English
Legislaţia privind societăţile de investiţii imobiliare şi produsele care vor fi generate în baza acesteia pot constitui o oportunitate pentru mobilizarea capitalului local, susţine Adrian Tănase, CFO al companiei Star Residence Invest, fost director general al BVB.
Adrian Tănase a spus: „Sperăm ca acest tip de expunere să poată fi accesat de întreaga paletă de investitori de pe piaţa de capital din România, atât individuali, cât şi instituţionali. Sectorul imobiliar reprezintă o diversificare necesară pentru portofoliul oricărui investitor, deoarece activele de acest tip reacţionează diferit la inflaţie. Acestea ar trebui să se regăsească inclusiv în portofoliile fondurilor de pensii locale.
Prin această lege şi prin produsele care vor apărea pe piaţă, trebuie să generăm o mobilizare a capitalului local. Suntem în asentimentul mesajelor anterioare care subliniau că, în regiune, există deja o diferenţiere a acestei mobilizări a capitalului. Este necesar ca şi în România să avem un model asemănător cu cel din Cehia sau Ungaria, pentru a nu pierde această oportunitate într-un sector cu multiple efecte pozitive în economia noastră. Fiind o economie emergentă, acest instrument ar putea acoperi sectoare esenţiale precum infrastructura şi agricultura, dar şi alte tipuri de active cu impact economic semnificativ”.
• Soluţii de eficientizare fiscală, în lipsa unei legislaţii adecvate
Domnia sa a arătat că firma în care activează funcţionează ca un REIT, chiar dacă legislaţia aferentă nu este încă adoptată. Fostul director general al Bursei de Valori Bucureşti a precizat: „Nu suntem un REIT din punct de vedere formal, dar funcţionăm ca atare şi vrem să propunem acest mod de funcţionare. Dacă legislaţia nu va fi adoptată, vom căuta alte soluţii de eficientizare fiscală. În mod sigur, să plăteşti taxe de peste 30% pentru o chirie încasată nu este ceva foarte atractiv. Dar există şi alte tipuri de soluţii. Ne uităm la ele şi acesta este un mesaj pe care aş vrea să îl transmit: se vorbeşte foarte mult despre facilităţi fiscale sau despre introducerea unei facilităţi fiscale, însă nu este vorba despre o facilitate, ci despre o replicare fiscală a unor lucruri care se întâmplă deja în universul nostru investiţional. În primul rând, ne uităm la investiţia directă, unde plătim un impozit de 10% pe acea chirie (forfetar 8%). Apoi, ne uităm în zona de fonduri; putem înfiinţa un fond de investiţii alternativ care nu plăteşte impozit pe profit. Deci există acest tip de replicare şi incentivare fiscală, mai ales pentru investiţiile de tip colectiv. Am putea să facem un fond sub legea societăţilor civile şi am beneficia de ceea ce ne dorim: să nu avem o dublă impozitare, să avem un pass-through vehicle (n.red. - o companie transparentă fiscal, ale cărei venituri nu sunt impozitate la nivelul entităţii, ci sunt «transferate» direct către proprietari/investitori, care plătesc impozit individual). Însă ceea ce ne dorim prin această lege şi ceea ce vedem şi în rândul investitorilor este că aceştia vor un mediu fiscal atractiv care să replice alte posibilităţi de investiţie, dar sub cadrul unei guvernanţe de tip corporate. Această lege va realiza exact acest lucru. Dacă ne gândim la un fond de investiţii alternativ, investiţia într-un fond nu îţi oferă posibilitatea de a organiza adunări generale sau de a numi un consiliu de administraţie. Guvernanţa unui fond este complet diferită şi poate puţin mai laxă faţă de guvernanţa de tip corporate. Prin această lege, am putea implementa aceste investiţii colective cu un pass-through vehicle sub guvernanţa de tip corporate. Este foarte important ca investitorii noştri să aibă aceste pârghii de control specifice structurilor corporate în ceea ce priveşte managementul unui portofoliu de active imobiliare. Deci, cu siguranţă, în momentul în care această lege va exista, noi o vom aplica”.
• Companie cu regulile de funcţionare ale unui REIT
Adrian Tănase a arătat că firma Star Residence Invest este listată pe piaţa AeRO încă din anul 2021, având iniţial un portofoliu de apartamente, care între timp a fost restructurat.
„În prezent, mai avem doar un teren ca activ non-core şi propunem investitorilor, prin toate comunicările noastre, o temă de office pentru viitor. Avem deja semnat un prim contract pe care încercăm să îl finanţăm prin piaţa de capital şi sperăm că vom reuşi. Chiar astăzi (n.red. - luni) am anunţat finalizarea primei etape a majorării de capital de 12 milioane de euro, etapă ce a constat în exercitarea dreptului de preferinţă de către acţionarii existenţi. Astăzi (n.red. - luni) începe a doua etapă, cea a unui plasament privat, în cadrul căruia suntem foarte optimişti că vom atrage noi acţionari în Star Invest pentru a finaliza această tranzacţie. Aceasta este tema propusă: avem deja reglementate în actul constitutiv regulile de funcţionare ale unui REIT. Deşi suntem listaţi, vom activa exclusiv în sectorul imobiliar şi ne-am asumat prin actul constitutiv distribuirea a 90% din profit sub formă de dividende, an de an. Dorim să fim un produs de distribuţie care să ofere expunere pe sectorul imobiliar într-un mod diferit faţă de ceea ce există în prezent la Bursa de Valori Bucureşti, unde este listată cu predilecţie activitatea de dezvoltare”, a declarat Adrian Tănase.
El a menţionat că activitatea de dezvoltare în real estate este diferită de activitatea de operare pe care compania doreşte să o ofere investitorilor şi că speră ca legea REIT-urilor să fie adoptată, deoarece va facilita activitatea companiilor din punct de vedere fiscal în raport cu investitorii.
• Fondurile de pensii ar putea investi în REIT-uri
Întrebat dacă REIT-urile reprezintă un instrument financiar care ar putea atrage şi fondurile de la Pilonul II de pensii, Adrian Tănase a precizat: „Este un asset class diferit de equity, diferit de bonduri, aşa cum îl propunem noi, un asset format din portofolii de clădiri care sunt finalizate, care produc chirii şi care trebuie distribuite către acţionari. Reacţionează complet diferit la riscurile pieţei; trebuie să fie acolo (n.red. - fondurile de la Pilonul II) şi vedem fonduri de pensii din alte ţări şi fonduri de pensii la nivel global care au procente întregi investite în astfel de instrumente. Este ceva ce lipseşte în România şi, în mod natural, ele trebuie să fie pe masa acestor investitori, fie că sunt fonduri de pensii, fie că sunt fonduri deschise de investiţii; atâta timp cât sunt listate, ele pot fi accesate şi din punct de vedere al reglementării. (...) Ştiu foarte bine reglementarea fondurilor de pensii Pilon II. Există nişte grade de risc acolo şi fiecare asset class are alocat un grad de risc. Cred că aici, dacă ar exista legea REIT, legea care să reglementeze aceste societăţi de investiţii imobiliare, ar fi o discuţie pe care trebuie să o avem cu Autoritatea de Supraveghere Financiară. Încă o dată, este ceva ce ar trebui să se întâmple după adoptarea acestei legi: să se revizuiască un grad de risc care să fie alocat unor astfel de instrumente, pentru că, în mod sigur, riscul unor astfel de instrumente este sub cel al unui equity pur listat. Cum am zis, este un produs care va fi mult mai uşor de înţeles de către investitori; este un produs mult mai simplu, care mimează practic o deţinere directă a acelui activ. Nu este foarte complicat de evaluat, nu este foarte complicat de măsurat riscul acestei investiţii şi sperăm să ajungem şi la această discuţie, astfel încât să putem încadra astfel de instrumente la un grad de risc diferit comparat cu o acţiune pură”.
• Studiul de impact, o necesitate pentru ca autorităţile să se convingă de utilitatea proiectului legislativ
Referitor la impactul bugetar, Adrian Tănase a mai adăugat: „Mă bucură mesajul domnului director executiv al Federaţiei Dezvoltatorilor şi Investitorilor pentru Economie Sustenabilă, care a fost aici prezent în primul panel. Noi suntem membri ai acestei federaţii şi sperăm să putem iniţia de acolo un studiu de impact şi să agregăm şi alţi stakeholderi ai pieţei. Ce vă pot spune este că nu cred că este ceva foarte complicat acest studiu de impact, mai ales că s-au egalizat impozitele corporate cu impozitele pe dividend. Acum vorbim de acelaşi impozit, iar această lege va înlocui practic un impozit corporate, pe care statul îl ia acum, cu un impozit pe dividend. Deci, intuitiv, eu văd că nu este niciun impact negativ, ci doar unul pozitiv. Bineînţeles că trebuie să şi documentăm acest lucru şi să fundamentăm pentru autorităţile statului; este normal să facem acest lucru. Însă cred că poza s-a simplificat foarte mult de când impozitele pe dividend sunt egale cu impozitele pe profit. (...) Cine vrea să fie REIT va fi obligat să distribuie 90% din profit, deci va genera în mod obligatoriu această taxă la stat. Din punctul meu de vedere, în mare parte, nişte impozite pe care statul le încasează acum ca impozit pe profit vor fi încasate în viitor ca impozit pe dividend. Deci, ca impact imediat, acesta ar fi impactul; aceasta ar fi povestea pe termen scurt. Plus că migrarea către a fi o societate de investiţii imobiliare nu este o decizie atât de uşoară; acea companie trebuie să se şi listeze, să-şi asume nişte chestiuni de transparenţă”.
Fostul director general al BVB a mai susţinut că, în opinia sa, proiectul de lege privind societăţile de investiţii imobiliare nu are impact bugetar negativ nici pe termen scurt, nici pentru economia naţională şi a precizat că actorii din domeniu vor încerca să contribuie la documentarea unui studiu de impact, astfel încât autorităţile - Ministerul Finanţelor, Guvernul şi Parlamentul - să aibă întreaga imagine când vor lua o decizie cu privire la viitorul act normativ.
Euro
Dolar SUA
Franc elveţian
Liră sterlină
Gram de aur
Opinia Cititorului