Analiză Crosspoint: Cifrele primei jumătăţi a anului arată o revenire puternică a pieţei rezidenţiale

Piaţa rezidenţială din Bucureşti arată, la finalul primei jumătăţi a anului 2026, semne clare de revenire. După un început de an sub semnul ajustării, o perioadă în care tranzacţiile cu apartamente din Bucureşti au scăzut cu 16,6% în primele trei luni, comparativ cu aceeaşi perioadă din 2025, al doilea trimestru a adus o revigorare vizibilă a cererii, confirmată de datele ANCPI, conform unui comunicat de presă remis redacţiei.

Numărul tranzacţiilor cu unităţi individuale din Bucureşti a crescut cu 2,2% în aprilie, cu aproape 16% în mai şi cu peste 26% în iunie faţă de perioadele similare din 2025, marcând trei luni consecutive de creştere. Per ansamblu, această revenire a temperat scăderea de la nivelul întregului semestru la doar 1,7% comparativ cu S1 2025, la puţin peste 21.000 de unităţi tranzacţionate, conform datelor Crosspoint Real Estate, Asociat Internaţional al Savills în România. La nivelul întregii zone metropolitane, incluzând Ilfovul, scăderea este şi mai mică, de doar 1,3%, cu 25.634 de locuinţe vândute.

„Cifrele primului semestru confirmă o tendinţă pe care o urmărim de mai multe trimestre: piaţa rezidenţială din Bucureşti nu mai creşte uniform, ci diferenţiat, în funcţie de zonă, segment şi calitatea ofertei. Ajustarea de sub 2% a cererii, la nivel de oraş, ascunde de fapt o polarizare tot mai clară între zonele cu ofertă limitată şi cerere solidă, precum Sectorul 1, şi restul pieţei”, declară Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate.

Cele mai multe tranzacţii din prima jumătate a anului au avut loc în Sectoarele 3 şi 1, cu 12.726, respectiv 9.573 de unităţi. Contextul din spatele acestor cifre este însă diferit. Sectorul 3 conduce şi la livrări de locuinţe noi, cu 11.447 de unităţi finalizate între 2022 şi 2025, în timp ce Sectorul 1 este sectorul cu cele mai puţine locuinţe noi livrate din oraş în acelaşi interval, doar 4.627. Cererea din zonă rămâne, cu toate acestea, una dintre cele mai ridicate din Bucureşti. Restricţiile de autorizare, preţul ridicat al terenurilor şi standardele arhitecturale şi urbanistice din Sectorul 1 limitează numărul dezvoltatorilor capabili să livreze aici, în timp ce apetitul cumpărătorilor se menţine constant.

„Vedem tot mai clar, în interacţiunile cu clienţii, o schimbare de mentalitate. Cumpărătorii aleg tot mai rar cea mai accesibilă variantă şi tot mai des zona în care se simt confortabil pe termen lung, aproape de şcoli, spitale, transport şi parcuri. Preţul contează în continuare, dar tot mai mulţi bucureşteni sunt dispuşi să plătească un plus pentru o locaţie care le simplifică viaţa de zi cu zi”, spune Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate.

Tiparul se regăseşte la nivelul întregului oraş. Cererea este mai puternică în zone precum Theodor Pallady, în Sectorul 3 (segmentul mediu) sau în nordul Bucureştiului (segmentele mediu-superior şi premium) decât în zonele mai accesibile din sud şi vest. Explicaţia ţine tot mai mult de infrastructură. Cumpărătorii resimt diferenţa de calitate nu neapărat în proiectele rezidenţiale în sine, cât în caracterul deficitar al transportului public, al accesului la şcoli şi spitale, precum şi al parcurilor din zonele periferice. Preferinţa pentru locaţie în detrimentul celui mai mic preţ susţine, la rândul ei, nivelul actual al preţurilor în interiorul oraşului, atât la locuinţele noi, cât şi la cele vechi.

La nivel de piaţă, după o creştere de 20% în 2025, preţurile locuinţelor noi au încetinit vizibil în primul semestru din 2026. Preţul mediu pe metru pătrat net în Bucureşti a depăşit 2.600 EUR, cu un avans de 5% faţă de decembrie 2025. Un semnal de stabilizare vine şi din partea costurilor de construcţie din segmentul rezidenţial, care au crescut cu doar 1% în primul trimestru, în linie cu media europeană. Geografic, vestul şi sudul rămân cele mai accesibile zone (1.850-2.200 EUR/mp), estul se menţine pe segmentul mediu (2.600-2.900 EUR/mp), iar nordul continuă să fie cel mai scump, cu preţuri de peste 3.650 EUR/mp. Media de 5% ascunde însă diferenţe importante între zone. În cartierele cu ofertă limitată şi cerere ridicată, creşterile de preţ rămân cu mult peste medie, în timp ce în zonele cu stoc mai generos ritmul de creştere s-a temperat considerabil.

Comportamentul de cumpărare pragmatic şi selectiv este determinat, în bună măsură, de o serie de evoluţii macroeconomice şi de reglementare din ultima perioadă. Inflaţia anuală rămâne cea mai ridicată din UE (9,7% în mai 2026), piaţa muncii este tot mai tensionată, iar creşterea TVA pentru locuinţe şi intrarea în vigoare a Legii 207/2025, care introduce cerinţe mai stricte de protecţie a cumpărătorilor şi complică finanţarea proiectelor bazate pe vânzări off-plan, au majorat sensibil costul şi riscul asociate achiziţiei unei locuinţe.

Cu cât efortul financiar şi birocratic al achiziţiei creşte, cu atât mai puţini cumpărători sunt dispuşi să şi-l asume pentru o variantă medie, preferând să direcţioneze acest efort spre o locuinţă care le oferă certitudine pe termen lung prin locaţie, infrastructură şi calitatea proiectului. Acest comportament este un semnal tipic al unei pieţe aflate într-o etapă avansată de maturizare, în care cumpărătorii devin mai informaţi şi mai atenţi la raportul risc-beneficiu al fiecărei achiziţii.