iO Partners: Piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov - Scădere a tranzacţiilor, dar preţuri în continuă creştere

Potrivit unui raport iO Partners, remis într-un comunicat redacţiei, în primele şase luni din 2025 volumul tranzacţiilor a fost cu 10% mai mic faţă de aceeaşi perioadă din 2024, însă preţurile au continuat să urce, impulsionate de inflaţie, costurile tot mai mari de construcţie şi oferta limitată. Bucureştiul înregistrează o diminuare a vânzărilor de locuinţe noi, în timp ce Ilfovul atrage cumpărători prin preţuri mai accesibile şi terenuri disponibile.

Astfel, conform sursei citate:

„Piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Ilfov a început să arate primele semne ale unei temperări, în contextul în care numărul total al tranzacţiilor din primul semestru al anului 2025 este cu 10% mai mic comparativ cu aceeaşi perioadă din 2024. Cu toate acestea, preţurile de vânzare au continuat să crească, alimentate de factori precum inflaţia ridicată, modificările fiscale anticipate şi oferta limitată”.

„Diminuarea cererii nu a împiedicat totuşi creşterea preţurilor în Bucureşti, pe fondul costurilor de construcţie în creştere şi al unei oferte limitate. Stabilitatea dobânzilor şi temerile cumpărătorilor privind noi majorări de preţ au menţinut presiunea pe preţuri”, a declarat Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners România.

Sursa citată mai precizează:

„În Bucureşti tranzacţiile cu locuinţe noi (construite începând cu 2010), continuă să scadă, indicând o potenţială recalibrare a cererii pe fondul preţurilor ridicate.

În Ilfov se remarcă o uşoară creştere a tranzacţiilor, semn că zona rămâne atractivă datorită preţurilor competitive şi terenurilor încă disponibile pentru dezvoltare.

Preţurile de vânzare ale proprietăţilor din Bucureşti au crescut cu aproape 9,3% în primul semestru din 2025, cea mai mare parte a acestei creşteri fiind înregistrată în trimestrul al doilea, respectiv 10,2% faţă de T2 2024, ajungând la nivelul de 2.108 Euro pe m² util.

Creşteri de preţ au fost înregistrate în majoritatea cartierelor din Bucureşti, excepţie făcând zona de Vest (Drumul Taberei, Militari, Giuleşti, Crângaşi, Ghencea), Sud-Vest (Rahova, Giurgiului), precum şi unele cartiere de top (Herăstrău, Kiseleff, Aviatorilor, Dorobanţi, Floreasca), unde preţurile erau deja ridicate.

În ceea ce priveşte evoluţia chiriilor pentru locuinţe noi, media pe Bucureşti a rămas constantă comparativ cu începutul anului, la nivelul de 11,7 Euro pe m² util, pe lună. Totuşi, evoluţia chiriilor pe fiecare cartier în parte este diferită. Cartierele care au înregistrat creşteri uşoare ale chiriilor au fost Pipera, Militari şi zona ultracentrală (Victoriei, Romană, Universitate, Unirii).

În timp ce Bucureştiul a înregistrat o uşoară creştere a ofertei, în Ilfov aceasta a scăzut, accentuând presiunea pe preţuri şi accelerând decizia de cumpărare în rândul clienţilor.

Numărul de unităţi livrate în T2 2025 în Bucureşti este cu 58% mai mic decât cel înregistrat în acelaşi trimestru al anului trecut (1.385 de unităţi în T2 2025 de la 3.300 de unităţi în T2 2024), în timp ce Ilfov a înregistrat o scădere şi mai abruptă, de 74% (360 de unităţi în T2 2025 faţă de 1.380 de unităţi în T2 2024, în această analiză considerând numai proiectele cu cel puţin 100 de unităţi).

Per total, în primul semestru din 2025 oferta rezidenţială din Bucureşti a înregistrat o creştere de 9,4%, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2024, ajungând la aproximativ 4.300 de unităţi. În schimb, livrările din Ilfov au fost situate la un nivel foarte scăzut, puţin sub 1.000 de unităţi livrate în S1 2025, cu 59,5% mai puţin decât în S1 2024.

În proiectele aflate în derulare, urmează să fie livrate până la sfârşitul anului alte 8,300 unităţi în Bucureşti şi aproximativ 2.500 în Ilfov, cu 15% mai mult decât oferta livrată în S2 2024, dar în scenariul în care nu vor exista întârzieri sau amânări”.

Aceeaşi sursă concluzionează:

„Primele semne de temperare a pieţei se fac simţite în această primă jumătate a anului, în special dacă ne uităm la evoluţia tranzacţiilor. Creşterea semnificativă a preţurilor din S1 poate fi derutantă din această perspectivă, însă ea este justificată de un cumul de factori:

-Inflaţia şi creşterea constantă a costurilor de construcţie;

-Anticiparea măsurilor fiscale - unii dezvoltatori au luat măsuri de ajustare a preţurilor înainte de a intra în vigoare creşterea de TVA din august;

-Oferta limitată şi cererea relativ constantă;

-Stabilitatea ratei dobânzii în ultimul an, dar cu perspectivă de creştere, i-a motivat pe cumpărători să urgenteze accesarea unui credit ipotecar;

-Factorul psihologic - teama cumpărătorilor că preţurile vor creşte pe viitor a alimentat dorinţa de a cumpăra mai repede, fapt ce a creat oportunităţi favorabile pentru dezvoltatori.

-În plus, analiza iO Partners a luat în calcul preţurile de listă şi nu ţine cont de promoţii şi reduceri, iar acolo există spaţiu de manevră, astfel încât preţul real de tranzacţionare poate fi cu până la 10% mai mic în unele cazuri, în special la pre-contracte pentru apartamente aflate în faza de construcţie.

O evoluţie mai clară se va contura până la sfârşitul anului, odată ce vor fi absorbite noile măsuri fiscale şi în special creşterea TVA la locuinţe”.

"Provocările cu care se confruntă piaţa rezidenţială vor crea oportunităţi pentru dezvoltatorii profesionişti, atât în segmentul de vânzare, cât şi în cel de închiriere, şi ar putea elimina de pe piaţă dezvoltatorii oportunişti. Piaţa rezidenţială intră într-o nouă etapă de dezvoltare, în care actorii profesionişti îşi vor consolida şi mai mult poziţia”, conchide Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners România.