Condiţii mai grave pentru piaţa imobiliară americană decât în perioada crizei financiare globale?

Piaţa imobiliară rezidenţială din SUA pare să se îndrepte către o nouă "eră glaciară", conform celor mai recente date de la Agenţia Naţională a Agenţilor Imobiliari (NAR, National Association of Realtors), care arată o scădere puternică a vânzărilor de locuinţe existente în luna martie 2025.

Declinul a fost de 5,9% faţă de luna anterioară, până la un volum anualizat de 4,02 milioane unităţi (vezi graficul 1), iar faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut scăderea a fost de 2,4%.

O scădere apropiată pentru luna martie, cu excepţia perioadei pandemiei, s-a mai înregistrat pe fondul crizei financiare din 2009.

"Cumpărarea şi vânzarea de locuinţe au rămas la un ritm scăzut în martie din cauza provocărilor legate de accesibilitatea asociate ratelor ipotecare ridicate. Mobilitatea locuinţelor rezidenţiale, aflată în prezent la minime istorice, semnalează posibilitatea îngrijorătoare a unei mobilităţi economice reduse pentru societate", a precizat Lawrence Yun, economist-şef al NAR.

După cum susţin analiştii independenţi, piaţa imobiliară rezidenţială din Statele Unite nu manifestă o încetinire normală, ci a "îngheţat", deoarece cumpărătorii nu pot plăti preţurile actuale în condiţiile dobânzilor ridicate de pe piaţă.

Date de la Freddie Mac arată că dobânda medie pentru creditele pe 30 de ani a fost de circa 6,7% în martie 2025, semnificativ peste nivelul medie de 4,6% în martie 2009 (vezi graficul 2).

Tot datele de la NAR arată că preţul median al locuinţelor existente a crescut cu o rată anuală de 2,7% în martie 2025, după 20 de creşteri anuale consecutive, până la 403.700 dolari, un nou record pentru această lună.

Îngheţarea pieţei imobiliare pe fondul scăderii vânzărilor reprezintă prima etapă dintr-o dinamică observată şi în 2006 - 2007. Prăbuşirea volumelor este urmată de scăderea preţurilor, iar după o perioadă, nu foarte extinsă, se destramă şi iluzia stabilităţii pieţei.

Deoarece locuinţele sunt cele mai importante active pentru majoritatea gospodăriilor americane, intrarea preţurilor pe o traiectorie susţinută de scădere va afecta puternic încrederea consumatorilor, care se va transforma în scădere a cheltuielilor de consum, cu efecte negative asupra dinamicii economice.

În aceste condiţii vor creşte masiv presiunile exercitate asupra Federal Reserve pentru reducerea dobânzilor de politică monetară, deşi se menţin condiţiile pentru revenirea presiunilor inflaţioniste, amplificate de tarifele anunţate de administraţia Trump.

Analize independente ale pieţei imobiliare rezidenţiale din SUA mai arată că situaţia din prezent ar putea fi mult mai gravă decât în 2008, în ciuda faptului că nu se întrevede o criză a creditelor ipotecare subprime.

Motivul îl reprezintă "accesibilitatea structurală", aflată la un nivel foarte scăzut, în condiţiile în care preţurile de pe piaţa imobiliară sunt prea mari pentru condiţiile actuale de finanţare, caracterizate de dobânzi mult mai ridicate decât media ultimelor decenii.

Tendinţa negativă poate fi accentuată semnificativ de un nou factor de la începutul lunii viitoare. Din 5 mai 2025 se va relua colectarea sumelor datorate pentru creditele de studii aflate în default, conform unui comunicat oficial al Departamentului Educaţiei.

Datele de la Federal Reserve Bank of New York arată că 5,3 milioane de debitori au restanţe de peste 120 de zile, iar alţi circa 9 milioane au întârzieri de cel puţin 30 de zile.

Pentru recuperarea sumelor restante, Departamentul Educaţiei va aplica inclusiv popriri asupra veniturilor debitorilor şi plăţilor de asigurări sociale.

În aceste condiţii, scorurile de credit ale debitorilor vor cunoaşte scăderi puternice, care vor limita şi mai mult accesul la finanţări, vor pune presiune asupra consumului gospodăriilor şi vor avea un impact mare asupra pieţei imobiliare.

Concluzia analizelor independente subliniază că piaţa imobiliară din SUA se află în prima fază a unei corecţii prelungite, în care dispariţia lichidităţii va fi urmată de scăderea semnificativă a preţurilor.

Nivelul ridicat de securitizare a creditelor ipotecare din SUA reprezintă un factor de risc major şi pentru pieţele financiare internaţionale, care se pot confrunta cu un efect masiv de contagiune.