Buju Stanciu & Asociaţii: Legea Nordis, un test de stres pentru piaţa imobiliară?

Deşi prezentată publicului larg ca un scut de protecţie pentru cumpărători, Legea nr. 207/2025 (cunoscută drept „Legea Nordis”) este, în esenţă, un instrument dur de disciplină financiară impus dezvoltatorilor, conform firmei de avocatură Buju Stanciu & Asociaţii, de la care prezentăm următoarele considerente. Pentru jucătorii din piaţa de Real Estate, noua reglementare nu aduce doar birocraţie suplimentară, ci forţează o schimbare de paradigmă în modelul de business: tranziţia de la finanţarea speculativă, bazată pe avansuri, la o capitalizare solidă şi predictibilă.

Intrarea în vigoare a modificărilor la Legea 10/1995 marchează sfârşitul epocii în care un proiect rezidenţial putea fi finanţat preponderent din banii clienţilor înainte de a exista faptic. Din perspectiva juridică, avocaţii societăţii Buju Stanciu & Asociaţii identifică trei piloni critici care vor reconfigura piaţa în următoarele 12-24 de luni.

O confuzie majoră care domină discuţiile recente este ideea că dezvoltatorii nu mai pot încasa avansuri mari. Fals. Legea nu plafonează suma pe care un cumpărător o poate plăti, ci reglementează accesul dezvoltatorului la aceşti bani.

Noutatea juridică constă în mecanismul de conturi dedicate şi eliberare etapizată. Practic, lichiditatea este „sterilizată” temporar. Un dezvoltator poate încasa un avans consistent, dar fondurile rămân blocate în cont, fiind eliberate doar pe baza progresului fizic certificat (25% la structură, 20% la instalaţii).

Această măsură elimină de facto dezvoltatorii sub-capitalizaţi. Cei care se bazau pe încasările de la faza „pe hârtie” pentru a săpa fundaţia vor intra în blocaj de cash-flow. Pentru clienţii noştri - dezvoltatorii solizi - aceasta este o veste bună: se elimină concurenţa nesustenabilă care practica preţuri de dumping bazate pe rulajul banilor încasaţi în avans.

Legea introduce sancţiuni severe (amendă de până la 1% din cifra de afaceri) pentru utilizarea avansurilor în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului. Totuşi, textul legii lasă loc unor interpretări periculoase, care necesită o asistenţă juridică preventivă extrem de atentă.

„Deşi salutăm responsabilizarea pieţei, obligaţia de a utiliza avansul exclusiv pentru dezvoltarea proiectului rămâne vag definită, generând riscuri de interpretare. Ce înseamnă, juridic, «dezvoltarea construcţiei»? Din perspectiva dezvoltatorului, ar putea însemna şi plata ratelor la creditul bancar accesat pentru acel teren sau achiziţia de utilaje care vor servi şi altor şantiere. Legea nu explică cine şi cum validează aceste cheltuieli, creând un vid de procedură. În lipsa unui auditor independent impus de lege sau depunerea avansurilor într-un cont escrow, conformarea devine o responsabilitate internă”, a atras atenţia Dumitru Lazăr, Partener şi coordonator al practicii de Real Estate în cadrul Buju Stanciu & Asociaţii.

Incertitudine obligă dezvoltatorii să implementeze mecanisme interne de audit şi proceduri contractuale riguroase cu diriginţii de şantier, care devin, fără voia lor, „gardieni” ai deblocării fondurilor.

Un aspect mai puţin discutat în presă, dar vital pentru departamentele juridice ale dezvoltatorilor, este obligativitatea notării imediate a promisiunii de vânzare în Cartea Funciară şi interdicţia de a semna antecontracte înainte de obţinerea autorizaţiei şi a preapartamentării.

Imobilul devine grevat de sarcini încă din faza de proiect. Aceasta securizează cumpărătorul împotriva vânzărilor multiple, dar reduce flexibilitatea dezvoltatorului în eventuale refinanţări sau restructurări de proiect. Mai mult, dezvoltatorul suportă acum integral riscul de autorizare, nefiind permisă atragerea de fonduri în etapele incipiente, pre-autorizare.

Piaţa imobiliară intră într-o etapă de „selecţie naturală”. Legea Nordis va duce, inevitabil, la o scădere a ofertei pe termen scurt, prin dispariţia proiectelor mici şi riscante, şi la o posibilă creştere a preţurilor, cauzată de costurile de finanţare bancară care vor înlocui „creditarea de la client”.

Pentru dezvoltatorii profesionişti şi fondurile de investiţii, noile rigori legislative reprezintă o oportunitate de a se repoziţiona. Respectarea „Legii Nordis” nu mai este doar o obligaţie legală, ci devine cel mai puternic argument de marketing: garanţia solvabilităţii şi a siguranţei fondurilor.

Buju Stanciu & Asociaţii le recomandă partenerilor o revizuire completă a strategiei de vânzări şi a documentaţiei contractuale, pentru a transforma aceste constrângeri legislative într-un avantaj competitiv pe o piaţă care se maturizează forţat.