Studiu FIDES: Introducerea REIT-urilor în România poate genera venituri fiscale de şapte ori mai mari decât pierderile iniţiale

Introducerea societăţilor de investiţii imobiliare (SII), denumirea propusă pentru REIT-uri în legislaţia din ţara noastră, ar putea genera venituri fiscale de peste şapte ori mai mari decât pierderile iniţiale şi poate mobiliza circa patru miliarde de euro în active în următorii cinci ani, potrivit unui studiu de impact realizat în această lună de Federaţia Investitorilor şi Dezvoltatorilor Imobiliari pentru o Economie Sustenabilă (FIDES).

Conform analizei, experienţa europeană din ţări precum Franţa sau Germania, arată că regimul REIT nu erodează baza fiscală, ci o restructurează în favoarea transparenţei şi predictibilităţii, ţara noastră fiind în prezent una dintre ultimele economii relevante din Europa fără un cadru legislativ dedicat REIT-urilor.

REIT-urile sunt societăţi listate la bursă, care permit investiţia în active precum birouri, centre logistice sau locuinţe, fără a fi nevoie de capitalul semnificativ necesar achiziţiei directe a unei proprietăţi. Aceste companii deţin şi administrează portofolii de clădiri, iar veniturile provin în principal din chirii, fiind obligate să distribuie cel puţin 90% din profit sub formă de dividende. În ţara noastră, există un proiect de lege, iniţiat în 2024, care a trecut de Senat şi se află în prezent în dezbatere la Camera Deputaţilor, prin care se propune introducerea unui regim specific pentru REIT-uri, inclusiv prevederi fiscale, precum scutirea de impozit pe profit pentru veniturile din activităţi imobiliare.

Practic, regimul societăţilor de investiţii imobiliare restructurează impozitarea de la dublul nivel actual la un singur nivel la nivelul investitorului, practică standard în toate statele membre UE cu legislaţie REIT. Astfel, se elimină dubla impozitare, dar prin impunerea unei distribuţii obligatorie de 90% din profit se generează o bază impozabilă la nivel de acţionar mult mai mare şi mai predictibilă, conform studiului FIDES, ce şi-a propus evidenţierea impactului economic şi fiscal al regimului aplicabil REIT-urilor în ţara noastră.

• ”România este una dintre ultimele economii relevante din Europa fără un cadru legislativ REIT”, conform FIDES

Structura fiscală transparentă de tip pass-through (n.r. veniturile nu sunt impozitate la nivelul companiei, ci direct la investitori) propusă pentru SII. nu este o noutate pentru sistemul juridic românesc, ci există deja prin mecanismul fondurilor de investiţii alternative (FIA) organizate ca societăţi civile, se arată în studiu, adăugându-se: ”Legea nu introduce un precedent fiscal exotic, ci recunoaşte legislativ o structură echivalentă într-un format corporativ cu guvernanţă superioară şi acces deschis tuturor investitorilor”.

În scenariul realist considerat în studiu, în care circa patru miliarde de euro active imobiliare migrează la statut SII în cinci ani (20% din eşantionul studiat), impactul negativ fiscal (n.r. provenit din schimbarea regimului fiscal) creşte gradual de la 12 milioane de lei în primul an la 59 milioane de lei în anul al cincilea - cuantum redus şi previzibil, compensat încă din primul an de efectele pozitive ale capitalului nou mobilizat. ”Pentru fiecare miliard de euro adiţional migrat, impactul negativ creşte cu maximum 14 milioane de lei în anul al cincilea”, conform studiului FIDES.

Pe de altă parte, capitalul nou mobilizat prin SII-uri (denumirea propusă pentru REIT-uri) - estimat conservator la circa patru miliarde de euro în portofoliu imobiliar în primii cinci ani - generează colectări fiscale adiţionale estimate la 82 milioane lei în primii doi ani, 243 milioane de lei în al treilea şi al patrulea an şi 445 milioane de lei în cel de-al cincilea an. ”Impactul fiscal pozitiv depăşeşte de peste şapte ori pierderea din scenariul realist”, spun autorii studiului.

Conform unei alte concluzii a raportului, România este în prezent una dintre ultimele economii relevante din Europa fără un cadru legislativ REIT, alături de Polonia - care se află într-un proces avansat de adoptare a legislaţiei. ”Această poziţie generează un dezavantaj competitiv cuantificabil în mobilizarea capitalului cu afinitatea pentru investiţii imobiliare”, se punctează în studiul.

”Experienţa europeană - Franţa (2003), Germania (2007), Ungaria (2011), Bulgaria (2004) şi altele - confirmă că regimul REIT nu erodează baza fiscală, ci o restructurează în favoarea transparenţei şi predictibilităţii. Aspectele juridice privind compatibilitatea cu dreptul european şi principiile Codului Fiscal sunt, de asemenea, aliniate, existând şi o recomandare OCDE pentru România de implementare a structurilor de tip REIT”, mai spun autorii raportului.

• ”Fondurile de pensii private, cu active de 201,6 miliarde lei şi o limită legală de 3% pentru alocare în imobiliare listate, nu au unde să investească această cotă în absenţa REIT-urilor”, spun autorii studiului

Sectorul imobiliar reprezintă una dintre componentele structurale ale economiei româneşti, cu o contribuţie directă estimată la 7,3% din PIB în 2024, conform datelor INS şi Eurostat. Această pondere plasează sectorul imobiliar printre cele mai importante sectoare economice, înaintea multor industrii manufacturiere sau de servicii, se arată în document.

”Cu toate acestea, reprezentarea sectorului pe piaţa de capital este semnificativ subdimensionată faţă de această pondere economică. Capitalizarea bursieră a BVB a atins un nivel record de peste 500 miliarde lei în 2025, reprezentând circa 25% din PIB - un progres notabil faţă de 19% în 2023, dar în continuare sub nivelul altor pieţe din regiune (Grecia, Croaţia, Ungaria). Componenta imobiliară din capitalizarea BVB este neglijabilă faţă de ponderea reală a sectorului în economie - sub 2% din capitalizarea bursieră totală, deşi sectorul contribuie cu 7,3% din PIB”, mai spun autorii raportului.

Aceştia mai arată că economiile populaţiei, concentrate în depozite bancare cu randament scăzut, nu au un instrument adecvat prin care să fie alocate productiv în imobiliare. Fondurile de pensii private, cu active de 201,6 miliarde lei şi o limită legală de 3% pentru alocare în imobiliare listate, nu au unde să investească această cotă în absenţa SII-urilor.

”În absenţa unui cadru REIT, capitalul domestic participă marginal la investiţiile imobiliare comerciale (non-rezidenţiale). Piaţa este dominată de capital instituţional extern înregistrat în jurisdicţii străine, în timp ce capitalul românesc, preponderent de retail, este canalizat spre imobiliare rezidenţiale. Introducerea cadrului SII. ar schimba structural această dinamică, facilitând incluziune economică pentru persoanele fizice care doresc să investească în sectorul imobiliar, precum şi o participare mai semnificativă a investitorilor instituţionali locali în acest sector”, conform documentului.

SII-urile pot democratiza accesul la investiţii imobiliare: prin achiziţia de acţiuni pe piaţa reglementată BVB, un investitor cu câteva mii de lei poate deţine indirect o cotă dintr-un portofoliu imobiliar calitativ, diversificat, cu management profesionist şi randamente distribuite obligatoriu. ”Aceasta este tocmai logica care a condus la succesul REIT-urilor în toate jurisdicţiile în care au fost implementate”, spun autorii studiului.

Studiul realizat de FIDES s-a bazat pe datele financiare a 481 de companii active în segmentele relevante ale sectorului imobiliar românesc, cu profil de deţinere a portofoliilor imobiliare proprii, cu o cifră de afaceri de minimum două milioane de euro şi cu date financiare aferente anului fiscal 2024. ”Alegerea anului 2024 nu este arbitrară: analiza profitabilităţii sectorului pentru anii anteriori relevă că 2024 reprezintă anul cu cel mai ridicat profit net agregat din perioada analizată, respectiv 3,14 miliarde de lei”, conform raportului Federaţiei.

Proiectul de Lege privind regimul aplicabil Societăţilor pentru Investiţii Imobiliare a fost iniţiat de deputaţii PNL Sebastian Burduja, Gabriel Andronache şi Diana Morar. A fost adoptat de Senat în şedinţa din 3 septembrie 2024 cu procedură de urgenţă, aflându-se în prezent la Camera Deputaţilor ca for decizional. Comisia Juridică, de Disciplina şi Imunităţi a emis aviz favorabil, iar Comisia pentru Industrii şi Servicii a emis un aviz negativ în data de 24 martie 2026. Comisiile de Buget şi Politică Economică, cu rol decizional în etapa actuală, şi-au suspendat deliberările până la formularea unui aviz formal din partea Ministerului Finanţelor, se mai arată în document.

Ziarul BURSA a organizat, la finele lunii trecute, conferinţa cu tema ”REIT-urile - cheia finanţării inteligente a României” , în cadrul căreia actori importanţi din domeniul imobiliar şi al pieţei de capital au evidenţiat necesitatea implementării REIT-urilor în ţara noastră.”