Guvernele nu pot face locuinţele accesibile când băncile centrale manipulează dobânzile

Călin Rechea
Ziarul BURSA #Macroeconomie / 8 aprilie

Guvernele nu pot face locuinţele accesibile când băncile centrale manipulează dobânzile
Călin Rechea

Programele naţionale de construire a locuinţelor accesibile sau de garantare a creditelor ipotecare acordate cu avansuri minime sunt de cele mai multe ori justificate de autorităţile politice prin existenţa unei oferte deficitare pe piaţa imobiliară rezidenţială.

Acest deficit conduce la apariţia şi apoi alimentează tendinţa de creştere a preţurilor, motiv suficient pentru lansarea şi prelungirea pe termen nedefinit a acestor programe, cu efect deosebit de nociv asupra stabilităţii financiare şi perspectivelor dezvoltării economice sustenabile.

Lorcan Sirr, un profesor irlandez de la Universitatea Tehnică din Dublin, a scris recent în cotidianul Irish Times că programele de creştere a ofertei pe piaţa imobiliară rezidenţială nu vor conduce la rezolvarea acestei crize, iar argumentele sale pot fi evaluate inclusiv în contextul pieţei imobiliare din ţara noastră.

De ce nu conduce creşterea ofertei de locuinţe la scăderea preţurilor, fenomen care s-a observat nu doar în Irlanda?

Conform unui studiu de la Banca Angliei din septembrie 2019, "Houses are assets not goods: taking the theory to the UK data", publicat pe blogul instituţiei, "deficitul relativ de locuinţe nu a jucat aproape niciun rol pentru dinamica preţurilor la nivel naţional începând din 2000".

Economiştii de la Banca Angliei susţin că locuinţele au devenit active financiare şi nu mai sunt bunuri, iar valoarea lor este determinată de valoarea viitoare aşteptată a chiriilor încasate. În aceste condiţii, evoluţia dobânzilor este factorul determinant "pentru aproape toate creşterile preţurilor locuinţelor".

În analiza de la Banca Angliei se mai arată că fiecare creştere a dobânzilor cu un punct procentual conduce la o scădere cu 3 puncte procentuale a preţurilor locuinţelor. Fenomenul invers este înregistrat în cazul scăderii dobânzilor pentru creditele ipotecare.

"Cu alte cuvinte, ratele dobânzilor determină preţul, iar preţul determină oferta", scrie profesorul irlandez, care a descoperit un articol similar şi pe site-ul Băncii Centrale a Irlandei, cu titlul "Estimating the Trend of House Price to Income in Ireland".

Analiza încearcă să descopere factorii determinanţi ai tendinţei şi evoluţiei ciclice a preţurilor locuinţelor din Irlanda.

Concluzia este că raportul dintre preţul locuinţelor şi veniturile gospodăriilor are o tendinţă crescătoare de-a lungul timpului, tendinţă determinată mai ales de "scăderea ratei naturale a dobânzii" şi într-o măsură mai mică de condiţiile de creditare şi dezechilibrele din sectorul imobiliar.

Profesorul Lorcan Sirr aminteşte şi ceilalţi factori semnificativi pentru preţurile locuinţelor, creşterea populaţiei şi nivelul veniturilor. Astfel, economiştii de la Banca Angliei a descoperit că fiecare creştere de 1% a numărului gospodăriilor a determinat o creştere de 2% a preţului locuinţelor începând din 1990.

Un raport similar s-a observat şi în cazul salariilor: fiecare creştere de 1% a veniturilor duce la o creştere de 2% a preţurilor locuinţelor.

Pentru context este oferit exemplul Irlandei, unde salariile din sectorul public au crescut cu peste 10% în ultimii doi ani şi jumătate, iar rezultatul este accentuarea cercului vicios de pe piaţa imobiliară.

"Creşterea preţurilor locuinţelor determină creşterea cererilor pentru majorarea salariilor, ceea ce, la rândul său, duce la creşterea preţurilor locuinţelor, pe fondul creşterii capacităţii de împrumut a cumpărătorilor", după cum subliniază profesorul de la Universitatea Tehnică din Dublin, care apoi aminteşte că o creştere a ofertei de locuinţe nu a dus la scăderea preţurilor.

Datele prezentate de Lorcan Sirr arată că în Irlanda s-au construit 156.695 de case din 2017 până în prezent, in timp ce preţurile au atins noi recorduri ale ultimelor trei decenii.

Pe de altă parte, proporţia locuinţelor noi disponibile pentru vânzare către clientul final, cel care doreşte să locuiască acolo, a scăzut cu aproape 50% în ultimii 6 ani şi a crescut accelerat numărul locuinţelor noi vândute către investitori.

În aceste condiţii, s-a înregistrat "o scădere uluitoare" a ponderii gospodăriilor din Irlanda care deţin propria locuinţă în ultimii 30 de ani, de la 81%, până la 66%.

Situaţia din Dublin este extraordinară. Anul trecut, 94% din locuinţele finalizate au fost apartamente, iar 98% dintre acestea au fost destinate închirierii. Doar 75 de locuinţe au fost cumpărate de persoanele care s-au mutat pentru prima dată într-o casă nouă.

"Cumpărătorii individuali au fost marginalizaţi şi uitaţi de guvernele succesive", acuză profesorul Sirr, iar tinerii sub 45 de ani sunt cei mai afectaţi.

Profesorul irlandez mai acuză autorităţile că nu au analizat suficient impactul politicilor actuale, iar noi propuneri privind reducerea standardelor de construire, a dimensiunii locuinţelor sau acordarea unor noi subvenţii nu vor avea efectele aşteptate.

Din păcate, nici soluţiile propuse de profesorul de la Dublin nu vor avea efecte.

În partea finală a articolului său din Irish Times, Lorcan Sirr susţine că "statul poate controla politica de planificare (pentru a determina tipul de locuinţe care se construiesc) şi raportul calitate-preţ (pentru a determina accesibilitatea)".

Astfel de măsuri sunt inutile câtă vreme Banca Centrală Europeană încearcă să găsească noi justificări nu doar pentru a opri procesul de normalizare a dobânzilor, ci de a-l inversa, în timp ce guvernele de la Dublin nu iau măsuri pentru stăvilirea fluxurilor de imigranţi.

Manipularea dobânzilor de către băncile centrale a condus la transformarea caselor în active financiare, iar acestea se află acum într-un lanţ de garanţii bancare care susţin active financiare cu un grad speculativ mult mai ridicat.

Undeva în acest lanţ există şi o verigă slabă, care va ceda tocmai ca urmare a presiunilor exercitate de politicile iresponsabile ale băncilor centrale.

Opinia Cititorului ( 9 )

  1. Da, locuintele sunt "asset-uri", investitii nu bunuri in care sa stai. Si da, bancile centrale prin politicile lor, dobanzi real negative si printare de bani, incepand din 2008 si iata continuand si azi, au contribuit la cresterea pretului la active, cu rezultatul direct, cei ce au avut aceste active si asa zisii "investitori sofisticati" s-au imbogatit, iar toti restul , care nu au avut active, au saracit, accesul la o locuinta e tot mai greu DIN CAUZA BANCILOR CENTRALE. Diferenta dintre bogati si saraci e tot mai mare , tot DIN CAUZA BANCILOR CENTRALE. Devalorizarea economiilor si scaderea puterii de cumparare a veniturilor, inflatia sunt TOT DIN CAUZA BANCILOR CENTRALE.

    Intrebarea e PANA CAND??  

    1. Rusia si China se lupta din greu cu aceasta hegemonie a capitalismului.

      Lasand ironia la o parte, e clar ca actual sistem monetar-financiar este profund corupt si nu mai deserveste scopului initial (intermedierea schimburilor comerciale) iar scopul actual este imbogatirea nomenclaturii conducatoare (vezi Bezos, Musk si multi alti miliardari mai mult sau mai putin cunoscuti).

      Probabil bula se va sparge la un moment dat, ramane de vazut daca va fi un soft-landing sau un crash, sa speram ca nu va fi un crash, nu ne permitem WW3. 

      nu exista “hegemonie a capitalismului”

      si china si rusia au in proportii diferite “totalitarism capitalism” intern… 

      a vorbi de hegemonie … capitalism… e ca si cum nu mai avem tot case investitii si afaceri… ca sa oprim hegemonia… 

      sau sa detina statul si un tiran totul… ca sa tina el toata hegemonia.. si asa apare inapoierea tehnologica si culturala.. 

      s c c r e t 

      accesul devine mai greu din cauza monopolului de “batrani” ce tin blocate activele.. si politica gov ce inbreuneaza ca sa plateasca pensii si ajutoare…

      s c c r e t 

      e, hai sa dam vina pe batrani. si eu ma cam apropii, am 48 de ani. batranii stiu ca , cash is trash, si tin active productive da, dc le au nu le vand pe ce? pe hartia igienica numita leu, euro, dolar? cu dobanzi vesnic negative si piata inundata de moneda fara valoare? nu , ms..

      si tinerii ar cumpara/tine active, dar nu prea au acces, din cauza preturilor/venituri. cu totul alta situatie a fost cand am fost noi tineri. munceai un an pe afara si faceai bani de un apartament. eu la 24 de ani am ajuns administrator, asociat cu 20% si manager la o firma cu 20 de angajati. si de acolo, da am pornit in viata. si erau si pe vremea aia "batrani". dar banii se faceau muncind, produceai ceva orice era util, si faceai banuti. acum banii se fac prin inginerii financiare si speculatii.  

      nu e vorba de "vina"... asa e pana se balanseaza iar piramida populatiei in unele zone....

      tocmai ca se fac prin inginerie financiara..pentru ca piramida populatiei in unele regiuni e sucita..sau se apropie de suceala.. pe vremea ta faceai bani rapid ca aveai si val de tineri productivi ce puneau presiune ascendenta la profituri si inflatie...vezi numai in 90 dupa comunism au existat rate de "profituri/vanzari"yoy de peste 20-30% pce ceva ani buni...normal ca acolo e simplu sa faci credit sau investitii...pentru ca te scapa cresterea pietei... 

      cand ai rate mici de crestere ca acum din cauaz presiunii batranilor...si copii putini productivi si industrii putine interne productivie...se apeleaza la inginerie financiara ca govul sa isi poata rastogoli nominalul si sa poata plati ce are ca obligatie catre batranii..in pensii si asigurari...si asta e un lucru normal.... nu e vb de vina sau nevina... asa stau lucrurile... 

      si in romania prin ani 1900 erua taxe 0 sau spre minim 5-10% maxim...de dupa w1 si w2 au tot urcat si tot urmca...si in prezent dupa 2017-2018 au tot urcat... pentru ca avem monopol batranet inca in piata ca procent din piata...dar in fata detinerile se vor transfera catre alti tineri si alta generatie de tineri ce va mostenii cele lasate de batrani vor simtii o putere mai mare in consum si vor puteal livra iar nasteri de 1-2-3-4 per familii...dar pana acolo mai e cv cale lunga de batut. 

      s c c r e t 

    us CRE in crash…

    s c c r e t 

    Nu guvernul a modificat cota TVA petru locuinte anul trecut? Nu guvernul a decis ca nu mai cumparam energie ieftina direct de la rusi ? Noi cumparam din USA , Turcia, etc. "rebotezat" mai scump si asa crestem inflatia si scade puterea de cumparare. Cine il lasa pe agentii imobiliari sa castige 1-4 chiar 5% la o tranzactie?

    fraudarea investitorilor de la arcelormittal canada poate se verifica si ai nostrii ca la ce “specula” in nou “record” al aurului… si alte metale nu ma mira…

    s c c r e t 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Comanda carte
APA NOVA
e-infra.ro
eximbank.ro
digi.ro
fngcimm.ro
danescu.ro
arsc.ro
Stiri Locale

Curs valutar BNR

17 Iun. 2024
Euro (EUR)Euro4.9768
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.6464
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian5.2078
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.8855
Gram de aur (XAU)Gram de aur346.6329

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
roenergy.eu
rommedica.ro
Studiul 'Imperiul Roman subjugă Împărăţia lui Dumnezeu'
The study 'The Roman Empire subjugates the Kingdom of God'
BURSA
BURSA
Împărăţia lui Dumnezeu pe Pământ
The Kingdom of God on Earth
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.ro
www.dreptonline.ro
www.hipo.ro

adb