CC Tax Advisory: Creşterea TVA la locuinţe noi loveşte puternic familiile tinere

La doar câteva zile de la adoptarea în Parlament şi fără niciun studiu de impact public, măsurile fiscale anunţate de Guvern - în frunte cu eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuinţele noi - riscă să blocheze un întreg segment de economie funcţională. Iar preţul îl vor plăti exact cei pe care statul pretinde că vrea să-i sprijine: familiile tinere, aflate la început de drum, potrivit unui comunicat emis redacţiei.

„Doar din efectul inflaţionist şi fiscal al măsurilor anunţate, o familie tânără pierde echivalentul unei camere din apartamentul visat. 27.700 lei în minus la valoarea creditului ipotecar pot face diferenţa dintre un apartament de 2 camere şi o garsonieră, mai ales în zonele metropolitane”, declară CEO CC Tax Advisory, Cornelia Năstase.

1. Criză de accesibilitate pentru segmentul entry level

Potrivit calculelor CC Tax Advisory, o familie tânără cu venituri de 10.000 de lei pe lună se confruntă cu o scădere netă de 5,24% doar din creşterea TVA la alimente şi creşterea accizei la carburanţi. Creşterea generalizată a preţurilor şi taxelor scade capacitatea unei familii de a accesa credit astfel:

Înainte de măsuri, familia putea aloca maximum 3.000 lei/lună pentru rate.

După măsuri, suma maximă disponibilă pentru rate scade la aprox. 2.834 lei/lună.

Diferenţa: 166 lei/lună în minus, înseamnă o scădere de peste 5 % a capacităţii de creditare - suficient cât să determine:

scăderea sumei împrumutate eligibile cu mii de euro pe termen lung;

pierderea accesului la credite pentru familii aflate la limită de eligibilitate;

repoziţionarea pe produse locative mai mici sau în afara oraşelor mari.

Să presupunem că o familie tânără economisea 2.000 lei/lună pentru avansul unui apartament:

Avans necesar: 100.000 lei (ex. 20% dintr-un apartament de 500.000 lei),

Timp înainte de măsuri: 4,17 ani,

Timp după noile măsuri fiscale: 5,65 ani,

Întârziere totală: aprox. 1 an şi 6 luni.

„Statul amână cu aproape un an şi jumătate visul unei familii de a-şi cumpăra o locuinţă. Nu prin interdicţie, ci prin erodarea tăcută a capacităţii de economisire”, mai arată Cornelia Năstase.

Potrivit sursei, decizia Guvernului loveşte în special segmentul de locuinţe cu preţuri medii sub 80.000 euro, destinate cumpărătorilor tineri şi vulnerabili. Eliminarea facilităţii fiscale va reduce semnificativ accesul la locuinţă, cu consecinţe sociale semnificative. Familiile tinere care aveau de gând să cumpere un apartament se văd acum descurajate, mai ales că măsura vine pe fondul unei ”foarfeci economice”: scăderea puterii de cunpărare pe fondul inflaţiei generate de creşterea preţurilor (accizele şi cota standard de TVA cresc, energia creşte de două ori - o dată prin liberalizare şi o dată prin creşterea TVA pentru energie) şi creşterea preţurilor.

2. Şoc la bugetul public şi contracţie economică

Contrar aşteptărilor fiscale, în loc de 500 milioane euro suplimentare, pierderile pentru buget pot ajunge la miliarde. Sectorul construcţiilor şi tranzacţiilor imobiliare reprezintă circa 15% din PIB (circa 51 miliarde euro), iar orice contracţie va resimţi reverberaţii în domenii conexe: materiale, servicii, forţă de muncă, după cum arată specialiştii din domeniu.

Pentru operatorii din domeniu, majorarea TVA pune probleme legate de cash-flow şi marje. Mulţi dezvoltatori au pre-vândut unităţi în proiecte aflate în construcţie, cu livrare după 2025. Acele antecontracte au fost semnate cu presupunerea unui anumit cost total (inclusiv TVA). Dacă livrarea efectivă se face după schimbarea cotei şi nu sunt îndeplinite condiţiile de derogare, cumpărătorii ar trebui să achite diferenţa de TVA, ceea ce ar putea conduce fie la renegocieri incomode, fie la riscul ca unii clienţi să renunţe.

După cum arată un dezvoltator, capacitatea firmelor de a absorbi majorarea până la 19-21% este limitată, ar însemna practic să sacrifice aproximativ 10-12% din preţul brut în favoarea clientului, erodând sever profitul. Cel mai probabil, dacă se va ajunge la această ipoteză, o parte din cost va fi transferat clienţilor, iar o parte va fi suportat de dezvoltatori prin diminuarea marjelor şi amânarea unor investiţii viitoare.