Cushman & Wakefield Echinox: „Stocul de birouri din marile oraşe regionale s-a dublat în ultimul deceniu”

Stocul de spaţii moderne de birouri din principalele oraşe regionale din România - Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov - a ajuns la aproximativ 1,08 milioane de metri pătraţi, după ce în ultimul deceniu s-a dublat, însă rămâne semnificativ sub nivelul înregistrat în pieţe comparabile din Europa Centrală, potrivit raportului „Romania Office” realizat de Cushman & Wakefield Echinox, remis redacţiei printr-un comunicat de presă.

Conform sursei citate, oraşele regionale cumulează în prezent circa un sfert din stocul modern de birouri din România, estimat la aproximativ 4,5 milioane de metri pătraţi. Cu toate acestea, raportul subliniază că potenţialul demografic şi educaţional al acestor centre urbane este comparabil sau chiar superior celui din Bucureşti. Datele Institutului Naţional de Statistică, citate în analiză, indică un total de aproximativ 197.000 de studenţi în Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov, cu aproape 10% peste nivelul Capitalei, unde sunt înregistraţi aproximativ 180.000 de studenţi. În pofida acestui potenţial, stocul de birouri din oraşele regionale rămâne cu 68% mai redus decât cel din Bucureşti, ceea ce evidenţiază un decalaj important între cererea potenţială şi nivelul actual al ofertei, arată analiza.

Comparativ, în Polonia, pieţele regionale au cunoscut o dezvoltare mult mai accelerată în ultimii zece ani, precizează aceeaşi sursă. Stocul de birouri din afara Varşoviei depăşeşte 6,7 milioane de metri pătraţi, peste nivelul capitalei poloneze, care se situează la aproximativ 6,2 milioane de metri pătraţi, conform raportului sursă. În acelaşi interval, oraşele regionale din Polonia au beneficiat de peste 3,2 milioane de metri pătraţi de proiecte noi, în timp ce în România livrările din pieţele regionale au totalizat doar 580.000 de metri pătraţi, mai notează sursa citată.

Potrivit raportului Romania Office , cele mai mari pieţe de birouri din afara Varşoviei sunt Cracovia, Poznañ, Katowice, Wroc³aw şi zona Tricity - formată din Gdañsk, Gdynia şi Sopot -, cu un stoc cumulat de aproximativ 5,7 milioane de metri pătraţi. Totodată, alte trei oraşe poloneze - £od¼, Lublin şi Szczecin - au fiecare un stoc de birouri care depăşeşte nivelul înregistrat în Braşov, estimat la 152.000 de metri pătraţi, conform aceleiaşi surse. Diferenţele sunt vizibile şi în ceea ce priveşte capitalul uman: în timp ce Varşovia concentrează aproximativ 259.000 de studenţi, oraşele regionale din Polonia cumulează peste 654.000 de studenţi, potrivit raportului.

În Cehia, deşi decalajul dintre Praga şi oraşele regionale rămâne semnificativ, dezvoltarea a fost mai echilibrată decât în România din anumite puncte de vedere, susţine Cushman & Wakefield Echinox. Astfel, stocul de birouri din Brno şi Ostrava totalizează 961.000 de metri pătraţi, dintre care 276.000 de metri pătraţi au fost livraţi în ultimii zece ani, comparativ cu un stoc de 3,9 milioane de metri pătraţi în Praga, mai notează compania. Cele două oraşe cehe găzduiesc aproximativ 90.000 de studenţi, faţă de 138.000 în capitală, conform datelor incluse în analiză.

În prezent, oraşele regionale din Polonia continuă să atragă cele mai multe investiţii, cu peste 150.000 de metri pătraţi de birouri aflaţi în construcţie, urmate de Cehia, cu 95.000 de metri pătraţi, în timp ce în România sunt în dezvoltare doar 23.000 de metri pătraţi, conform aceleiaşi surse. Potrivit companiei, acest nivel reflectă atât prudenţa dezvoltatorilor, cât şi constrângerile actuale ale pieţei.

Analiza densităţii spaţiilor de birouri raportată la numărul de studenţi evidenţiază, de asemenea, un decalaj semnificativ între România şi pieţele regionale din Europa Centrală, evidenţiază raportul sursă. În Bucureşti, acest indicator se situează la 19 metri pătraţi per student, comparativ cu 24,1 metri pătraţi în Varşovia şi 28,6 metri pătraţi în Praga, adaugă sursa citată. În oraşele regionale din România, densitatea variază între 4,7 metri pătraţi per student în Cluj-Napoca şi 6,5 metri pătraţi în Timişoara, rezultând o medie de 5,5 metri pătraţi per student, faţă de 10,3 şi 10,7 metri pătraţi în oraşele regionale din Polonia şi Cehia, potrivit aceleiaşi surse.

Cu toate acestea, oraşele regionale din România se remarcă printr-o disponibilitate redusă a spaţiilor de birouri, cu rate de neocupare cuprinse între 8,5% şi 16,7%, conform sursei citate. Aceste niveluri sunt comparabile sau chiar inferioare celor înregistrate în numeroase oraşe regionale din Polonia, unde rata de neocupare depăşeşte frecvent 18%-21%, potrivit raportului. Conform aceleiaşi surse, chiriile prime din oraşele regionale româneşti se menţin la niveluri competitive, între 13 şi 17 euro/mp/lună, sub maximele atinse în huburi regionale precum Brno sau Cracovia, unde pot ajunge până la 19 euro/mp/lună.