Valentin Neagu, Crosspoint Real Estate: „Diferenţa de la 9% la 21% nu poate fi absorbită integral de dezvoltatori”

La 1 august 2025 a intrat în vigoare majorarea cotei TVA pentru locuinţele noi de la 9% la 21%, o schimbare fiscală cu efect direct asupra preţurilor şi strategiilor de vânzare din piaţa rezidenţială, potrivit unui comunicat emis redacţiei. Potrivit lui Valentin Neagu, Managing Director Crosspoint Real Estate, impactul va fi resimţit mai ales în segmentul mass-market, unde stocul de locuinţe sub pragul de 120.000 euro era deja limitat. În schimb, segmentele mediu şi premium, unde cota standard se aplica deja, vor fi afectate în principal de creşterea generală a costurilor de construcţie.

„În marile oraşe, apartamentele cu TVA redus erau tot mai puţine, iar în Bucureşti doar câteva zone consacrate pe segmentul mass-market mai aveau un inventar relevant. Diferenţa de la 9% la 21% este prea mare pentru a fi absorbită integral de dezvoltatori fără afectarea marjelor. În prezent, creşterile de preţ nu mai pot fi catalogate drept speculative, ci sunt dictate de realitatea costurilor, adică energie, utilităţi şi materiale de construcţie mai scumpe”, a explicat Valentin Neagu.

Modificările fiscale intervin pe fondul unei cereri deja în scădere faţă de anul trecut. Totuşi, această tendinţă nu este rezultatul diminuării cererii solvabile, ci al unei perioade de incertitudine generate de contextul economic şi politic. În primele şapte luni din 2025, volumul tranzacţiilor din Bucureşti a fost cu 6,8% mai mic faţă de aceeaşi perioadă din 2024, o ajustare temporară care are şanse să se estompeze în următoarele 6-12 luni, odată ce piaţa se va recalibra. Factorii care au contribuit la această dinamică includ reducerea puterii de cumpărare, îngheţarea salariilor, accesul mai dificil la creditare şi limitarea ofertei disponibile.

Efectul imediat al creşterii TVA-ului s-a văzut însă în iulie, când cumpărătorii s-au grăbit să încheie tranzacţiile înainte de termenul la care a intrat în vigoare modificarea. Conform datelor ANCPI, vânzările de apartamente au crescut cu 16,7% la nivel naţional faţă de iulie 2024, cu un avans de 12,7% în zona metropolitană Bucureşti (+11,1% în capitală şi +20,6% în Ilfov). Creşteri semnificative au fost înregistrate şi în marile centre regionale: Cluj +20,2%, Iaşi +27,3%, Timiş +15,4%. „Niciun alt an nu a consemnat un volum atât de ridicat al vânzărilor în luna iulie precum cel din 2025, depăşind inclusiv valorile din anii-record 2021 şi 2022”, a subliniat Valention Neagu.

În privinţa comportamentului cumpărătorilor şi chiriaşilor, piaţa traversează o etapă de aşteptare. Mulţi potenţiali cumpărători amână decizia de achiziţie nu din lipsă de resurse, ci din dorinţa de a evalua mai bine impactul noilor condiţii asupra preţurilor şi ofertelor. Această prudenţă este însoţită de prelungirea contractelor de închiriere, fenomen care ar putea inversa direcţia odată ce percepţia asupra stabilităţii economice se va îmbunătăţi. „Mulţi vor prefera să rămână în zona dorită, chiar dacă asta înseamnă o suprafaţă mai mică, însă vor fi mai atenţi la raportul calitate-preţ şi la facilităţile incluse”, a adăugat Valentin Neagu.

Potrivit sursei, pe piaţa chiriilor, creşterea estimată de peste 10% în Bucureşti şi marile oraşe până la finalul anului reflectă atât presiunea costurilor, cât şi schimbările în comportamentul consumatorilor. Această evoluţie este una controlată, iar în condiţiile unei normalizări a contextului macroeconomic, ritmul de creştere ar putea deveni mai moderat după 2026, pe măsură ce accesul la achiziţie va redeveni mai facil. „Ca în fiecare an, în centrele universitare, chiriile cresc până la 1 octombrie şi apoi se stabilizează, însă diferenţa în acest an vine din faptul că un număr mai mare de chiriaşi alege să rămână pe termen mai lung”, a precizat Valentin Neagu.

Piaţa secundară , a apartamentelor vechi, ar putea beneficia temporar de pe urma reorientării unei părţi din cerere, mai ales în zonele centrale unde oferta de locuinţe noi este redusă. Acest efect, însă, este conjunctural şi ar putea fi temperat odată ce piaţa primară se stabilizează şi cumpărătorii îşi recapătă încrederea. „Aici există potenţial pentru creşteri de preţ pe termen scurt, dar pe măsură ce incertitudinea se reduce, balanţa se va reaşeza”, a explicat Valentin Neagu.

Pe termen de 12 luni, Crosspoint nu anticipează o scădere abruptă a pieţei rezidenţiale, ci mai degrabă o ajustare moderată. Oferta limitată şi ritmul scăzut al autorizărilor vor menţine cererea la un nivel relativ ridicat. „În primele şase luni din 2025, preţurile locuinţelor noi au crescut cu 10% faţă de decembrie 2024, iar trendul este departe de a se inversa”, a concluzionat Valentin Neagu.

În privinţa investiţiilor străine de pe segmentul comercial, volumul de 397 de milioane de euro consemnat în prima jumătate a anului, doar cu 5% sub S1 2024, confirmă rezilienţa pieţei. Perioada de prudenţă dintre noiembrie 2024 şi mai 2025 a fost determinată mai degrabă de instabilitatea politică decât de modificările fiscale. „Odată cu clarificarea contextului intern şi regional, activitatea investiţională are şanse să revină pe o pantă ascendentă, posibil depăşind nivelurile din 2024 până la final de an”, a estimat Valentin Neagu.