2025 - anul contrastelor în imobiliare; Creşteri pe industrial şi retail, prudenţă pe birouri - 20.04.2026

Reporter: Care a fost evoluţia pieţei imobiliare în 2025?

Silviu Pop: Piaţa imobiliară locală a avut un an cu evoluţii diferite, în funcţie de sector. Pe industrial, a fost un an record. Au fost închiriaţi aproape un milion de metri pătraţi la nivel naţional, cu peste 60% mai mult faţă de anul precedent. Este un nivel aproape dublu faţă de anii buni din perioada pre-pandemie. Intrarea în Schengen şi perspectiva unei infrastructuri mult îmbunătăţite în următorii ani i-au determinat pe dezvoltatori şi chiriaşi să accelereze proiectele de logistică şi producţie.

Pe birouri, în Bucureşti am văzut o scădere importantă a activităţii de închiriere - cu peste 25% faţă de anul anterior, la aproape 250.000 de metri pătraţi. Chiar şi aşa, în contextul în care nu s-a livrat niciun proiect nou (o premieră pentru piaţa locală în ultimii peste 20 de ani), rata de neocupare a scăzut sub 12% la final de an, cel mai redus nivel din ultimii patru ani. Există însă o diferenţă clară între clădirile moderne, bine poziţionate, şi cele mai vechi sau aflate în zone periferice. În proiectele de calitate, rata de neocupare este, în medie, de o singură cifră şi, în multe cazuri, discutăm mai degrabă despre o piaţă a proprietarilor.

Pe retail, a fost un an bun, în ciuda presiunilor resimţite de consumatori. În centrele comerciale performante, ratele de neocupare sunt foarte scăzute. În multe cazuri, nu există spaţii libere, ci liste de aşteptare pentru brandurile care vor să intre. În rezidenţial, deşi vânzările au scăzut uşor în 2025 faţă de 2024, în Bucureşti şi în oraşele puternice economic există în continuare o cerere solidă. În acelaşi timp, diferenţa dintre cerere şi oferta nouă (livrările de proiecte rezidenţiale) este mare, chiar mai mare decât înainte de pandemie, ceea ce continuă să pună presiune pe preţuri.

Reporter: Cum se vor reflecta în piaţa imobiliară noile taxe fiscale?

Silviu Pop: Nu vorbim despre un impact favorabil. Creşterea impozitelor pe proprietate şi, în general, taxele care afectează consumatorii pun presiune pe piaţă şi temperează perspectivele pe termen scurt şi mediu. În acelaşi timp, trebuie să ţinem cont că piaţa imobiliară locală a crescut puternic în ultimii zece ani. A fost o perioadă de expansiune accelerată. Atât timp cât economia evită o ajustare dură, anii 2025-2026 par mai degrabă o perioadă de respiro şi de aşezare, înaintea unui nou ciclu de creştere.

Reporter: Cum au evoluat anul trecut preţurile imobilelor, atat pe piata rezidenţială, cât şi în segmentele comercial/industrial/de birouri?

Silviu Pop: Dacă ne uităm la preţuri, vedem o uşoară îmbunătăţire. Chiar dacă randamentele s-au ajustat puţin, presiunea pe chirii este clar în creştere, mai ales în zona de birouri şi spaţii comerciale. În industrial, creşterea chiriilor nu mai este la fel de accentuată acum, dar trebuie spus că acolo am avut majorări importante în anii anteriori. În rezidenţial, vorbim despre o creştere solidă, de până la 10%. Există însă diferenţe evidente între proiectele noi sau cele din zone centrale şi restul pieţei.

Reporter: Ce tranzacţii importante au avut loc în 2025 în piaţa imobiliară şi ce mişcări se anunţă pentru anul în curs?

Silviu Pop: Dacă ne uităm la tranzacţiile imobiliare, 2025 a fost un an interesant nu neapărat prin mărimea tranzacţiilor sau prin preţuri, ci prin tipul de cumpărători care au intrat în piaţă. Două dintre cele mai importante vânzări de clădiri de birouri - faza 1 din Equilibrium şi Victoria Center - sunt relevante pentru că au implicat investitori aflaţi la prima achiziţie în România. Asta arată că baza de cumpărători se lărgeşte şi este un semnal bun pentru lichiditatea pieţei pe termen lung.

O altă tranzacţie importantă a fost vânzarea hotelului Hilton Garden Inn Bucharest Airport. Este un exemplu de produs investiţional dezvoltat de la zero şi vândut ca activ matur - un tip de tranzacţie pe care nu l-am mai văzut până acum la acest nivel pe piaţa locală.

Reporter: Ce perspective are sectorul imobiliar din România?

Silviu Pop: Suntem destul de optimişti în privinţa pieţei imobiliare din România, şi nu doar pentru că facem parte din acest ecosistem. Credem că multe dintre segmentele pieţei sunt încă sub nivelul lor real de potenţial. Cu alte cuvinte, mai este loc pentru proiecte noi şi pentru chiriaşi noi. Avem un decalaj mare între productivitate şi salarii - probabil unul dintre cele mai competitive din Uniunea Europeană. Asta ar trebui să încurajeze investiţiile în birouri şi în zona industrială. În retail, dacă ne uităm la randamentele operaţionale medii raportate de Eurostat, România este printre primele din Uniune, peste media europeană. Asta sugerează că piaţa este încă puţin competitivă - adică avem mai puţini jucători decât ar permite potenţialul real al consumului.

Reporter: Cum s-au modificat structura şi tendinţele cumpărătorilor?

Silviu Pop: Dacă ne uităm la piaţa de investiţii, se văd două lucruri importante. În primul rând, piaţa este mult mai echilibrată între marile sectoare - birouri, industrial şi retail. În trecut, birourile dominau clar piaţa, ajungând uneori la peste trei sferturi din volumul total anual. Acum, distribuţia este mai uniformă. În al doilea rând, vedem o creştere puternică a capitalului local. Investitorii români au ajuns să fie cei mai activi pe segmentul proprietăţilor comerciale, din perspectiva tranzacţiilor încheiate. Este o schimbare importantă faţă de anii anteriori, când capitalul străin era dominant.

Reporter: Mulţumesc!

• Volumul tranzacţiilor imobiliare din 2025 - cu circa 30% mai mic decât cel din 2024

Investitorii români au reprezentat cea mai importantă sursă de capital pe piaţa imobiliară locală, generând aproximativ 30% din volumul tranzacţiilor realizate în 2025 şi acumulând investiţii de aproape 1,8 miliarde euro, în ultimii zece ani, peste nivelul înregistrat de capitalul sud-african sau cel austriac în aceeaşi perioadă, arată raportul anual publicat de Colliers. Volumul total al tranzacţiilor realizate în 2025 a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, când piaţa a atins 750 de milioane de euro. Consultanţii Colliers explică faptul că această scădere nu indică o lipsă de interes din partea investitorilor, ci este rezultatul amânării unor tranzacţii majore şi, în plan secund, al incertitudinilor politice interne de anul trecut.

La nivel regional, 2025 a marcat trecerea de la o perioadă de aşteptare la una de execuţie efectivă a tranzacţiilor. După doi ani în care diferenţele dintre aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor au pus piaţa în dificultate, investitorii au început să închidă din nou acorduri într-un ritm mai susţinut, pe baze de evaluare mai realiste.

Din perspectiva randamentelor pentru proprietăţile de top, piaţa a rămas stabilă, anul trecut. Spre deosebire de alte pieţe din regiune, unde randamentele au evoluat diferit - cu uşoare comprimări în Cehia şi ajustări în creştere în Polonia -, în Bucureşti acestea au rămas constante, ceea ce indică un echilibru între aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor.

Pe partea de finanţare, băncile rămân deschise şi confortabile cu nivelurile actuale de preţ, continuând să susţină activele performante. Pentru proiectele solide, marjele de finanţare se situează în prezent între 200 şi 250 de puncte de bază, uşor mai reduse decât în anii anteriori, ceea ce indică o îmbunătăţire treptată a condiţiilor de creditare, conform surselor citate. La nivel regional, după doi ani marcaţi de incertitudine, băncile au fost mai deschise să finanţeze active imobiliare, în special pe cele de calitate, care sunt susţinute de fluxuri de venituri stabile. Spre finalul anului, sursele de finanţare utilizate în realizarea tranzacţiilor s-au mai diversificat: pe lângă clasicele credite bancare, au reapărut investitori interesaţi în alocarea de capital către instrumente de datorie garantate de active imobiliare. Această revenire a încrederii s-a reflectat şi în volumele înregistrate în regiune. Cele şase pieţe majore din Europa Centrală şi de Est - Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia şi Ungaria - au atras investiţii de 11,6 miliarde de euro, cu 31% peste nivelul anului anterior. Volumul se apropie din nou de anii de dinaintea pandemiei, când tranzacţiile anuale se situau între 13 şi 14 miliarde de euro, potrivit raportului Colliers. Creşterea a fost susţinută în principal de Polonia şi Cehia, ambele înregistrând volume de peste 4 miliarde de euro. Investitorii din regiune au generat aproximativ 64% din totalul tranzacţiilor, în timp ce capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel din Statele Unite - de 11%.

Într-un context global marcat de volatilitate şi tensiuni geopolitice, Europa Centrală şi de Est începe, astfel, să fie percepută din nou ca o zonă atractivă pentru investiţii, oferind un echilibru între randamente competitive şi un nivel de risc considerat gestionabil.

Această schimbare de percepţie susţine şi perspectivele pentru anul următor. Pentru 2026, consultanţii Colliers anticipează o creştere moderată a investiţiilor în regiune, pe fondul stabilizării randamentelor şi al revenirii treptate a lichidităţii în piaţă. Volumul investiţiilor ar putea depăşi 750 de milioane de euro şi, într-un scenariu optim, chiar pragul de 1 miliard de euro. Evoluţia va depinde însă de stabilitatea politică internă şi de contextul internaţional, factori care influenţează direct încrederea investitorilor şi ritmul în care se finalizează tranzacţiile.

• Record pe segmentul spaţiilor industriale

Cererea pentru spaţii industriale şi logistice a atins un nivel record, în 2025, cu tranzacţii de închiriere anunţate public de aproape 1 milion de metri pătraţi, volumul fiind mult peste media anuală din perioada 2017-2019 şi confirmând maturizarea pieţei locale. Consultanţii Colliers subliniază că aceste date includ exclusiv tranzacţiile anunţate public, ceea ce înseamnă că volumul real al cererii este, cel mai probabil, mai ridicat, având în vedere numărul semnificativ de tranzacţii directe care nu sunt raportate public.

Pe termen mediu, România rămâne atractivă ca destinaţie de producţie, susţinută de aderarea completă la spaţiul Schengen, de îmbunătăţirea infrastructurii şi de interesul tot mai vizibil al investitorilor asiatici, în special din China. Raportat la nivelul de consum şi la intensitatea comerţului exterior, stocul de spaţii industriale şi logistice din România rămâne subdimensionat, comparativ cu alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, ceea ce susţine perspectivele de creştere pe termen mediu şi lung.

În acest context, în 2026, piaţa spaţiilor industriale şi logistice din România este aşteptată să depăşească pragul de 8 milioane de metri pătraţi. Consultanţii Colliers sunt de părere că, pe termen mediu, atingerea unui nivel de peste 10 milioane de metri pătraţi este realistă, iar până la finalul următorului deceniu stocul ar putea ajunge la 15 milioane de metri pătraţi, în condiţiile unui context extern relativ stabil şi continuării investiţiilor în infrastructură.

• Spaţiile de birouri disponibile - posibil să fie ocupate în circa patru ani

Nivelul actual al spaţiilor de birouri disponibile ar putea fi ocupat în aproximativ patru ani, dacă rata absorbţiei nete din ultimii ani se menţine, consideră consultanţii Colliers. Acesta este un interval mult mai redus decât în majoritatea capitalelor europene, unde orizontul depăşeşte adesea un deceniu, inclusiv în capitale regionale precum Budapesta sau Varşovia.

Pe sectoare, cererea a fost relativ echilibrată, cu serviciile financiare pe primul loc, care au generat 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C, cu 20%, după o revenire vizibilă în a doua parte a anului, şi de serviciile profesionale, cu 17%. Chiar şi aşa, ponderea IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, când sectorul reprezenta frecvent 40-50% din cererea totală, semn că piaţa trece printr-o ajustare mai profundă, nu doar printr-un ciclu temporar.

Dimensiunea medie a unei tranzacţii a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătraţi, cu circa 11% sub media ultimului deceniu, ceea ce arată o abordare mai prudentă a companiilor în deciziile legate de spaţiile de birouri. Această tendinţă ar putea influenţa, pe termen mediu, atât modul în care vor fi gândite noile proiecte, cât şi strategiile proprietarilor, printr-o diversificare mai mare a bazei de chiriaşi.

Deşi rata medie de neocupare rămâne la nivel de două cifre, diferenţele dintre clădiri şi zone sunt tot mai evidente, conform surselor citate. În CBD, zona Centrală şi Floreasca-Barbu Văcărescu, spaţiile de birouri bine poziţionate şi de calitate înregistrează niveluri de neocupare apropiate de minimele de dinainte de pandemie, ceea ce le oferă proprietarilor mai multă putere de negociere, pe fondul unui interes constant din partea chiriaşilor. În acest context, chiriile sunt sub presiune de creştere. Proiectele aflate în dezvoltare testează deja niveluri de chirie peste cele mai ridicate valori practicate în prezent, de aproximativ 22 de euro pe metru pătrat, iar confirmarea acestor niveluri prin tranzacţii ar putea susţine o creştere graduală a chiriilor în anii următori, în special în zonele bine conectate.

După anul „zero” din 2025, livrările de spaţii de birouri revin treptat, dar rămân la un nivel redus. Pentru 2026 sunt estimaţi aproximativ 50.000 de metri pătraţi de spaţii noi, iar pentru 2027 - sub 100.000 de metri pătraţi, mult mai puţin decât media anuală de 150.000 de metri pătraţi de dinainte de pandemie. Un ritm similar celui din perioada de creştere ar putea fi atins abia în 2028. În acelaşi timp, consultanţii Colliers observă că tot mai multe companii îşi cheamă angajaţii la birou, solicitând prezenţa fizică cel puţin trei, iar în unele cazuri patru zile pe săptămână. Această tendinţă, împreună cu discuţiile de leasing iniţiate în a doua parte a lui 2025, ar putea susţine o creştere treptată a cererii în 2026, în absenţa unor şocuri economice majore.

• Consolidare pe piaţa comercială

După un deceniu de creştere rapidă, piaţa comercială a intrat în 2026 într-o etapă de consolidare, dar cu livrări estimate la aproximativ 240.000 de metri pătraţi, arată raportul anual Colliers. Piaţa de retail modern din ţara noastră a depăşit pragul de 5 milioane de metri pătraţi în 2025, după livrări de aproximativ 190.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi, cu aproximativ 20% peste media ultimilor cinci ani. În continuare, România are mai puţine spaţii de retail modern raportat la populaţie decât alte pieţe din regiune, ceea ce indică un potenţial suplimentar de dezvoltare pe termen mediu, mai ales în oraşele regionale.

Deşi parcurile de retail de mici dimensiuni continuă să apară pe piaţă, totuşi acestea nu sunt incluse în statisticile oficiale, care urmăresc doar proiecte cu o suprafaţă închiriabilă de minimum 4.000-5.000 de metri pătraţi. Chiar şi aşa, aceste proiecte arată interesul investitorilor pentru extinderea reţelei de retail în oraşele mici şi medii, unde cererea rămâne activă.

Anul trecut, mai multe branduri noi au intrat sau au început să se extindă pe piaţa din România. Printre cele mai vizibile se numără Sports Direct, Action sau Wendy's, care şi-au deschis primele magazine în 2025, iar acest an va aduce pe piaţa românească noi branduri precum BIPA, Lululemon sau Mr. D.I.Y . În acelaşi timp, magazinele fizice au performat uşor mai bine decât comerţul online: vânzările non-alimentare au crescut cu 3,5% în primele 11 luni din 2025, comparativ cu un avans de doar 0,3% în online. Pe fondul inflaţiei şi al incertitudinilor economice, consumatorii au devenit mai atenţi la preţ, ceea ce a favorizat conceptele de tip „discount”, într-un context de competiţie tot mai puternică, inclusiv din partea retailerilor online internaţionali.

Pentru 2026, consultanţii Colliers se aşteaptă la un ritm mai aşezat al pieţei, cu decizii mai prudente din partea dezvoltatorilor şi a retailerilor. Chiar şi aşa, sunt estimate livrări de aproximativ 240.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi, ceea ce ar putea face din 2026 cel mai activ an din acest punct de vedere, din 2011 încoace. Deşi costurile de construcţie rămân ridicate, perspectiva pe termen lung a pieţei de retail din România rămâne favorabilă.