Principalele provocări cu care se confruntă sectoarele retail

Importanţi jucători din industrie s-au reunit, pe 22 septembrie 2025, la Bucureşti, pentru a analiza situaţia actuală a pieţei imobiliare şi a identifica oportunităţile care se conturează pentru următoarea perioadă. În cadrul celei de-a XXI-a ediţii a evenimentului „Real Estate & Construction Forum”, 25 de experţi din domeniu şi lideri de piaţă au făcut o analiză 360 a pieţei imobiliare din patru perspective - retail, industrial & logistics, office, rezidenţial.

PANEL CU FOCUS PE SECTORUL RETAIL

Retailerii se confruntă cu schimbări profunde în comportamentul consumatorilor: preferinţa pentru segmentul discount continuă să crească, zona de experienţă (restaurante, cinematografe, activităţi de recreere) se redefineşte. Astfel, reinventarea retail-ului prin valoare şi adaptabilitate devine esenţială pentru supravieţuire. Au fost de acord invitaţii din primul panel moderat de Simina Niculiţă, Partner & Head of Retail Services, Colliers România: Geanina Ungureanu (CPI Property Group | Romania), Roxana Stănciulescu (AFI Europe România), Sebastian Mahu (IULIUS) şi Venera Munjev (CatInvest Eastern Europe).

„În acest an, oamenii s-au orientat în continuare către segmentul discount, iar partea de mass-market a funcţionat foarte bine în perioada colecţiilor şi a unor evenimente, precum începutul şcolii, Paştele. Nu aş spune că partea de electrocasnice a scăzut; dacă o comparăm cu pandemia, a scăzut, însă dacă ne uităm la coşul mediu, nu vedem neapărat o scădere. Însă ce afectează foarte mult este partea de online, care facilitează achiziţia pentru astfel de produse. Partea de entertainment, cel puţin în centrele noastre, am observat că le lipseşte consumatorilor. Oamenii nu îşi mai permit atât de multe călătorii, au început să facă economii, aşa că se întorc spre zona de activităţi în proximitate: îşi doresc să vină la un restaurant cu terasă, la un film, la un club de joacă, la un atelier, la un concert, la un training. Mă aştept ca trendul de entertainment să fie căutat în continuare. În rest, nu am văzut mari turbulenţe sau scăderi pe anumite segmente, în afară de sezonabilitate”, a spus Venera Munjev, Group Asset Manager, Catinvest Eastern Europe.

În continuare, Roxana Stănciulescu, Head of Retail Leasing Division, AFI Europe România, a intervenit precizând că: „Pentru zona de food & beverage observăm un moment unde multe branduri s-au dezvoltat foarte mult în ultimii 5-6 ani, pe fondul creşterii consumului, şi care ar putea avea probleme foarte mari în viitor. Nu cred că, în oraşele mari, oamenii nu vor mai ieşi în oraş. Există, în continuare, cerere de cafenele şi de la operatori de restaurante. În ceea ce priveşte discounterii, a început o dezvoltare în Vestul Europei de mai mulţi ani, iar acest trend a început să se observe şi în Europa de Est. Fiecare segment îşi construieşte consumatorul, iar discounterii vor continua masiv dezvoltarea. Ţine de fiecare brand cum va gestiona situaţia, cum am văzut şi în 2009, 2010 - brandurile care au rezistat şi au văzut oportunităţi au fost cele de reţea, cele care au investit în tehnologie, în omnichannel. Observ la ei efortul de a aduce, prin tot felul de metode, online-ul în offline, pentru a creşte traficul în magazinele lor.

Am redimensionat hypermarketurile. Ele sunt în continuare importante, în special în afara Bucureştiului. Consumatorul merge mult mai mult la hypermarket ca în Bucureşti. În viitor, şi magazinele de electrocasnice mari vor necesita o analiză dacă mai sunt de actualitate pe suprafeţe mari. Consumatorul se schimbă foarte rapid, obiceiurile de cumpărături, la fel, aşa că trebuie să vedem pas cu pas ce se întâmplă.”

La rândul său, Sebastian Mahu, Head of Asset Management, IULIUS, a adăugat: „Cosmetica şi bijuteriile sunt două zone care au mers, în continuare, fără cusur în acest an. Acest fapt confirmă orientarea oamenilor spre wellness, wellbeing. În ceea ce priveşte bijuteriile, remarcăm un trend foarte bun. Studiile arată că, la noi, oamenii văd bijuteriile ca pe un bun care îşi păstrează valoarea. În 2024, a fost o uşoară stagnare, însă în 2025, acest segment şi-a revenit.

Zona de experienţe a fost foarte polarizată. Unul dintre primele lucruri pe care românii le taie sunt ceea ce consideră a fi «cheltuieli excepţionale» - chiar şi mersul la restaurant e perceput ca un privilegiu şi multe ieşiri au fost eliminate. Însă zona de locuri de joacă, săli de fitness sunt pe un trend foarte bun, nu mai sunt percepute de oameni ca fiind ceva excepţional. Retailerii trebuie să se reinventeze şi cred că vor avea de câştigat cei care vor înţelege că partea de value, inclusiv pentru mâncare, e foarte importantă."

„Anul 2025 va fi unul de stabilitate. Este esenţial să ne pregătim pentru cele mai dificile scenarii şi, totodată, să sperăm la rezultate mai favorabile, mai ales în ceea ce priveşte bugetele. Grupul nostru deţine mai multe centre comerciale în ţară şi în Bucureşti, iar diferenţele între oraşe sunt evidente. Deşi mall-urile pe care le gestionăm sunt deja mature, fiecare dintre ele are particularităţile sale, iar în oraşele mici şi medii am observat creşteri mai semnificative comparativ cu cele din marile aglomerări urbane. Recent, am finalizat un proces de renovare la Cluj, cu deschiderea Primark, şi continuăm investiţiile în Sun Plaza, cu adăugarea brandurilor Pull&Bear şi Zara, urmând ca şi zona de hypermarket să fie reabilitată.

Trendul discount-urilor este deja prezent de câţiva ani şi continuă să câştige teren, în contextul unei sensibilităţi tot mai mari a consumatorilor faţă de preţuri şi calitate. Exemplul succesului Pepco în domeniul produselor pentru copii este elocvent, iar Primark a reuşit să capteze rapid atenţia publicului. Segmentul de modă mediu este din ce în ce mai erodat de operatorii online care profită de pachetele mici şi voluminoase, ce trec prin vamă fără taxe, ceea ce duce la o scădere a cumpărăturilor în centrele comerciale. În acest context, sectorul fashion este cel mai afectat de schimbările din consumismul actual”, a intervenit Geanina Ungureanu, Head of Retail, CPI Property Group | România.

PANEL CU FOCUS PE SECTOARELE INDUSTRIAL & LOGISTIC

În cadrul panelului moderat de Ionuţ Oprea, Publisher - „Romania's Real Estate Guides” Market Pulse Reports, s-a discutat despre cum logistica devine motorul dezvoltării imobiliare, fiind un diferenţiator comparativ cu ţările vecine şi ţinând cont de nevoia de expansiune a business-urilor regionale.

Din acest panel au făcut parte: Antoanela Comşa (Global Vision), Andrei Marian (CTP România), Dana Bordei (VGP România), Valentin Roşu (Park Lane Developments), Georgia Căilean (Grup Helios Phoenix), Olga Melihov (MLP Group România) şi Victor Coşconel (Colliers România).

Victor Coşconel, Partner | Head of Office 360 & Industrial | Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania, a făcut o radiografie a sectoarelor industrial şi logistic, precizând că: „În ciuda vremurilor interesante pe care le trăim, cu un context internaţional complicat şi un context local în care trebuie să tragem frâna de mână, logistica iese în faţă şi asta se datorează faptului că e un ecart foarte mare între România şi ţările din jur. Business-urile din jur au nevoie să se dezvolte şi asta ne împinge în faţă. Am văzut o dinamică foarte bună, peste perioada similară a anului trecut, cu undeva la 25%. Se dezvoltă în continuare acest sector. La nivelul chiriei, s-a stabilizat undeva spre limita de sus şi cu un vacancy foarte scăzut. În discuţiile pe care le am cu colegii din regiune, ţări precum Polonia, Cehia, la care ne uitam înainte, vedem că ele au vacancy-uri mult mai mari. Cred că pe final de an vom vedea tranzacţii surpriză, însă rămâne de văzut câte vor rămâne în România. Atât pe logistică, cât şi pe producţie există cerere, există interes. Partea de vest a ţării este preferată, în continuare, însă cred că Bucureştiul nu şi-a pierdut locul de motor principal.”

În acest context, Dana Bordei, Commercial Country Manager, VGP România, a împărtăşit din planurile organizaţiei: „Dezvoltăm un concept nou în Sibiu, pentru celule mici. Este o primă încercare prin care trebuie, mai întâi, să educăm piaţa cu privire la ce presupun celulele mici, autorizate. Urmează să deschidem două noi oraşe, care, cu siguranţă, sunt poli importanţi atât din punct de vedere logistic, cât şi producţie. Este sănătos să ne uităm la dinamica dezvoltării în regiune, mai ales în contextul în care România are o provocare în a arăta valoare adăugată. Portofoliul nostru creşte, însă cresc foarte mult şi ţările din Regiune. Aşa cum România creştea spectaculos acum 10-15 ani, aşa se dezvoltă ţările din regiune şi trebuie să fim foarte atenţi. Devenim un hub regional logistic, dar vom avea destul de multă competiţie. Vedem competiţie care vine din Turcia, care beneficiază de ceva mai multă flexibilitate. Noi suntem în UE şi ne confruntăm cu mai multă birocraţie. România creşte, dar trebuie să ne aşezăm corect în următoarea paradigmă şi să înţelegem contextul regional, să fim mai curajoşi.

România este în alt context economic şi regional faţă de începuturile dezvoltărilor logistice, VGP triplându-şi portofoliul în ultimii 4 ani, urmând să ajungă la 600.000 mp în 2026.”

La rândul său, Georgia Cailean, COO Asset Management, Helios Phoenix Group, a adăugat: „În primele luni ale acestui an ne-am concentrat pe dezvoltare şi pe livrarea etapizată şi închirierea spaţiilor deja dezvoltate. Am livrat, în Otopeni, peste 20.000 mp şi am pregătit fundaţia pentru faza a doua. În Constanţa, în zona Palas, am finalizat construcţia, pe care am închiriat-o aproape 100% şi ne pregătim pentru un nou proiect. Avem prezenţă şi la Cluj - prima fază deja am livrat-o. Încercăm nu doar să livrăm metri pătraţi, ci şi să sedimentăm relaţia pe care o avem cu chiriaşii noştri, pentru că trebuie să ne adaptăm la cerinţele acestora. Flexibilitatea şi adaptabilitatea sunt cerinţe esenţiale pentru a livra un spaţiu. Nu mai vorbim de spaţii tradiţionale, ci despre structuri care trebuie să se adapteze cerinţelor - avem clienţi care se dezvoltă uşor, dar sigur, şi, prin urmare, apreciază dezvoltarea fazelor ulterioare în parcurile existente. Încercăm să acomodăm cerinţele tuturor, pentru că există o cerere susţinută.”

„Anul acesta, trebuie să ai curaj să dezvolţi speculativ. Am livrat la începutul anului 88.000 mp în Ploieşti, 100% închiriaţi. Construim speculativ în Oradea, spre exemplu. Suntem prezenţi şi în partea de Sud a Bucureştiului, în Popeşti Leordeni. Avem un proiect de 54.000 de metri pătraţi şi o parte din el este pre-leased. Oradea e un oraş care ne place foarte tare, Sibiul la fel - suntem în discuţii cu doi potenţiali clienţi pentru 30.000 mp.

Pentru noi, astăzi, este importantă adaptabilitatea. Nu e important doar tipul de clădiri, ci ce le oferim clienţilor în contracte. În ziua de astăzi, trebuie să fii mai flexibil, mai ales că, în logistică, sunt clienţi care nu vor să îşi asume angajamente pe mai mult de un an. Când vine vorba de clădiri, avem inclusiv o clădire cu spaţii mici, pentru IMM-uri. Alte tipuri de clădiri pe care le-am livrat sunt terminale air cargo, unde aterizează avioane cu capacitate de 50 de tone, la Oradea. La retailerii de fashion, unde discutăm de suprafeţe foarte mari, închiriate pe un termen mai lung, remarcăm faptul că automatizarea este de foarte mare interes”, a spus, în continuare, Andrei Marian, Business Development Director, CTP Romania.

„Pe partea de logistică, analizăm nişte terenuri. În vară am început construcţia pentru o fabrică din Craiova şi ne dorim foarte mult să ne concentrăm pe partea de industrial. Avem multe proiecte în zona de analiză şi ne dorim să dezvoltăm. Ne dorim producţie foarte mult, avem nevoie de producţie în ţară şi vrem să fim printre cei care se concentrează pe acest trend. Nu rămânem doar în Bucureşti. Avem proiecte pe care le analizăm şi în Timişoara, şi în Oradea.

Învăţământul trebuie să schimbe direcţia. Avem nevoie de specialişti - a dispărut acel sistem dual. Avem nevoie de toate tipologiile. Ca să fim competitivi, trebuie să construim la un preţ accesibil, să avem o calitate bună a lucrărilor, dar avem nevoie şi să avem personalul pregătit pentru a opera acele clădiri. Avem nevoie şi de stabilitate fiscală şi legislativă, avem nevoie să ne resetăm şi să pornim în direcţia cea bună.

În ceea ce priveşte energia, pentru orice proiect pe care îl dezvoltăm ne gândim şi la partea de energie regenerabilă. Avem discuţii cu chiriaşii noştri despre cum să instaleze panourile pe clădire, în vederea eficientizării costurilor pentru toată lumea, pentru că vedem un cost al energiei foarte mare, cu un impact semnificativ”, a intervenit, Antoanela Comşa, Deputy Chief Executive Officer, Global Vision.

Vorbind despre planurile companiei, Olga Melihov, Chief Country Officer, MLP Group România, a adăugat: „Noi am început construcţia pentru 20.000 mp pe care i-am securizat deja, iar această suprafaţă urmează a fi livrată în noiembrie anul acesta. Continuăm cu planurile de construcţie speculativă. Am aşteptat uşor startul construcţiei; piaţa nu a fost foarte încrezătoare în perioada verii, dar, de curând, am dat drumul a altor 21.000 mp. Prin urmare, parcul nostru creşte şi în curând vom ajunge la 80% din capacitatea terenului. N-aş spune că schimbăm direcţia prea tare - dezvoltăm clădiri de clasă A. La noi, suprafeţele nu sunt sub 3.500 mp până la 5.000, 10.000. Clientul îşi doreşte să aibă mai multe opţiuni atunci când ia o decizie şi îşi doreşte să aibă o diversitate a oportunităţilor.”

„Am început procesul de construcţie pentru noul nostru proiect logistic în zona Popeşti-Leordeni, 20.000 mp. Am început timid să demolăm - sperăm ca la începutul anului viitor să vă prezentăm prima clădire care va fi gata. Încercăm să inovăm şi să găsim soluţii pentru clienţii noştri şi, de aceea, avem un mix de spaţii - de la spaţii de 1.500 mp la spaţii foarte mari, pentru a acomoda orice tip de client. Suntem pregătiţi să facem orice timp de spaţiu pentru orice tip de client, într-un tip cât mai scurt. Încercăm să ne aliniem şi la standardele ESG, astfel că găsim tot felul de lucruri noi care apar şi în logistică - de la panouri solare, staţii de încărcare pentru maşini electrice, plantarea de copaci pentru a avea spaţii mai primitoare”, a menţionat Valentin Roşu, Construction Director România, Park Lane Developments .

PANEL CU FOCUS PE SECTORUL OFFICE

Al treilea panel, cel cu focus pe sectorul office, a fost moderat de Lucian Opriş, Director | Tenant Services, Office, Industrial & Logistics, Colliers Romania. În deschiderea panelului, el a făcut o scurtă analiză a principalelor evoluţii din acest sector şi a trenurilor pentru perioada următoare.

„La jumătatea anului, avem tranzacţionaţi 102.000 mp de birouri, într-o scădere faţă de 159.300 mp, cât au fost în prima jumătate a anului 2024. Această cifră este mai mică şi ca media anilor 2019-2023, care se plasează la 145.000 mp. În ceea ce priveşte cererea nouă, totalizăm 37.000 mp, faţă de 64.000 mp în 2024. Suntem sub ceea ce ştiam noi şi ce era media ultimilor ani. Tranzacţiile cele mai mari sunt renegocieri - 22.000 mp pentru o bancă din România, o reînnoire de contract. Chiria prime, în Bucureşti, este de 22 euro, un preţ oarecum constant faţă de anul trecut, dar mai mare ca media ultimilor ani, care s-a situat la 18.5 euro/mp. În 2024, s-au livrat puţini metri pătraţi - 16.500 -, însă anul acesta se va livra un minim istoric - 6.500 mp. În 2026, estimăm că vor fi finalizate undeva la 50.000 mp de clădiri de birouri. Nu trebuie să ne speriem, ci să realizăm că nu putem fi întotdeauna pe creştere, ci că vin perioade de creştere, de maturitate, de platou”, a explicat el.

Pornind de la aceste date, au analizat evoluţia sectorului: Andreea Cotigă (CPI Property Group | Romania), Andrei Boca (Globalworth), Florina Grosu (Adventum Group), Mihaela Ispas (Filip & Company), Filip Iacobescu şi Ovidiu Trofin (RENOMIA Gallagher).

„Schimbările legislative vin în valuri şi afectează. Trebuie să fim competitivi cu alte oraşe - Budapesta, Praga, oraşele poloneze - şi nu putem fi competitivi decât la preţ, pentru că livrăm clădiri similare din punct de vedere tehnic.

Credem, în continuare, în marketul pe care suntem activi. Credem că există creştere atât prin chiriaşii noi, cât şi prin cei existenţi. În afară de relocări, trebuie să ne uităm la extinderi pe baza creşterii business-ului. Trebuie să fim acolo pentru a le acomoda cerinţele. Avem proiecte pentru care avem autorizaţie de construire, avem terenuri la care trebuie să obţinem autorizaţia şi ne uităm la ce oportunităţi de dezvoltare există. Urmează să pornim în zona Aurel Vlaicu un proiect nou.

Este important să avem discuţii, mai ales la extinderi, în special cu aceiaşi chiriaş, pentru că aceştia sunt în poziţia în care află, la nivel de costuri, că acestea s-au dublat sau triplat. Aceasta este o realitate cotidiană. Un stil preferat al meu de lucru este ca şi chiriaşul să aibă o implicare financiară în ceea ce priveşte spaţiul pe care îl va închiria - asta îi dă o mai mare responsabilitate în ceea ce priveşte activitatea. Pentru a păstra valoarea clădirii, trebuie să cheltuim bani. Vorbim de tehnologie, echipamente, unde trebuie să investim continuu, pentru că altfel se pierde valoarea şi chiriaşii vor simţi această lipsă de calitate”, a spus Andrei Boca, Leasing Director, Globalworth, vorbind despre evoluţia pieţei de birouri.

La rândul său, Andreea Cotigă, Head of Leasing Office, CPI Property Group | Romania, a intervenit precizând că: „E o realitate, o tendinţa reîntoarcerea la birou - poate nu 5 zile din 5, însă vedem din ce în ce mai des companii care impun un minim de 2-3 zile de lucrat obligatoriu de la birou. Am avut în portofoliu companii care au crescut la 4 zile pe săptămână prezenţa la birou. Sigur că e o situaţie interesantă. E o provocare pentru că, de fapt, efectul imediat îl reprezintă o reevaluare de suprafaţă, iar rezultatul se traduce fie în extinderea suprafeţei închiriate, fie în renunţarea exercitării unor clauze pe care le aveau în contractele de închiriere. Am auzit spunând-se că ne confruntăm cu o goană a securizării spaţiilor, mai ales în contextul unor livrări destul de limitate în ultimii doi ani. Vedem companii mari care ocupă suprafeţe semnificative şi care doresc să îşi securizeze din timp spaţiile de birouri dorite, pentru viitor. Cei care nu vor reuşi să facă asta din timp vor ajunge fie să plătească mai mult, fie să facă eventuale compromisuri, ce pot ţine de timing, de locaţie sau de un downgrade pe specificaţiile tehnice. Efectul pe care l-am văzut în activitatea de leasing, anul acesta, este că aproape jumătate din tranzacţiile noi reprezintă extinderi de suprafaţă ale unor chiriaşi existenţi, extinderi ce vin din creşteri de business, dar există şi situaţii în care vin din creşterea gradului de prezenţă fizică la birou.”

„Noi am făcut studii pentru a vedea cum arată prezenţa la birou şi am observat trei categorii: în zilele marţi - joi prezenţa în campus este de 50-60%. Lunea avem 40% prezenţă la birou, iar vinerea avem un procent de sub 30% prezenţă la birou. Din perspectiva mea, aş spune că cinci zile de lucru la birou reprezintă o excepţie. În general, se vine la birou undeva la 3-4 zile pe săptămână. Companiile multinaţionale mari au flexibilitatea în ceea ce priveşte zilele în care angajaţii se prezintă la birou, iar în companiile mici şi medii, prezenţa este de 100%. Cred că ţine de politica internă, de cultura organizaţională, de politica de atragere şi reţinere a talentelor”, a adăugat Florina Grosu, Leasing Manager, Adventum Group.

Vorbind despre aşteptările chiriaşilor din clădirile de birouri, Mihaela Ispas, Counsel, Filip & Company, a punctat că: „Din discuţiile cu clienţii noştri, am observat că este importantă poziţia de negociere. Clienţii îşi doresc clădiri premium. Vorbim de politici ESG, care se reflectă în contractele de închiriere. Ambele părţi sunt din ce în ce mai sofisticate, iar numeroase cerinţe vin din partea chiriaşului. Acestea relevă cât de importantă este poziţia chiriaşului, mai ales când negociază un contract pe o perioadă mai lungă, cum ar fi 15 ani. Dacă vorbim de un chiriaş, o companie foarte mare cu politici de ESG, cu siguranţă că le vor dori implementate, pentru că vorbim de contracte de închiriere încheiate în ţări din toată lumea, astfel că şi în ţara noastră contractele trebuie să fie în line cu cele din alte ţări.

Fie că vorbim de chirie, de indexarea chiriei, de service charge, noi, ca avocaţi, suntem foarte implicaţi. Trebuie să explicăm chiriaşilor cum aceste sume vor fi mărite pe parcursul contractului. Vorbim de contracte cu opţiuni de prelungire şi, atunci, dacă ne uităm peste 5 ani la ceea ce s-a semnat, este important să le explicăm clienţilor ce înseamnă indexare şi cum se pot modifica.”

Un alt subiect abordat în cadrul panelului a vizat importanţa datelor în alegerea tipului de spaţiu potrivit. Astfel, Filip Iacobescu, Global CRE, Facility & Business Optimization consultant, a explicat că: „Datele contează şi oamenii se uită la ce înseamnă specificaţii, poziţionare. Piaţa s-a focusat, în schimb, pe un anumit tip de servicii pentru un anumit tip de industrie. Cred că ar trebui să ne uităm speculativ să aducem şi alt tip de industrii în aceste clădiri de birouri. Suntem mult în spatele altor pieţe mature în a aduce altfel de chiriaşi în clădirile de birouri, care să aducă un plus de valoare. Aş spune că sunt numeroşi investitori din afară care nu văd potenţialul pentru business-ul din România, pentru că ne văd specializaţi pe shared services, IT, bănci. Când am făcut consultanţă pentru anumite companii care doreau să intre pe piaţă, România reprezenta o uşoară necunoscută, deşi avem un nivel al talentului superior, profesionişti cu competenţe, cu un nivel de limbi străine foarte bun. Trebuie să lucrăm împreună, să promovăm partea aceasta.

Nivelul de expertiză sau nivelul de înţelegere al companiilor a crescut. Astfel, punctul de început sunt specificaţiile tehnice. Foarte mult contează şi layout-ul spaţiului - chiriaşii vor să ştie cât de uşor poate fi convertit spaţiul pentru nevoile lor. Contează şi partea de wellness. Decizia sau procesul prin care o clădire este aleasă a crescut în complexitate şi ţine cont de numeroşi factori, care trebuie analizaţi atent.”

„Asiguratori noi în piaţa din România deocamdată nu sunt, dar noi, RENOMIA, aducem produse de asigurare noi din piaţa din Europa şi nu numai, având acces si conexiuni foarte bune cu peste 120 jucători importanţi din industria asigurărilor, atât asiguratori cât şi reasiguratori.

Din punct de vedere al primelor de asigurare, este o acalmie. Dacă vorbim de zona de property, lucrurile sunt liniştite deocamdată. Cum bine ştiţi în România, începând din luna iunie si până acum, au fost înregistrate multe daune, în special ca urmare a fenomenelor meteo (ploi abundente/inundaţii) dar şi incendii, astfel încât, cel mai probabil că vom vedea un impact în creşterea cotaţiilor de primă în cursul anului viitor.

Nivelul cotaţiilor de primă depinde foarte mult de portofoliul fiecărui asigurat, acoperirile furnizate de programul de asigurare şi de nivelul franşizelor aplicabile, dar şi de puterea de negociere a brokerului, a consultantului cu care asiguratul decide să lucreze.

Este foarte important ca, în negocierea programelor de asigurare să se plece de la contractul de închiriere, de la analiza capitolului "Obligaţiile Părţilor” şi capitolul "Asigurări”. Consultanţa în zona asigurărilor începe încă din faza draftului contractului de închiriere, astfel încât clauzele contractului final să fie aliniate, iar externalizarea riscurilor proprietarului/chiriaşului către asiguratori să fie cât mai mare. Întâlnim des situaţii în care contractele de închiriere conţin solicitări de asigurări care nu sunt uzuale pentru România, iar respectarea contractului, prin prezentarea acoperirilor solicitate, poate pune în dificultate buna desfăşurare a contractului”, a precizat Ovidiu Trofin, Deputy Head of International Broking Center Romania Hub / Senior Placement Specialist, RENOMIA Gallagher.

PANEL CU FOCUS PE SECTORUL REZIDENŢIAL

Ultimul panel din cadrul evenimentului a adus în discuţie provocările din sectorul rezidenţial. Astfel, moderatorul panelului, Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation and Advisory Services, Colliers România, a făcut o analiză a pieţei rezidenţiale, precizând că: „Vorbim de o cerere în creştere pentru apartamente. În acelaşi timp, trebuie spus că sunt din ce în ce mai puţine apartamente construite în centrul oraşului şi mai multe care sunt dezvoltate spre periferie. Vedem că cererea pentru aceste produse a fost una susţinută. Vedem că ceea ce e adevărat la nivel de ţară nu e neapărat adevărat la nivel de oraş sau de zonă. În anumite zone din Bucureşti, cererea e mult mai mare decât ceea ce se poate construi acolo. Vom vedea mai multe dezvoltări în zone precum Voluntari, ceea ce va însemna şi mai mult trafic în interiorul oraşului.”

La acest panel au participat: Beatrice Dumitraşcu (One United Properties), Laurenţiu Afrasine (Akcent City), Irina Caraene (Cordia România), Luciana Giurea-Roşca (AFI Europe Romania), Rafaela Nebreda (Grupo Demetra şi Imoteca), Alin Popa (Novum Business Invest) şi Andreea Dumitru (Hagag Development Europe), care au discutat despre oferta din ce în ce mai redusă de apartamente şi cum îşi schimbă dezvoltatorii strategiile în acest context.

Vorbind despre măsurile adoptate de Guvern în această vară şi impactul asupra sectorului rezidenţial, Laurentiu Afrasine, CEO, Akcent City, a precizat: „Anul acesta, Guvernul a fost cel mai bun agent imobiliar. În luna august am văzut din nou o efervescenţă pe piaţa imobiliară şi asta mă bucură. Trebuie să existe şi este important să existe cerere pe piaţa imobiliară. Din păcate, avem o ofertă mult mai scăzută. Din perspectiva mea, nu am constatat schimbări majore în ceea ce priveşte PUG-ul.

Suntem la aproape 5 ani de la pandemie, eveniment care ne-a marcat pe toţi. Aceasta a fost o linie peste care s-a trecut greu şi sunt 5 ani de când piaţa imobiliară a fost impactată. Din momentul în care am achiziţionat terenul pe care dezvoltăm Akcent City şi până astăzi, când suntem la 97% din vânzări, am avut vânzări tranzacţionate apartamente cu TVA de 5%, 9%, 19% şi 21%. Avem patru valori ale TVA-ului în patru ani. Impozitul pe dividende a crescut şi el de la 5% la 8%, 10% şi 16%. Eliminarea facilităţilor fiscale din zona construcţiilor au avut şi ele un impact enorm asupra dezvoltărilor din piaţa imobiliară. Trebuie să vorbim şi despre taxa pe muncă. Salariul minim a crescut şi el, ceea ce înseamnă o creştere şi un impact major al taxelor pe muncă. Cu toate acestea, observăm că există cerere. Încă există dezvoltatori care dezvoltă într-un mediu atât de volatil.”

La rândul său, Irina Caraene, Director Vânzări, Cordia România, a intervenit precizând că: „Inflaţia a crescut enorm anul acesta, iar pentru septembrie este estimată la 9.5%. Noi analizăm ceea ce ne dorim să facem - o dată, ne referim la rapoartele de piaţă care se bazează pe datele ANCPI. În iulie, au fost peste 11.500 locuinţe vândute la nivel de Bucureşti. În august, 10.237 în Bucureşti şi 3.246 în Ilfov. Stocul de garsoniere şi apartamente cu două camere în afara Bucureştiului a scăzut foarte tare. În privinţa construcţiilor, trebuie să ne uităm la ce s-a întâmplat la ultimii 5 ani. Au fost construite 63.000 de locuinţe, care au acoperit 3 sectoare. În Sectorul 4, astăzi, există 180 de oferte în 17 proiecte, în Sectorul 3 sunt 2750 oferte în 30 de proiecte, unde avem doi dezvoltatori puternici, iar în Sectorul 6 avem 920 de oferte.

Avem 186 de proiecte de mare anvergură pe când, în anii anteriori, aveam între 11.000 şi 13.000 de oferte în fiecare trimestru monitorizat. Ofertele scad pentru că nu sunt noi autorizaţii de construire, deşi procedura de avizare a fost uşor simplificată în aprilie 2025. Este din ce în ce mai greu să ai o predictibilitate atunci când te apuci să dezvolţi un complex rezidenţial, pentru că nu poţi estima când vei putea ieşi cu ofertele în piaţă. Situaţiile dificile creează oameni puternici şi dezvoltatori puternici. Ai ocazia să lansezi pe piaţă produse foarte bune, astfel încât clientul final este cel mai câştigat. Astăzi, cauţi să oferi comunităţi, faci regenerare urbană, ceea ce este un câştig pentru Bucureşti. Sunt zone care trebuie luate, dezvoltate. Interesul clienţilor pentru zona centrală este din ce în ce mai mare, la fel şi un interes pentru zone în care au infrastructură urbană.”

„Perspectivele, în cazul nostru, sunt pozitive. După modificarea cotei de TVA, cei care au dorit să securizeze un anumit preţ pentru apartamentul pe care şi-l doresc au contractat tocmai pentru a bloca acum, în faza de proiect, înţelegând că de anul viitor, toate costurile vor creşte. Suntem optimişti şi cu privire la proiectul din Obor, unde structura de rezistenţă este finalizată în proporţie de 90%, iar vânzările se apropie deja de 50%. Şi pentru anul viitor lucrăm cu scenarii optimiste. Ce văd eu, ca om de marketing, în ceea ce priveşte volumul de lead-uri înregistrat pe zona de campanii, este o uşoară scădere în ultimele două luni, cam cu 10-15% pe lună, însă în continuare înregistrăm 80 - 90 de lead-uri per proiect, pentru aceste două proiecte. Din stocul curent în curs de execuţie, mai puţin de jumătate sunt apartamente ar fi indeplinit condiţiile pentru a se încadra la cota de 9% TVA. Există interes pentru apartamente noi, iar oamenii, în continuare, îşi doresc să locuiască mai bine. Foarte multă lume care locuieşte deja în zona Colentina - Obor, în blocurile vechi, se îndreaptă, cu cereri, către dezvoltatorii care au proiecte noi în zonă”, a adăugat Andreea Dumitru, Chief Marketing Officer, Hagag Development Europe.

„Este foarte importantă crearea unei comunităţi, pornind de la specificul clientului. Noi am avut un succes deosebit cu clientul care nu este bucureştean - 78% din clienţii proiecutlui Novum 56, vorbim de 715 unităţi livrate - sunt oameni din afara Bucureştiului, din oraşe precum Piteşti, Râmnicul Vâlcea. Am pus mult accent spre acest tip de client şi către nevoile pe care ei le au. Probabil vom vedea o scădere a apetitului pentru credit şi cred că trebuie să ne pregătim pentru o perioadă în care dobânzile, în continuare, vor sta sus. Trebuie să ne pregătim pentru o perioadă în care investitorii nu mai sunt neapărat dispuşi să cumpere 10-20 de apartamente şi să le închirieze, deşi randamentul de chirie e unul bun. Trebuie să fim pregătiţi, să ne gândim în primul rând la client, la nevoile clientului, la cum vom fi şi cum vom ajunge la nivelul aşteptărilor acestui client ţintă. Să găsim acel mecanism prin care să răspundem nevoilor clientului. Această diferenţiere este foarte importantă şi va fi o chestiune pe care va trebui să punem cât mai mult accent. Noua generaţie nu îşi mai doreşte neapărat o proprietate, dar 94% suntem proprietari. În Bucureşti, totuşi, dinamica este cu totul alta şi nu cred că vorbim despre asemenea cifre. Există şi va exista în continuare un flux de tineri care vor veni către facultăţi şi, atunci, trebuie să ne aşteptăm în continuare la acest aflux de tineri din micile oraşe, unde perspectivele lor sunt foarte limitate, iar Bucureştiul va trebui să absoarbă acest flux”, a răspuns, la rândul său, Alin Popa, General Manager, Novum Business Invest.

Beatrice Dumitrascu, CEO Residential Division, One United Properties , a intervenit precizând: „Dintre apartamentele pe care le avem la vânzare - avem undeva la 1.000 de apartamente disponibile din 3084 - observăm că există o nevoie foarte mare de locuinţe. Este foarte important de menţionat în ceea ce priveşte 2025 pentru noi că am raportat 95,4 milioane de euro în prima jumătate a anului. Oamenii, atunci când decid să cumpere, fac research o perioadă mai lungă de timp. Nu decid azi şi cumpără mâine, ci atunci când ajung la noi vin deja cu decizia de cumpărare. În România, avem un stoc de locuinţe foarte vechi. Suntem, totodată, o ţară de proprietari şi, astfel, oamenii îşi doresc să reînnoiască stocul acela, care este vechi. Vorbim de o piaţă de închiriere care va urma să crească, mai ales că tinerii sunt interesaţi să aibă mobilitate. Infrastructura inexistentă i-a ajutat pe ei să ia decizia de a închiria. Ne încumetăm să lansăm dezvoltări noi. În următoarele 12 luni vom începe One City Club. Ne dorim foarte mult să pornim şi One Cotroceni Towers, continuarea lui One Cotroceni Park.”

„În cazul nostru, primul proiect destinat exclusiv închirierii a apărut în urmă cu 4 luni. Sperăm că în următorii ani vom ajunge la câteva mii de unităţi. 70% este procentul de închiriere pe care am reuşit să îl atingem de la deschidere. Avem un client extrem de divers: avem şi români şi străini, avem şi femei şi bărbaţi, avem familii. Oferim o sală de sport, anul viitor vom deschide spaţii de coworking. Ne orientăm spre crearea unei comunităţi. Chiriaş sau proprietar - este o discuţie care se poartă, însă este o alegere de lifestyle. Dacă doreşti să încredinţezi dezvoltatorului partea de property management, asigurăm un standard ridicat.

Estimările erau că undeva la 20% dintre apartamentele lansate se întorc în piaţă prin închirieri. Dacă vrem să avem o ţară ca în afară, trebuie să vedem că asta vine la pachet cu nişte costuri. Cu siguranţă, cei care îşi permit să cumpere cash sunt investitori mici. Pentru a face un proiect aşa cum am făcut noi, ne-am bucurat că am avut disponibili propriii bani. Tot mai multe bănci sunt interesate de acest concept built-to-rent în această zonă din Europa”, a spus Luciana Giurea Roşca, Head of Residential Division, AFI Europe Romania.

„După ultimii 5 ani, cu numeroase greutăţi, rămân cei care dovedesc că pot sta în piaţă pe termen lung şi care dezvoltă proiecte de calitate. În 2026, livrăm 1.000 de apartamente care sunt vândute în proporţie de 76% şi mai avem în portofoliu încă 1.000, pentru care avem un flux constant. Ritmul de vânzare nu este similar celor de acum 10 ani. În vară, aveam emoţii că după boom-ul din iulie, august şi septembrie vor fi mai lente, însă acest trend nu s-a oprit. Am mers pe un trend ascendent şi peste aşteptările noastre. M-a bucurat foarte mult şi cred că incertitudinea e un lucru greu de digerat atât pentru dezvoltator, cât şi pentru cumpărător.

Pe partea de chirii, avem în toate proiectele de volum mici dezvoltatori de cartier care cumpără câteva apartamente pentru a le putea închiria. La nivel de ofertă în piaţă, noi am avut mereu în portofoliu proiecte în zonele centrale: Piaţa Romană, Victoriei, Unirii. Acum nu mai avem niciunul. Cei care au construit sau le-au terminat nu primesc recepţia. Oamenii au, în continuare, nevoie de locuinţe. A fost la un moment dat un boom pentru proiectele din periferie, dar la nivel de case, pentru că oamenii îşi doresc o comunitate, însă şi aici este greu. Proiectele pe care le văd de viitor sunt cele care vin cu regenerarea urbană, care au parteneriat cu oraşul - să amenajezi un parc, să ai o şcoală, zone de sport”, a completat Rafaela Nebreda, Founder & CEO, Grupo Demetra şi Imoteca.

Evenimentul a fost organizat de BusinessMark. O nouă ediţie a proiectului „Real Estate & Construction Forum” va avea loc la începutul lui 2026.

Partenerii evenimentului au fost: CPI Property Group, Globalworth, Lion's Head Investments, Cordia, Storia, Renomia Gallagher, Filip & Company, Colliers Romania

Partener de tehnologie: SCS, 4pay.ro

Partener de monitorizare: mediaTrust

Parteneri media: Spotmedia.ro, Finzoom, Financial Market, Ziarul Bursa, Daibau.ro, Logistic Post, spatiulconstruit.ro, proidea, instalnews.ro, iBuild, depozitinfo.ro, birouinfo.ro, Radar Imobiliar, Jurnalul de Afaceri, EventsMax, MATEK, Revista Piaţa, Transilvania Business, Business Voice, PRwave, angajatorulmeu.ro, DigitalBusiness, România Durabilă, Club Economic, Economistul, Business Press

Despre BusinessMark

Din 2013 organizează evenimente business „concept propriu", cu o abordare „all-industries" dedicată unei arii largi de industrii şi domenii profesionale. Îşi propune să creeze contexte pentru schimbul de experienţă, dezvoltare şi inspiraţie, producând un impact concret în vieţile profesionale ale participanţilor.

Dincolo de evenimentele proprii, organizează evenimente construite pentru parteneri, adaptate obiectivelor acestora. Oferă servicii complete de consultanţă, suport în crearea şi implementarea conceptului, management de eveniment şi optimizarea bugetului pentru evenimente B2B. https://business-mark.ro/

(C)