Creşterea TVA în Imobiliare după 1 August: Efecte şi soluţii legale pentru cumpărători

Dr. Av. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii, atrage atenţia, într-un comunicat remis redacţiei, că majorarea cotei de TVA la 21% în tranzacţiile imobiliare, coroborată cu condiţiile restrictive pentru aplicarea cotei reduse, impune cumpărătorilor şi dezvoltatorilor o atenţie sporită la clauzele contractuale şi o colaborare strânsă cu un avocat imobiliare, avocat TVA şi avocat fiscal pentru a evita litigii şi pierderi financiare.

Potrivit sursei citate:

„Începând cu 1 august 2025, regimul TVA aplicabil tranzacţiilor imobiliare a suferit modificări semnificative, prin majorarea cotei standard de la 19% la 21%. Această schimbare a generat numeroase întrebări şi incertitudini în rândul cumpărătorilor şi dezvoltatorilor: cine va suporta diferenţa de TVA, în ce condiţii se poate aplica cota redusă şi cum influenţează aceste măsuri preţul final al locuinţelor. Pentru cumpărători, în special, riscul unor litigii este ridicat atunci când contractele nu prevăd clar modul de ajustare a TVA sau când nu există consultanţă juridică specializată.

Aceste schimbări au impact şi asupra planificărilor financiare ale dezvoltatorilor, care trebuie să îşi ajusteze strategia comercială şi fiscală pentru a respecta noile reglementări. Legislaţia prevede condiţii specifice pentru menţinerea cotei reduse de 9% în anumite tranzacţii imobiliare, nerespectarea acestora putând genera litigii.

Legea nr. 141/2025 care a intrat în vigoare la 1 august 2025, aduce modificări semnificative regimului fiscal aplicabil tranzacţiilor imobiliare prin majorarea cotei standard de TVA la 21% şi restrângerea posibilităţilor de aplicare a cotei reduse. Pentru a putea beneficia în continuare de cota redusă de 9% în cazul cumpărării unei locuinţe noi, legea prevede o perioadă tranzitorie, valabilă până la 31 iulie 2026, inclusiv, în care cumpărătorii şi dezvoltatorii trebuie să îndeplinească simultan mai multe condiţii.

Aşadar, locuinţa trebuie să aibă o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, iar valoarea totală nu poate depăşi 600.000 lei fără TVA. În plus, imobilul trebuie să fie livrabil şi locuibil până la 31 iulie 2026, iar cumpărătorul să nu mai fi achiziţionat, după 1 ianuarie 2023, o locuinţă cu TVA redus. Este obligatorie existenţa unui act juridic între vii privind plata unui avans, semnat până la data de 1 august 2025 inclusiv. Pentru contracte încheiate între 3 şi 31 iulie 2025, legea cere plata unui avans de cel puţin 20%, achitat integral înainte de 1 august, pentru a putea menţine cota de 9%.

Regula fiscală de bază impune ca acest TVA aplicabil să fie cel în vigoare la data faptului generator, anume la momentul livrării imobilului. Indiferent dacă un contract de vânzare imobiliară a fost semnat înainte de 1 august 2025, livrarea efectuată după această dată, fără respectarea condiţiilor tranzitorii, va fi supusă cotei majorate de 21%.

În practică, modificările legislative privind TVA în sectorul de imobiliare pot genera litigii complexe între cumpărători şi dezvoltatori, mai ales în cazul contractelor şi antecontractelor deja semnate înainte de 1 august. Promiţătorii cumpărători se pot trezi obligaţi să suporte majorarea cotei de TVA la 21%, chiar dacă tranzacţia este deja angajată şi produce efecte obligatorii, fără a avea posibilitatea reală de renegociere sau retragere. Această situaţie poate crea conflicte între principiile securităţii juridice şi încrederii legitime şi obiectivele de politică fiscal-bugetară ale legiuitorului.

Cumpărătorii care consideră că aplicarea de TVA majorat este incorectă sau că au fost prejudiciaţi pot apela la un avocat imobiliare sau un avocat fiscal pentru a analiza situaţia şi a iniţia litigii. Printre soluţiile legale se numără contestarea aplicării necorespunzătoare a acestui TVA în faţa autorităţilor fiscale, renegocierea de contract sau iniţierea procedurilor judiciare pentru protejarea unui drept de proprietate. În anumite cazuri, dacă dezvoltatorul nu îşi respectă obligaţiile prevăzute în contract sau în antecontract, cumpărătorul poate formula o acţiune în rezoluţiune, cerând desfiinţarea tranzacţiei şi restituirea sumelor achitate. Acest demers poate fi necesar mai ales când schimbările fiscale afectează semnificativ preţul final al locuinţei”.

„Creşterea TVA-ului în sectorul imobiliar, coroborată cu instabilitatea măsurilor fiscale recente, generează un impact semnificativ asupra bugetelor cumpărătorilor şi strategiilor dezvoltatorilor. În acest context, colaborarea cu un avocat tva, avocat fiscal sau avocat imobiliare nu mai este o opţiune, ci o necesitate juridică. Aceşti profesionişti au un rol esenţial în renegocierea contractelor, gestionarea litigiilor şi protejarea dreptului de proprietate, înainte ca efectele fiscale să devină ireversibile”, a declarat Avocatul Coordonator Dr. Radu Pavel, din cadrul Societăţii Româneşti de Avocatură Pavel, Mărgărit şi Asociaţii.

Aceeaşi sursă concluzionează:

„Creşterea cotei de TVA în domeniul imobiliar a schimbat fundamental modul în care se negociază şi se execută contracte între părţi. Perioada tranzitorie oferă o şansă limitată de a păstra cota redusă, dar presupune o încadrare strictă în condiţiile legale. Lipsa unor clauze adaptate şi a consultanţei juridice sporeşte riscul de litigii şi poate afecta grav drept de proprietate”.