Cât de aproape este sfârşitul bulei imobiliare din Suedia?

Călin Rechea
Ziarul BURSA #Internaţional / 10 iunie 2013

Cât de aproape este sfârşitul bulei imobiliare din Suedia?
Călin Rechea

Fondul Monetar Internaţional a publicat, recent, concluziile misiunii sale de consultare cu autorităţile suedeze, care includ "încetinirea creşterii economice pe fondul unui mediu extern dificil", dar şi "continuarea expansiunii creditului ipotecar, în ciuda şomajului ridicat".

Suedia, alături de celelalte ţări din Scandinavia, a fost privită, în ultimii ani, ca loc de refugiu în faţa crizei economice globale. De multe ori s-a vorbit chiar de miracole economice.

Dar de unde poate veni miracolul în Suedia? Dintr-un sector industrial afectat semnificativ de pierderea locurilor de muncă? Nu, "soluţia" agreată de autorităţi, guvern şi banca centrală, a fost susţinerea, prin orice mijloace, a unei bule imobiliare fără precedent (vezi graficul 1).

Cu toată creşterea accelerată a indicilor preţurilor de pe piaţa imobiliară, atât la nivel naţional, cât şi la nivelul principalelor zone metropolitane, încă se mai poate vedea pe grafic "cocoaşa" de la începutul anilor "90, responsabilă pentru o criză bancară urmată de mai multe naţionalizări ale instituţiilor financiare.

Acum "fragilităţile financiare" sunt citate de către FMI ca riscuri potenţiale pentru întreaga economie. Fondul a ramarcat faptul că "sectorul bancar din Suedia, ale cărui active sunt de peste patru ori mai mari decât PIB-ul, depinde puternic de finanţările de pe pieţele internaţionale", iar o "scădere semnificativă a preţurilor de pe piaţa imobiliară va avea efecte negative asupra băncilor şi consumului".

La câteva zile după publicarea concluziilor misiunii din Suedia a Fondului Monetar Internaţional, agenţia de rating Moody's a avertizat că "economiile din Scandinavia sunt ameninţate de modelul adoptat pentru creditele ipotecare", deoarece "prea puţini debitori îşi plătesc principalul", după cum scrie Bloomberg.

Analiza Moody's s-a concentrat mai mult asupra Suediei şi Danemarcei, unde "creditele ipotecare pentru care se plăteşte doar dobânda au ajutat gospodăriile să treacă relativ uşor peste criza financiară."

FMI şi Moody's au preluat date de la Autoritatea pentru Supervizare Financiară a Suediei, care arată că "în condiţiile actuale de amortizare, durata medie de rambursare a unui credit ipotecar este de 140 de ani". Toate statisticile internaţionale arată că durata medie de viaţă a suedezilor se află pe primele locuri la nivel mondial, dar 140 de ani? Şi oare cu ce îşi vor ocupa timpul după ce vor scăpa de povara creditului ipotecar?

Piaţa imobiliară din Suedia mai are o caracteristică aparte. Până în 2008, erau foarte rare cazurile în care apartamentele erau cumpărate direct. Cumpărătorul achiziţiona o acţiune a asociaţiei imobiliare cooperatiste care "deţinea" toate proprietăţile dintr-un bloc. Cumpărătorul avea astfel calitatea de chiriaş-proprietar, cu drept de folosinţă permanent. Din 2009, guvernul a aprobat măsuri pentru introducerea cumpărării directe a apartamentelor, care oferă drepturi de proprietate depline.

Statutul de chiriaş-proprietar include şi o prevedere care poate avea grave consecinţe financiare asupra cooperativelor imobiliare şi a membrilor acestora: în condiţiile în care unii membri ai asociaţiei nu îşi mai pot plăti creditele ipotecare, ceilalţi "acţionari" trebuie să acopere datoriile cooperativei, chiar dacă aceştia nu au niciun fel de datorii!

FMI recomandă acum autorităţilor de la Stockholm introducerea unor noi regului pentru rambursarea creditelor ipotecare, cum ar fi stabilirea unui nivel minim de amortizare pentru creditele ipotecare noi, în scopul "prevenirii unei bule imobiliare." Dacă privim evoluţia indicilor de preţ de pe piaţa imobiliară din Suedia, trebuie să punem sub semnul întrebării seriozitatea recomandărilor FMI sau, cel puţin, sincronizarea acestora cu realitatea din teren. Oare nu trebuia să vină acestea, mai degrabă, cu circa zece ani în urmă, având în vedere precedentul de la începutul anilor "90?

În urmă cu câtva luni, Stefan Ingves, guvernatorul Riksbank, a venit cu propuneri similare, dar şeful Autorităţii de Supervizare Financiară, deşi recunoaşte că suedezii sunt aproape de primul loc în Europa în ceea ce priveşte gradul de îndatorare, a refuzat să precizeze dacă instituţia pe care o conduce ia în considerare astfel de propuneri, după cum scrie cotidianul online The Local.

Ultimele estimări ale Riksbank, banca centrală a Suediei, arată că raportul dintre datoriile gospodăriilor şi venitul disponibil a ajuns la circa 174%, şi va creşte până la 177% în primul trimestru din 2015. Criza bancară de la începutul anilor "90 s-a declanşat pe fondul unui raport între datorii şi venitul disponibil de 135%.

Dar politicile monetare ultrarelaxate ale Băncii Suediei nu au fost suficiente pentru unii membri ai conducerii sale executive. Lars Svensson a fost viceguvernator al băncii în ultimii şase ani, dar a anunţat că nu mai doreşte un nou mandat, deoarece "banca nu şi-a îndeplinit ţinta preţurilor stabile şi a unui nivel sustenabil al şomajului".

Svensson a criticat raportul anual al Riksbank către Parlament, iar în cadrul unei conferinţe recente a declarat că "datoriile gospodăriilor nu trebuie să devină o nouă ţintă pentru banca centrală".

Nu am mai urmărit în ultima perioadă articolele de specialitate ale profesorului Lars Svensson, considerat unul dintre cei mai importanţi teoreticieni ai ţintirii inflaţiei, dar este inexplicabil cum poate să ignore, similar modelelor pe care le preda în urmă cu peste zece ani, tocmai efectele deosebit de negative ale acestui cadru de politică monetară asupra nivelului datoriilor dintr-o economie.

Profesorul Svensson a declarat că şomajul ar fi fost mult mai scăzut dacă dobânda de politică monetară ar fi rămas la 0,25% din 2010, în condiţiile în care inflaţia anuală se află cu mult sub ţinta băncii centrale, de 2%.

Conform ultimelor date de la biroul de statistică al Suediei, indicele preţurilor de consum a scăzut cu o rată anuală de 0,5% în aprilie 2013 (vezi graficul 2), dar manifestă o divergenţă tot mai mare faţă de o componentă importantă a sa, preţurile alimentelor.

Acestea şi-au accelerat creşterea anuală până la 3,3% în aprilie 2013, de la 2% în luna precedentă, acesta fiind cel mai rapid avans din ultimii patru ani.

Iar tocmai aceste "componente volatile" ale indicelui general al preţurilor, ignorate de băncile centrale, sunt foarte importante pentru categorii largi ale populaţiei, între care se regăsesc şi imigranţii, al căror număr a crescut puternic în ultimii ani.

Recenta manifestare violentă a tensiunilor sociale din suburbiile capitalei Stockholm l-a determinat pe Colin Freeman, de la cotidianul britanic The Telegraph, să scrie despre "transformarea în fum a visului unei societăţi perfecte", pe fondul eşecului aparent al integrării rasiale. Analizele companiei de studii geopolitce Stratfor arată că "şomajul şi nemulţumirea tinerilor imigranţi" reprezintă principalele cauze ale tulburărilor din Suedia.

Din păcate, acesta pare să fie începutul sfârşitului, atât pentru modelul social suedez, cât şi pentru cel al creditării ipotecare din Ţările Nordice.

Prelungirea crizei europene, pe fondul amplificării presiunilor inflaţioniste, reprezintă şi pentru Suedia elementul premergător unui şoc al dobânzilor, cu efecte devastatoare asupra bilanţurilor bancare şi a gradului de îndatorare al populaţiei. Abia atunci va deveni evidentă şi grozăvia celor 140 de ani de servitute financiară pentru un credit ipotecar.

Suedezii vor fi nevoiţi să-şi reevalueze drastic evoluţia economică a ultimelor decenii, ajungând, probabil, la concluzia că nimeni nu poate să asigure creşterea necontenită a pieţei imobiliare, iar aceasta nu poate să constituie un pilon al bunăstării sau al "miracolelor" economice.

"În condiţiile actuale de amortizare, durata medie de rambursare a unui credit ipotecar este de 140 de ani."

FMI, concluziile misiunii de consultare cu autorităţile din Suedia

Opinia Cititorului ( 1 )

  1. Traind in Suedia de peste 25 de ani am ajuns la concluzia ca este foarte greu sa-i prinzi pe suedezi cu pantalonii in vine. Vor fi caderi ale pietei imobiliare dar vor fi controlate si peobabil esalonate. Cat despre sfarsitul " visului scandinav"? Mai avem de asteptat. Aceasta parte a prognozei mi se pare mult exagerata; ei au in continuare o industrie ( ce-i drept injumatatita), dar o industrie de varf. Nu uitati ca sunt extrem de expansivi in minerit in ultimul timp, padurile nu le-au facut jaf precum la noi si au un sistem de pensii reformat. As zice mai degraba ca este vorba de o frica in fata noilor alegeri. Stanga conduce puternic in optiunile electoraatului si ca de obicei toate vocile dreptei se trezesc ca la un semnal!

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Dtlawyers
Apanova
BTPay
Boromir

Curs valutar BNR

05 Mai. 2021
Euro (EUR)Euro4.9254
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.1035
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.4827
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.7030
Gram de aur (XAU)Gram de aur234.7735

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Tohani
Cotaţii Emitenţi BVB
Concurs de idei de afaceri inovative ”Money is Funny” – ÎNSCRIERI
Cotaţii fonduri mutuale
Pagini Aurii
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro