Analiza Storia: Care este venitul minim necesar pentru a inchiria o locuinta de lux

Închirierea unei locuinţe de lux în România necesită un venit lunar de minim 31.500 de lei şi depăşeşte 44.000 de lei pentru proprietăţile din Bucureşti, în cazul în care chiriaşul alocă 30% din venit pentru plata chiriei, potrivit unui comunicat emis redacţiei.

În mod uzual, pe piaţa imobiliară nu există un prag predefinit de preţ pentru identificarea proprietăţilor de lux, întrucât preţurile de vânzare şi chiriile au valori care variază în timp în funcţie de numeroşi factori, inclusiv pe baza raportului dintre cerere şi ofertă.

Din acest motiv, specialiştii de pe piaţa imobiliară consideră că piaţa locuinţelor de lux este formată din cele mai scumpe 5% dintre proprietăţile imobiliare disponibile la vânzare sau la închiriere, care se adresează astfel unui public specific. Prin urmare, preţul mediu al proprietăţilor sau chiriilor din acest segment este considerat preţul sau chiria unei locuinţe de lux la momentul respectiv.

Potrivit sursei, datele centralizate de pe platforma imobiliară Storia arată că la nivel naţional au existat, în primele 7 luni ale anului, aproximativ 8.600 de locuinţe disponibile pentru închiriere care se încadrează în segmentul de lux pe baza metodologiei prezentate anterior.

Cu toate acestea, locuinţele de lux plasate pe segmentul de închirieri au o distribuţie inegală pe teritoriul ţării, fapt care reflectă dezvoltarea economică inegală a regiunilor. Astfel, Bucureşti atrage peste 5.000 de oferte de închiriere pentru locuinţe de lux, la care se adaugă alte peste 1.400 de locuinţe în judeţul Ilfov şi peste 1.000 de locuinţe în judeţul Cluj.

În total, 86% dintre locuinţele de lux disponibile pentru închiriat la nivel naţional se află în Bucureşti şi judeţele Ilfov şi Cluj, iar aproape 98% dintre anunţurile naţionale sunt concentrate în Bucureşti şi cele mai dezvoltate 9 judeţe ale ţării.

Potrivit datelor centralizate, chiria minimă pentru o locuinţă de lux este de 1.500 de euro în fiecare dintre cele 10 judeţe care acoperă 98% din numărul total de anunţuri din categoria locuinţelor de lux. Diferenţe semnificative apar însă la chiria maximă, ca urmare a existenţei pe piaţă a unor locuinţe de lux atipice, pentru care proprietarii solicită sume semnificativ mai mari decât media. De exemplu, chiria maximă solicitată pentru o locuinţă de lux este de 18.700 de euro în Timiş, 17.000 de euro în Bucureşti sau 15.000 de euro în Constanţa.

Cea mai mare chirie medie raportată în cele 10 judeţe analizate este de aproximativ 2.800 de euro pe lună şi este valabilă pentru judeţul Ilfov. Urmează la mică distanţă locuinţele de lux din Bucureşti, cu o chirie medie de aproximativ 2.600 de euro, şi cele din judeţul Constanţa, cu o chirie medie de peste 2.500 de euro.

În schimb, chiria medie pentru o locuinţă de lux din judeţele Cluj şi Braşov este de aproximativ 2.100 de euro pe lună, mai mică decât în Bucureşti, în ciuda faptului că reşedinţele de judeţ sunt cele mai scumpe la nivel naţional din punctul de vedere al preţului mediu pe metru pătrat pentru locuinţele disponibile la vânzare. Aceeaşi chirie medie este şi în Timiş, în timp ce în Sibiu este de aproape 2.000 de euro. Singurul judeţ din top 10 în care chiria medie este mai mică de 2.000 de euro este Bihor.

Preţurile medii de mai sus sunt valabile la nivel cumulat pentru apartamente şi case, iar o analiză bazată strict pe piaţa apartamentelor de lux oferă rezultate uşor diferite. Într-un astfel de scenariu, cea mai mare chirie medie pentru un apartament de lux este de departe în Bucureşti, cu puţin peste 2.000 de euro pe lună.

În spatele Bucureştiului se află judeţul Constanţa, cu o chirie medie de aproape 1.800 de euro, în timp ce apartamentele de lux din Braşov şi Ilfov sunt uşor mai accesibile, cu chirii de aproximativ 1.700 şi, respectiv, 1.600 de euro. În mod paradoxal, cea mai accesibilă chirie pentru un apartament de lux este în Cluj (aproape 1.500 de euro), în ciuda faptului că în Cluj-Napoca sunt cele mai mari chirii medii din ţară dacă sunt luate în calcul toate proprietăţile disponibile, indiferent de preţ.

În cazul caselor, regiunea Bucureşti-Ilfov este singura care are un număr relevant de proprietăţi de lux disponibile pentru închiriere. Astfel, chiria medie pentru o casă de lux este de aproape 5.900 de euro pe lună în Bucureşti şi depăşeşte 5.400 de euro în Ilfov. Cu alte cuvinte, chiriile medii pentru casele de lux sunt de aproape trei ori mai mari comparativ cu chiriile medii pentru apartamente de lux atât în Bucureşti, cât şi în Ilfov.

Conform comunicatului, chiria unei proprietăţi de lux depinde de numeroşi factori, de la poziţionarea geografică până la suprafaţa utilă şi facilităţile suplimentare disponibile.

Una dintre cele mai scumpe proprietăţi de lux de închiriat este o vilă din Otopeni cu 9 camere şi o suprafaţă utilă de 727 de metri pătraţi, pentru care proprietarul solicită 20.000 de euro pe lună. Construită în 1997, vila are demisol, parter, etaj şi mansardă, iar bucătăria impresionează printr-o suprafaţă utilă de 49 de metri pătraţi. De asemenea, dormitorul matrimonial are 47 de metri pătraţi, iar mansarda oferă un living spaţios, trei dormitoare şi o baie cu acces separat.

Printre proprietăţile de lux disponibile la închiriere în Bucureşti se numără un apartament cu 5 camere şi peste 300 de metri pătraţi dintr-un complex rezidenţial din zona Floreasca, One Mircea Eliade, care beneficiază de privelişte panoramică spre parc şi lac. Apartamentul include patru dormitoare şi un living cu pereţi vitraţi pe toată înălţimea. Chiria solicitată pentru această proprietate este de 12.100 de euro pe lună.

Pentru 7.000 de euro se poate închiria şi un apartament cu 4 camere şi 168 de metri pătraţi în aceeaşi zonă. Locuinţa este situată la etajul 3 şi iese în evidenţă prin terasa de 70 de metri pătraţi accesibilă din orice cameră, dar şi prin cele 4 băi disponibile şi spaţiile generoase de depozitare.

Între timp, în Ilfov este disponibil şi un penthouse cu 5 camere şi 230 de metri pătraţi situat la etajul 4 din 4 al unui imobil construit în 2022. Una dintre particularităţi este că liftul oferă acces direct în apartament, iar în interior există 3 dormitoare, 3 băi, dressing şi o terasă de 70 de metri pătraţi. Chiria solicitată este de 5.500 de euro pe lună.

De asemenea, în Cluj-Napoca este disponibil la închiriere, în cartierul Gruia, un penthouse care include două terase. Astfel, imobilul este conceput pe două etaje, cu o terasă de 68 de metri pătraţi cu jacuzzi şi baie dedicată la etajul superior, în timp ce primul nivel dispune de două dormitoare, living şi o terasă de 21 de metri pătraţi.

Pentru a analiza venitul necesar pentru a închiria o proprietate de lux în România am luat în calcul ca valoarea chiriei să reprezinte 30% din venit, întrucât acelaşi procent este utilizat în mod uzual pe plan internaţional pentru gradul de îndatorare al unui credit ipotecar contractat pentru achiziţionarea unei locuinţe de lux.

Într-un astfel de scenariu, ai nevoie de un venit lunar de cel puţin 31.500 lei pentru a-ţi permite să închiriezi o locuinţă de lux în România, echivalentul a aproximativ 6.200 de euro. Această sumă este valabilă pentru o locuinţă de lux în judeţul Bihor, cu municipiul de reşedinţă în Oradea.

Venitul minim necesar creşte însă rapid în alte judeţe din Transilvania, întrucât ajunge la 34.800 lei în Sibiu şi depăşeşte 35.000 lei în Timiş şi Braşov, pentru ca în Cluj să fie de aproape 36.600 lei. Între timp, venitul minim necesar depăşeşte pragul de 40.000 lei în trei regiuni din ţară: Constanţa (42.900 lei), Bucureşti (44.300 lei) şi Ilfov (47.500 lei). Cu alte cuvinte, cel mai mare venit este necesar în regiunea Bucureşti-Ilfov, cea în care se află şi marea majoritate a locuinţelor de lux disponibile pentru închiriere.

Iată principalele repere pentru închirierea unei proprietăţi de lux în România în Bucureşti şi cele 9 judeţe incluse în analiză:

Ilfov

- Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.809 euro

-Venit minim net lunar necesar: 47.518 lei

-Salariu mediu net în judeţul Ilfov: 5.326 lei

Bucureşti

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.621 euro

-Venit minim net lunar necesar: 44.338 lei

-Salariu mediu net în Bucureşti: 6.690 lei

Constanţa

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.537 euro

-Venit minim net lunar necesar: 42.917 lei

=Salariu mediu net în judeţul Constanţa: 4.840 lei

Prahova

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.289 euro

-Venit minim net lunar necesar: 38.722 lei

-Salariu mediu net în judeţul Prahova: 4.780 lei

Iaşi

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.177 euro

-Venit minim net lunar necesar: 36.827 lei

-Salariu mediu net în judeţul Iaşi: 5.177 lei

Cluj

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.162 euro

-Venit minim net lunar necesar: 36.573 lei

-Salariu mediu net în judeţul Cluj: 6.245 lei

Braşov

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.119 euro

-Venit minim net lunar necesar: 35.846 lei

-Salariu mediu net în judeţul Braşov: 5.214 lei

Timiş

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.110 euro

-Venit minim net lunar necesar: 35.694 lei

-Salariu mediu net în judeţul Timiş: 6.649 lei

Sibiu

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 2.056 euro

-Venit minim net lunar necesar: 34.780 lei

-Salariu mediu net în judeţul Sibiu: 5.667 lei

Bihor

-Chiria medie a unei proprietăţi de lux: 1.864 euro

-Venit minim net lunar necesar: 31.532 lei

-Salariu mediu net în judeţul Bihor: 4.506 lei

Raportat la venituri, accesibilitatea închirierii locuinţelor de lux diferă semnificativ de la un judeţ la altul. Cele mai recente date despre venitul mediu net pe judeţe au fost publicate de Institutul Naţional de Statistică pentru luna noiembrie 2024.

Analiza ofertei de locuinţe de lux acoperă primele 7 luni ale anului, motiv pentru care calculele rezultate oferă o perspectivă realistă cu privire la gradul de accesibilitate al acestui segment din piaţa imobiliară.

Pentru locuitorii din Timiş este cel mai uşor să închirieze o locuinţă de lux, iar principala explicaţie este că salariul mediu net din acest judeţ este cel mai mare din România cu excepţia Bucureştiului: 6.649 lei pe lună. În acelaşi timp, chiriile pentru proprietăţile de lux sunt printre cele mai mici dintre cele 10 judeţe incluse în analiză. Astfel, un locuitor din Timiş are nevoie de un venit care să echivaleze cu 5,4 salarii medii pentru a-şi permite să închirieze o locuinţă de lux.

Într-o situaţie asemănătoare se află şi locuitorii din judeţul Cluj, care au nevoie de venituri echivalente cu 5,9 salarii medii nete pe lună, în timp ce pentru locuitorii din Sibiu venitul necesar urcă la 6,1 salarii medii nete.

Chiar dacă beneficiază de cel mai mare salariu mediu net pe ţară (6.690 lei), bucureştenii ocupă doar locul 4 în topul accesibilităţii, ca urmare a faptului că plătesc şi cele mai mari chirii pentru proprietăţi de lux, cu excepţia celor din judeţul Ilfov. Astfel, un bucureştean trebuie să câştige de 6,6 ori mai mult decât salariul mediu pentru a-şi permite închirierea unei locuinţe de lux.

Potrivit comunicatului, cu toate acestea, bucureştenii au un grad de accesibilitate superior vecinilor din judeţul Ilfov, care ocupă de altfel ultima poziţie în acest top. Astfel, judeţul care înconjoară Bucureştiul are cele mai scumpe proprietăţi de închiriat, în timp ce la salariul mediu este doar pe locul 5, motiv pentru care locuitorii au nevoie de echivalentul a 8,9 salarii medii lunare.

Totuşi, există două menţiuni importante legate de Ilfov: numeroase persoane care locuiesc în acest judeţ obţin în realitate veniturile în Bucureşti, astfel că impactul financiar real pentru închirierea unei locuinţe este mai mic. În plus, în judeţul Ilfov, 27% dintre proprietăţile de lux disponibile pentru închiriere sunt case, de departe cea mai mai mare proporţie la nivel naţional, iar acestea sunt în general mai scumpe decât apartamentele.

Tot de 8,9 salarii medii nete au nevoie şi locuitorii din Constanţa pentru a închiria o astfel de proprietate. Aici, salariul mediu net este printre cele mai mici dintre cele 10 judeţe analizate (4.840 lei), dar în acelaşi timp chiriile sunt printre cele mai mari (2.500 de euro). Totuşi, şi aici există o menţiune importantă: o parte dintre proprietăţile de lux de închiriat sunt poziţionate la malul mării şi atrag mai degrabă persoanele cu venituri mari din Bucureşti sau Cluj interesate să închirieze o locuinţă de lux cu rol de casă de vacanţă.

Între timp, prahovenii au nevoie de 8,1 salarii medii nete pentru a-şi permite o astfel de chirie, iar locuitorii din Iaşi, Bihor şi Braşov au nevoie în general de echivalentul a 6,9 - 7,1 salarii medii nete pentru închirierea unei proprietăţi de lux.

Conform aşteptărilor, datele colectate de pe Storia indică faptul că apartamentele au chirii mai accesibile comparativ cu casele. Cele mai mici chirii medii pentru apartamente de lux sunt în judeţul Cluj (aproape 1.500 de euro), motiv pentru care locuitorii au nevoie de un venit de patru ori mai mare decât salariul mediu pentru a-şi permite chiria.

La polul opus, printre cele mai mari chirii medii pentru apartamente sunt cele din Bucureşti (peste 2.000 de euro), iar în acest caz locuitorii au nevoie de 5,1 salarii medii. O posibilă explicaţie pentru care Bucureştiul are chirii mai mari decât Cluj în acest caz este că în Capitală au sediul numeroase companii multinaţionale cu manageri expaţi care locuiesc în chirie.

Cel mai mare dezechilibru între chiria medie şi salariul mediu este însă în Constanţa, unde venitul necesar pentru un apartament de lux este de 6,2 salarii medii. Şi aici, o posibilă explicaţie este legată tot de chiriile percepute pentru apartamentele de lux de la malul mării.

În cazul caselor de închiriat, clujenii plătesc o chirie medie de aproape 4.800 de euro şi au nevoie de echivalentul a aproape 13 salarii medii pentru a-şi permite să locuiască într-o astfel de proprietate, în timp ce bucureştenii achită în medie o chirie de aproape 5.900 de euro şi au nevoie de venituri de aproape 15 ori mai mari comparativ cu salariul mediu.

Conform comunicatului, o analiză recentă realizată de Storia a scos în evidenţă salariul minim necesar pentru a cumpăra o locuinţă de lux prin intermediul unui credit ipotecar pe 30 de ani cu avans de 20% din valoarea proprietăţii, un grad de îndatorare de 30% şi o dobândă de 6,8%, similară cu cea mai recentă dobândă medie calculată de BNR.

Datele arată că atât în Bucureşti, cât şi în fiecare dintre celelalte 9 judeţe analizate, ai nevoie de un venit lunar mai mic să închiriezi decât să cumperi o proprietate de lux, însă una dintre explicaţii este că, în medie, locuinţele disponibile pentru închiriere au suprafeţe utile mai mici comparativ cu suprafeţele utile ale locuinţelor disponibile la vânzare.

De exemplu, în Bucureşti ai nevoie de un venit cu aproximativ 12.000 de lei pe lună mai mic pentru a închiria în loc de a cumpăra o locuinţă de lux, însă locuinţele de lux de închiriat sunt în medie cu 13% mai mici decât locuinţele de lux disponibile la vânzare.

O discrepanţă şi mai mare este la Braşov, acolo unde venitul necesar pentru închiriere este de asemenea cu 12.000 de lei mai mic, însă locuinţele de închiriat sunt în medie cu 18% mai mici decât cele disponibile pentru vânzare.

Cea mai mică diferenţă între veniturile necesare pentru chirie şi credit se înregistrează în Constanţa: aproape 6.000 lei pe lună, cu menţiunea importantă că locuinţele de închiriat au în medie o suprafaţă cu 20% mai mică comparativ cu locuinţele disponibile la vânzare.

„Chiar dacă datele arată că, în prezent, închirierea unei proprietăţi de lux presupune un nivel de venituri mai redus decât achiziţia, datele noastre mai arată că proprietăţile premium scoase la vânzare au, în general, o suprafaţă utilă mai mare decât cele disponibile spre închiriere. În această analiză au fost luate în calcul şi costurile de creditare, însă, în realitate, multe dintre achiziţiile de proprietăţi premium se realizează şi cash. Astfel, achiziţia rămâne o alegere solidă pentru cei care îşi doresc să investească pe termen lung şi să se bucure, la final, de propria lor locuinţă”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe OLX Group (Storia şi OLX Imobiliare în RO).

În concluzie, închirierea unei proprietăţi de lux în România necesită venituri de 5 până la de 9 ori mai mari comparativ cu salariul mediu net, în funcţie de judeţul în care se află proprietatea respectivă. Veniturile necesare sunt mai mici decât în cazul achiziţionării locuinţei de lux, pentru care este nevoie, în funcţie de judeţ, de un salariu minim lunar de 6 până la de 10 ori mai mare comparativ cu salariul mediu net, cu dezavantajul că suprafaţa utilă a locuinţei este în general mai mică decât în cazul unei locuinţe de lux disponibilă pentru vânzare.

Analiza a fost realizată de Storia - platforma de imobiliare lansată de OLX, ca parte din iniţiativa „Drumul inteligent spre acasă”, prin care brandul îşi propune să contribuie la transparentizarea informaţiilor necesare tuturor cumpărătorilor, chiriaşilor, proprietarilor, agenţilor şi dezvoltatorilor, cu scopul de a-i susţine să ia decizii imobiliare în cunoştinţă de cauză.