu Diaconescu, cunoscuţi pentru fondarea companiei de investiţii Capital Partners, vândută ulterior către Banca Transilvania, şi care deţin împreună aproximativ 50,2% din companie. Persoanele fizice controlează 25,3% din acţionariat, iar cele juridice - 23,6%. Preşedintele companiei este Claudio Cisullo, deţinătorul CC Trust Group AG, care în luna februarie a raportat o deţinere de 5% în cadrul companiei.

• Tendinţele sectorului imobiliar din România

În 2024, evoluţia pieţei imobiliare din România nu a fost uniformă pe tot parcursul anului. În prima jumătate a anului, tranzacţiile au fost mai dinamice, însă în a doua parte, ritmul de creştere a încetinit, în special pe final de an, pe fondul incertitudinilor legate de bugetul pe 2025, măsurile fiscale, dar şi de amânarea alegerilor prezidenţiale. Prima jumătatea a anului 2025 a stat sub influenţa alegerilor prezidenţiale, a formării noului guvern şi măsurilor fiscal-bugetare. Reformele fiscale recente, inclusiv creşterea cotei standard de TVA de la 19% la 21%, pot afecta temporar puterea de cumpărare a consumatorilor, pe termen lung fiind însă menite să restabilească stabilitatea fiscală, să consolideze credibilitatea ţării şi să deblocheze o rată mai ridicată de absorbţie a fondurilor europene, cu efecte pozitive şi asupra sectorului de real estate.

În prima jumătate a anului 2025 piaţa de investiţii imobiliare din România a înregistrat tranzacţii de 391 de milioane de euro, marcând o uşoară scădere, de 6,5%, faţă de perioada similară din 2024, dar poziţionându-se ca al doilea cel mai performant semestru întâi din ultimii 12 ani. Volumul tranzacţionat depăşeşte cu 30% media primelor semestre din perioada 2013-2024, confirmând rezilienţa pieţei în contextul provocărilor economice actuale, conform datelor Cushman & Wakefield Echinox.

Vânzările de locuinţe au totalizat 74.500 de unităţi rezidenţiale la nivel naţional, în scădere cu 3,4% în prima jumătate a anului 2025 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, conform ANCPI. Colliers estimează că în anul 2025 tot mai mulţi români preferă închirierea în locul cumpărării unei locuinţe.

Cererea de spaţii de birouri din Bucureşti a totalizat 121.400 mp în primul semestru din acest an, ceea ce corespunde unei scăderi de 28% comparativ cu perioada similară a anului trecut. conform Cushman & Wakefield Echinox.

În ceea ce priveşte piaţa terenurilor din România, în prima jumătate a anului 2025 au fost vândute aproximativ 73 de hectare pentru dezvoltare, ceea ce reprezintă o creştere de 48% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Dintre acestea, 67% din suprafaţa tranzacţionată a fost reprezentată de proprietăţi situate în judeţele Bucureşti şi Ilfov.

Conform analiştilor financiari CFA România, preţurile proprietăţilor rezidenţiale în oraşe sunt aşteptate să stagneze sau chiar să scadă în următoarele 12 luni, 69% dintre analişti considerând preţurile actuale supraevaluate.

Imaginea României în rândul investitorilor internaţionali rămâne principala provocare a anului, conform BREC, stabilitatea politică şi predictibilitatea legislativă fiind factori esenţiali pentru încrederea investitorilor. Pe de altă parte, aderarea deplină a României la spaţiul Schengen poate influenţa în mod pozitiv sectorul de real estate, prin facilitarea comerţului şi transformarea României într-un hub în regiune.

• Modernizarea legislativă - un pas către accelerarea dezvoltării urbane la nivel naţional

Prima parte a anului 2025 a venit cu noutăţi legislative importante pentru sectorul imobiliar din România. În data de 9 aprilie, Curtea Constituţională a României a declarat neconstituţională o decizie din 2015 care permitea anularea autorizaţiilor de construire aflate în litigiu, în cazul în care PUZ-ul aferent era anulat. În urma acestei decizii, regula iniţială este restabilită: odată emisă legal, o autorizaţie de construire rămâne valabilă chiar dacă PUZ-ul pe baza căruia a fost emisă este ulterior anulat. Prin urmare, anularea PUZ-ului nu afectează autorizaţiile existente, indiferent dacă acestea sunt contestate în instanţă.

În data de 30 aprilie, Guvernul a adoptat o reformă legislativă menită să eficientizeze şi să accelereze procesul de autorizare în domeniul construcţiilor şi al dezvoltării urbane. Noul cadru legal introduce principiul aprobării tacite: în cazul în care o autoritate nu emite un aviz sau nu răspunde în termenul legal, se consideră că avizul a fost acordat automat. În cazul autorizaţiilor de construire, durata procesului este estimată să scadă până la patru luni sau maximum şase luni şi jumătate în cazurile mai complexe.

• One United Properties - cifră de afaceri majorată cu 16%

One United Properties a înregistrat, în primul semestru al anului 2025, o cifră de afaceri de 813,2 milioane de lei, în creştere cu 16% faţă de semestrul întâi din 2024, pe fondul accelerării veniturilor din vânzarea proprietăţilor rezidenţiale. Venitul net din proprietăţi rezidenţiale s-a ridicat la 624,3 milioane de lei, în creştere cu 23%.

În semestrul întâi din 2025 au fost vândute şi pre-vândute 301 apartamente şi unităţi comerciale, cu o suprafaţă totală de 28.602 mp, 332 de locuri de parcare şi alte tipuri de unităţi, pentru o valoare totală de 95,4 milioane de euro. La data de 30 iunie 2025, 79% din apartamentele disponibile erau vândute, One Lake District fiind cea mai căutată dezvoltare pentru al doilea an consecutiv. Marja netă din vânzările rezidenţiale a crescut de la 35,3% în primele şase luni din 2024, la 36,1% în acelaşi interval din 2025, ca urmare a avansului construcţiei la nivelul întregului portofoliu de dezvoltări.

Veniturile nete din chirii au avansat cu 7%, la 80,2 milioane de lei, reflectând stabilitatea portofoliului comercial. Poziţia de numerar s-a menţinut solidă, la 376,8 milioane de lei, în scădere cu 13%, pe fondul activităţii intense de construcţie desfăşurate la nivelul întregului portofoliu aflat în dezvoltare în semestrul întâi din 2025.

Profitul net a fost de 248,4 milioane de lei, în creştere anuală cu 9%, notează TradeVille.

• Perspective

În 2025, One United Properties estimează livrarea a 2.300 de unităţi, făcând din acesta cel mai ambiţios an de livrări din istoria companiei. Conform bugetului aprobat în cadrul Adunării Generale a Acţionarilor din 29 aprilie 2025, pentru anul 2025, conducerea vizează o cifră de afaceri de 1,55 miliarde de lei (+8%) şi un profit net de 393,5 milioane de lei (+6%). La finele lunii iunie 2025, ţinta propusă pentru cifra de afaceri a fost atinsă în proporţie de 52%, iar în ceea ce priveşte profitul net, gradul de realizare este de 63%.

În cadrul AGA, acţionarii au aprobat distribuirea celei de-a doua tranşe de dividende aferente anului 2024 (prima tranşă fiind plătită în octombrie 2024). Dividendul brut, în valoare de 0,36 lei pe acţiune, a fost plătit la data de 29 mai 2025. De asemenea, Consiliul de Administraţie, în AGA din 15 octombrie 2025, propune distribuirea unui dividend intermediar similar cu dividendul aprobat de acţionari în cadrul AGA din 29 aprilie 2025, respectiv 0,36 lei pe acţiune.

În data de 26 iunie 2025, Grupul a finalizat achiziţia unui teren de 21 de hectare pentru dezvoltarea One City District, pentru suma de 21 de milioane de euro. Această achiziţie marchează intrarea strategică a One United Properties pe segmentul locuinţelor premium accesibile.

În data de 4 august 2025, compania a anunţat semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare pentru aproximativ 28.825 mp de teren şi construcţii existente, situate pe fosta platformă industrială Flaro din Sibiu, prin intermediul filialei deţinute integral, One Proiect 24 SRL, tranzacţie care marchează intrarea companiei pe piaţa din Sibiu, consolidând strategia sa de expansiune naţională dincolo de Bucureşti şi Constanţa.

Pe ordinea de zi din cadrul AGEA din 15 octombrie 2025, compania anunţă intenţia de a lansa un program de Oferta Publică de Cumpărare pentru răscumpărarea a până la 20% din capitalul social, la un preţ minim de 25 de lei şi un preţ maxim de 40 de lei/acţiune, valoarea totală a ofertei ridicându-se la maximum 884 de milioane de lei.

”Această iniţiativă nu reprezintă o îndepărtare faţă de piaţa de capital, ci o oportunitate de a utiliza pe deplin mecanismele acesteia pentru a optimiza baza de capitaluri proprii, reafirmând totodată angajamentul nostru ferm de a rămâne o companie listată, transparentă, orientată spre viitor şi dinamică”, a declarat Claudio Cisullo, preşedintele Consiliului de Administraţie al One United Properties.

• Evoluţia acţiunii ONE - declin în ultimul an

Acţiunile One United Properties au înregistrat în ultimul an o scădere de 24%, faţă de o creştere de 12,7% a indicelui de referinţă al bursei locale, BET. În aceeaşi perioadă, celelalte companii din sectorul imobiliar listate la BVB au înregistrat aprecieri de 4,41% (MET) şi 3,15% (IMP).

După o creştere de 13% pe parcursul anului 2023 şi o evoluţie laterală în primul trimestru din 2024, în luna aprilie, ulterior desfăşurării procedurii de vânzare accelerată, preţul acţiunilor ONE au scăzut sub mediile mobile simple de 50 de zile, respectiv 200 de zile, intrând pe un trend puternic descendent. Evoluţia a fost influenţată şi de rezultatele financiare în scădere raportate de companie pentru primul semestru din 2024. În perioada decembrie 2024 - martie 2025, preţul a înregistrat o evoluţie laterală în intervalul 19 - 22 lei, nivelul de suport fiind străpuns în şedinţa din 17 martie, cotaţia atingând un minim istoric în luna mai, de 16,82 lei.

Din luna iunie, pe fondul unui optimism generalizat pe bursa locală, acţiunile ONE au revenit, pe termen scurt, pe un trend ascendent, în prezent tranzacţionându-se la 24,2 lei, peste mediile mobile simple de 50 zile, respectiv 200 de zile, marcând o apreciere de 11,5% de la începutul acestui an.

• Oportunităţi şi riscuri ale investiţiei în One United Properties

Oportunităţi

Evaluare: Acţiunile ONE se tranzacţionează la un PER de 6,8, peste PER al acţiunilor IMP (4,6), însă sub cel al acţiunilor MET (9), dar mult sub mediana de 17,7 a PER înregistrat de companiile de profil din Europa.

Sustenabilitate: Toate clădirile ONE deţin certificări superioare de sustenabilitate, eficienţă energetică şi wellness.

Protecţie împotriva inflaţiei: Veniturile generate de proprietăţile imobiliare, cum ar fi chiria, tind să crească odată cu inflaţia. Astfel, investiţiile în REIT-uri pot oferi o protecţie naturală împotriva inflaţiei.

Piaţă subevaluată: Dintr-o perspectivă europeană, preţurile locuinţelor din România nu au avansat la fel de rapid ca în alte ţări din regiune, analiştii considerând că mai există potenţial de creştere. Atractivitatea crescută a pieţei româneşti în contextul regional este demonstrată şi de fluxul de capital străin, investitorii străini contribuind cu peste 70% la volumul total tranzacţionat în real-estate în primul semestru 2025

Legislaţia REIT: One United Properties ar putea beneficia de proiectul legislativ pentru reglementarea structurilor de investiţii tip REIT, deoarece companiile REIT ar putea fi interesate să achiziţioneze dezvoltările One, apreciate pentru poziţia lor strategică pe piaţa de închirieri.

Riscuri

Litigii: Există mai multe procese în care entităţile Grupului sunt implicate, care, în cazul unui rezultat negativ, pot afecta operaţiunile acestuia (dar fără un impact semnificativ, conform estimărilor companiei).

Reformele fiscale: Măsurile fiscal-bugetare recente, precum creşterea cotei standard de TVA de la 19% la 21%, deşi pe termen lung sunt menite să restabilească stabilitatea fiscală, să consolideze credibilitatea ţării şi să deblocheze o rată mai ridicată de absorbţie a fondurilor europene, pe termen scurt pot afecta puterea de cumpărare a consumatorilor.

Politica monetară: Creşterea ratei inflaţiei poate duce atât la creşterea preţurilor imobilelor, afectând puterea de cumpărare a consumatorilor, cât şi forţa BNR să menţină sau chiar să crească rata dobânzii de politică monetară, scumpind creditarea.

Imaginea sectorului negativă: Există o percepţie negativă generală asupra sectorului, promovată inclusiv de administraţiile locale prin termeni precum ”mafia imobiliară”. Acest lucru contribuie la obţinerea de aprobări şi avize cu întârziere, impactând evoluţia companiilor din sector. Totuşi, reglementările din prima parte a anului aduc un plus de certitudine juridică în sectorul imobiliar şi contribuie la restabilirea încrederii investitorilor în domeniu.