Star Invest Imobiliare - repoziţionare cu miză pe venituri recurente

Star Invest Imobiliare a încheiat primul semestru din 2026 cu o pierdere netă de 2,81 milioane lei, după un interval dedicat aproape integral repoziţionării: vânzarea tuturor activelor imobiliare deţinute anterior şi două etape de majorare a capitalului social. Pierderea este de natură contabilă şi ţine de modul în care standardele RAS tratează vânzarea terenului, nu de o deteriorare a activităţii. Elementul care schimbă profilul companiei a venit după încheierea perioadei de raportare: pe 30 iulie 2026 a fost finalizată achiziţia clădirii de birouri Polonă 68, prima proprietate generatoare de venituri recurente. Rezultatele relevante pentru investitori vor apărea abia din semestrul al doilea.

• Rezultate financiare

Primul semestru din 2026 nu a fost un semestru operaţional în sens clasic. Veniturile totale au urcat la 18,06 milioane lei, de aproape patru ori mai mult decât în primul semestru din 2025 (+277% YoY), însă aproape integral din vânzarea activelor din portofoliu. Cheltuielile au fost de 20,07 milioane lei, iar după un impozit pe profit de 0,79 milioane lei, pierderea netă a ajuns la 2,81 milioane lei, de la 0,58 milioane lei.

Combinaţia dintre pierdere contabila şi impozit plătit are o explicaţie tehnică. Reperul contabil pentru terenul vândut din Str. Drumul Lăpuş a fost ultima valoare de evaluare (3,6 milioane euro), nu preţul de achiziţie (2,25 milioane euro). La un preţ de vânzare de 3,25 milioane euro rezultă o pierdere contabilă de 0,35 milioane euro, în timp ce profitul real, impozabil, a fost de circa 1 milion de euro.

Raportarea la BVC 2026 cere prudenţă: bugetul aprobat de AGA este construit pe bază netă (venit operaţional net din chirii pe opt luni plus profitul din vânzarea terenului), în timp ce raportarea RAS include încasările brute din vânzări. Pe singurul element direct comparabil, compania a realizat circa 1 milion de euro din vânzarea terenului, faţă de 0,7 milioane euro bugetat, aproximativ 143%.

Bilanţul explică mai bine semestrul decât contul de profit şi pierdere. Activele totale au ajuns la 68,69 milioane lei, în creştere cu 160%, iar capitalurile proprii la 67,57 milioane lei, adică 98,36% din pasiv. Structura este dominată de lichidităţi: trezoreria era de 62,50 milioane lei, respectiv 91% din activ, iar imobilizările necorporale de 5,17 milioane lei reflectă avansul pentru Polonă. Compania nu avea credite bancare la 30 iunie.

Sursa transformării a fost majorarea de capital finalizată pe 21 mai 2026: au fost subscrise 198.700.071 de acţiuni noi la 0,24 lei, cu 47,69 milioane lei atraşi (circa 9,1 milioane euro). Numărul de acţiuni a crescut de circa 3,6 ori, la 275.256.543 - o diluţie substanţială pentru cei care nu au subscris.

• Mesaje-cheie şi perspective

Cel mai important reper pentru a doua parte a anului este finalizarea achiziţiei clădirii de birouri din strada Polonă nr. 68, Bucureşti, pe 30 iulie 2026, printr-o tranzacţie în acţiuni, pe o valoare a întreprinderii de până la 19 milioane euro. Proprietatea are circa 9.500 mp suprafaţă închiriabilă, 13.755 mp construiţi pe structura 2S+P+5E şi 196 de locuri de parcare. Gradul de ocupare este de 100%, iar randamentul estimat al investiţiei de aproximativ 11%.

David Canta, CEO al Star Invest Imobiliare, a încadrat tranzacţia drept punct de plecare: „Obiectivul nostru nu este realizarea unei investiţii izolate, ci dezvoltarea unei platforme scalabile”. Conducerea a anunţat un program de modernizare şi repoziţionare a clădirii şi susţine că poartă discuţii pentru noi achiziţii.

Bugetul propriu oferă reperele economice ale activului. BVC-ul mizează pe un venit operaţional net (NOI) anual stabilizat de 2,1 milioane euro şi presupune o finanţare bancară de circa 8 milioane euro, cu dobânda estimată la 5% pe an. Pe aceste ipoteze, randamentul stabilizat al capitalului investit ar fi de 15,50%, iar cash flow-ul distribuibil pe 2026 de 1,16 milioane euro după rambursarea principalului.

Două elemente merită reţinute. Primul: profitul net bugetat pe 2026 este de numai 6,12 milioane lei, pentru că activul contribuie la rezultat opt luni din an. Al doilea: distribuţiile estimate sunt calculate înainte de comisionul de succes al administratorului, 20% din randamentul care depăşeşte un prag de 6% anual, peste un comision de administrare de 1,5% din activul net.

Pe guvernanţă, AGEA din 30 iulie a modificat Actul Constitutiv, compania asumându-şi returnarea către acţionari a cel puţin 90% din profitul net distribuibil, prin dividende şi/sau răscumpărări. În aprilie 2026 fuseseră deja distribuite dividende de circa 2,94 milioane lei (0,038459 lei pe acţiune), însă înainte de majorarea de capital.

Contextul sectorial este favorabil. Potrivit Colliers, România a atras în primul semestru din 2026 tranzacţii imobiliare de circa 300 milioane euro, iar birourile au reprezentat aproximativ 60% din volum, cea mai mare pondere de după 2022, cu o estimare de aproape 1 miliard de euro pe întregul an. Randamentele pentru birourile din Bucureşti sunt de circa 7,5%.

Interesul se îndreaptă spre clădiri bine poziţionate central, chiar cu 15-20 de ani vechime, care pot fi renovate şi reinchiriate la nivelul pieţei - exact profilul Polonă 68. Diferenţa dintre randamentul estimat de circa 11% al activului şi cel prime de 7,5% al pieţei reflectă acest potenţial, dar şi riscul unei clădiri care necesită investiţii.

• Evaluare

Cu profit negativ în ultimele 12 luni, multiplul P/E (preţ/profit) nu este relevant pentru REIT. Reperul util rămâne P/BV, raportul dintre capitalizarea bursieră şi valoarea contabilă a capitalurilor proprii - cât plăteşte piaţa pentru fiecare leu de capital propriu.

La o capitalizare de 73,77 milioane lei şi capitaluri proprii de 67,57 milioane lei, REIT cotează la un P/BV de circa 1,09x, o uşoară supraevaluare faţă de activul net contabil şi peste mediana operatorilor imobiliari din regiune (0,6x). Nivelul se explică prin faptul că bilanţul era format aproape integral din numerar, deci valoarea contabilă este foarte apropiată de cea de piaţă.

Pe profitul bugetat prin BVC pentru 2026 (6,12 milioane lei), P/E forward ar fi de circa 12,1x, apropiat de mediana sectorului (12,3x) şi sub cel al One United Properties şi Impact. Calculul rămâne sensibil: bugetul include doar opt luni de exploatare şi nu încorporează comisionul de succes al administratorului.

• Evoluţia preţului şi reacţia pe bursă

De la începutul anului (YTD), acţiunea REIT a avansat cu 34%, dublu faţă de BETAeRO (+16,91% YTD), indicele pieţei AeRO în care titlul are o pondere de 1,82%. Faţă de indicele BET (+43,24% YTD) performanţa rămâne inferioară. Pe 12 luni, decalajul este mai mare: +43,32%, faţă de 13,70% pentru BETAeRO. Cotaţia rămâne cu circa 54% sub maximul istoric din martie 2021 (0,580 lei). Comparativ cu celelalte nume imobiliare de la BVB, REIT a fost cel mai performant din acest an: ONE a crescut cu 14,79% YTD, iar IMP a scăzut cu 7,08%. Din punct de vedere tehnic, cotaţia se tranzacţionează peste mediile mobile simple de 50, respectiv 200 de zile.

• Oportunităţi şi riscuri

Oportunităţi

Trecerea la venituri recurente: Polonă 68, cu 100% grad de ocupare, transformă compania dintr-un vehicul de tranzacţionare a activelor într-unul de exploatare, cu fluxuri predictibile din semestrul II 2026.

Capacitate de finanţare neutilizată: rata de îndatorare de 1,64% este mult sub ţinta strategică declarată de 50% din total active, ceea ce lasă spaţiu pentru achiziţii fără noi majorări de capital.

Politică de distribuţie asumată statutar: angajamentul de returnare a cel puţin 90% din profitul net distribuibil oferă un cadru clar de remunerare odată ce profitul recurent devine vizibil.

Riscuri

Concentrarea pe un singur activ: Polonă 68 va fi, pe termen scurt, unica sursă de venituri recurente, ceea ce expune compania integral la gradul de ocupare şi la bonitatea chiriaşilor acestei clădiri.

Istoric operaţional scurt şi diluţie: compania nu are încă un semestru complet de exploatare a unui activ generator de venituri, iar numărul de acţiuni a crescut de 3,6 ori în 2026, ridicând pragul de profit necesar pentru un randament atractiv pe acţiune.

• Concluzie

Star Invest Imobiliare încheie un semestru de tranziţie, în care bilanţul spune mai mult decât contul de profit şi pierdere: o pierdere contabilă de 2,81 milioane lei, dar active totale în creştere cu 160% şi peste 62 milioane lei în numerar, pregătiţi pentru prima achiziţie majoră.

Achiziţia Polonă 68 marchează trecerea de la structurarea portofoliului la generarea de venituri. Atenţia investitorilor se mută către primele rezultate care includ exploatarea efectivă a clădirii, către costul finanţării bancare şi către eventualele achiziţii următoare. Evaluarea rămâne atipică - o uşoară primă pe activul net contabil, fără un istoric de profitabilitate recurentă care să o susţină încă.