Fondurile de investiţii imobiliare din Canada şi Germania au început să îngheţe retragerile

Deficitul de lichiditate a forţat o serie de fonduri de investiţii imobiliare să blocheze retragerile investitorilor. Decizia aminteşte de ceea ce se întâmpla în urmă cu circa două decenii, înainte de criza financiară globală.

"Canadienii sunt furioşi că fondurile imobiliare le-au blocat fondurile", a scris recent Bloomberg şi a subliniat că fonduri private de investiţii imobiliare au devenit instrumente populare printre canadieni, care au dorit să beneficieze de boom-ul din ultimele două decenii.

Conform datelor preluate de Bloomberg, valoarea nominală a investiţiilor blocate este de circa 30 de miliarde dolari canadieni, respectiv aproape 40% dintr-un total de circa 80 de miliarde CAD investit în astfel de fonduri.

Blocarea retragerilor a fost determinată de lipsa de lichiditate şi de reticenţa managerilor de a vinde active într-o piaţă marcată deja de scăderi semnificative ale preţurilor. Criza de lichiditate are un caracter structural în opinia unor analişti citaţi în presa canadiană, în condiţiile în care proprietăţile rezidenţiale şi comerciale se vând foarte greu şi la preţuri mai mici decât evaluările anterioare, iar fondurile nu pot vinde suficient de repede fără a provoca pierderi masive pentru cei rămaşi.

Datele asociaţiei brokerilor imobiliari din Canada, Canadian Real Estate Association (CREA), arată o scădere accentuată a preţurilor locuinţelor în ultimii doi ani. Indicele agregat a scăzut cu o rată anuală de 4% în decembrie 2025, cea mai mare din întreg anul, până la 282,8 puncte (ianuarie 2005 = 100). Acesta este cel mai redus nivel din ultimii patru ani şi jumătate.

De la un maxim de 371,3 puncte, înregistrat în martie 2022, indicele preţurilor caselor individuale a scăzut cu 21,5% până în decembrie 2025, după 11 scăderi anuale consecutive începând din februarie 2025, iar indicele preţurilor apartamentelor a scăzut cu 17,4% de la maximul de 329 de puncte, înregistrat în aprilie 2022, după 20 de scăderi anuale consecutive (vezi graficul 1).

Pe fondul blocării retragerilor din fondurile de investiţii imobiliare, un canadian scrie pe Twitter că "suntem cel mai mare tigru de hârtie din America de Nord", în condiţiile în care "am construit o ţară prin vânzări de case", iar acum "oamenii nu îşi mai pot permite case, deoarece nu există locuri de muncă şi servicii medicale şi chirii accesibile".

Mai mult, datele oficiale de la Statistics Canada arată revenirea gradului de îndatorare al gospodăriilor pe o traiectorie de creştere, după ce s-a menţinut o perioadă semnificativă aproape de 190% din venitul disponibil, unul dintre cele mai ridicate la nivelul economiilor dezvoltate.

În contextul actual, revenirea dinamicii pozitive pe piaţa imobiliară rezidenţială din Canada este puţin probabilă cel puţin pe termen mediu, indiferent de gradul de relaxare al politicii monetare.

Un aspect important din acest punct de vedere este cel demografic. Măsurile de limitare a imigraţiei au condus la declinul accentual al ratei de creştere a populaţiei, care a coborât recent sub zero, conform datelor de la Statistics Canada. Scăderea de 0,2% din T3 2025 este prima contracţie din perioada postbelică, cu excepţia perioadei pandemiei, ceea ce înseamnă un declin semnificativ al numărului de cumpărători.

Cu toate acestea, Bloomberg îşi asigură cititorii că "nu este vorba despre un moment Lehman Brothers pentru Canada", deoarece dezvoltatorii imobiliari au şi alte surse de capital, alături de fonduri guvernamentale de circa 13 miliarde CAD, care ar trebui să capitalizeze o nouă agenţie dedicată construirii locuinţelor accesibile.

O situaţie similară începe să fie raportată tot mai frecvent şi în presa din Germania. Cotidianul Suddeutsche Zeitung a scris recent că au fost îngheţate retragerile dintr-un fond imobiliar deschis, care, prin definiţie, ar trebui să permită retragerile în orice moment. Acesta ar fi primul caz înregistrat de la declanşarea crizei financiare globale în urmă cu aproape două decenii.

Administratorii fondului Wertgrund Wohnselect D şi-au justificat decizia prin situaţia tensionată de pe piaţa imobiliară din Germania, volumul mare al cererilor de răscumpărare, precum şi prin problemele de finanţare.

"Blocarea retragerilor este menită să permită vânzarea calmă a proprietăţilor şi asigurarea valorii acestora", arată Suddeutsche Zeitung. Conform prevederilor legale, blocarea ieşirilor poate dura până la trei ani.

Deşi Wertgrund Wohnselect D este un fond relativ mic, cu o valoare a activelor de circa 300 de milioane de euro, decizia administratorilor poate conduce la creşterea îngrijorărilor pentru investitorii în celelalte 29 de fonduri imobiliare deschise.

Odată cu intrarea dobânzilor pe o traiectorie susţinută de creştere de la mijlocul anului 2023, fondurile imobiliare din Germania se confruntă cu ieşiri nete semnificative.

În condiţiile unei valori cumulate a activelor nete de circa 114 miliarde de euro, ieşirile nete cumulate au depăşit 13,4 miliarde de euro din august 2023 până în noiembrie 2025, conform datelor de la Barkow Consulting (vezi graficul 2).

În perioade premergătoare crizei financiare globale, ieşirile nete din fondurile imobiliare din Germania au fost de circa 13,1 miliarde de euro, pe fondul unei valori nete a activelor de circa 91 miliarde de euro.

"Speranţa că ieşirile se vor diminua în curând scade în prezent cu fiecare lună care trece", a declarat Peter Barkow.

Autoritatea Federală de Supraveghere Financiară din Germania (BaFin) consideră că "situaţia de piaţă pentru fondurile imobiliare deschise este dificilă", pe fondul deficitului de lichiditate şi al schimbării preferinţelor investitorilor, într-un mediu caracterizat de normalizarea dobânzilor şi reevaluarea riscurilor.