Creditul în vremuri instabile; Care sunt recomandările specialiştilor

• Importanţa avansului pentru aprobarea financiară a creditului

Reporter: Care sunt primele lucruri pe care un consumator trebuie să le facă dacă se gândeşte să se împrumute de la bancă? La ce ne uităm mai întâi - la piaţa creditelor sau la piaţa imobiliară?

Anca Bidian: Recomandarea mea a fost întotdeauna ca prima oară să te uiţi la ce poţi să cumperi, nu la ce ai vrea să cumperi. Drept urmare, mai întâi mă uit la profilul meu de eligibilitate, să văd la ce sumă mă încadrez. După ce aflu suma, trebuie să văd cât sunt dispus să pun în avans. Aici aş vrea să menţionez că avansul nu este o cheltuială, chiar dacă de foarte multe ori clienţii vor să vină cu un avans cât mai mic posibil. Avansul este, metaforic vorbind, partea mea de proprietate din casă. Dacă vin cu un avans mai mare pot să zic că bucătăria este a mea, fără ipotecă. Un avans mai mare mă duce la o sumă mai mică, la o rată mai mică, poate la un termen mai scurt de achitare a creditului. Ştiind suma pe care mi-o acordă banca şi avansul pe care îl am, după aceea mă duc în piaţa imobiliară şi mă uit la nevoi, la numărul de camere, la zona în care aş vrea să locuiesc şi încep să caut imobilul de cumpărat.

Citeşte VIDEO Românii cu credite - mai pregătiţi decât în trecut pentru o eventuală criză financiară

Pentru această etapă este recomandat ca oamenii să lucreze cu un broker. Când te duci la o bancă îţi vinde ce are pe raft. Brokerul îţi face o radiografie a pieţei şi te ajută să alegi în cunoştinţă de cauză.

Reporter: După ce ne-am orientat asupra imobilului şi ne-am ales brokerul, cum ajungem să luăm banii de la bancă şi ce fel de credit accesăm - ipotecar sau imobiliar?

Dragoş Nichifor: Totul pleacă de la aprobarea financiară pe care consumatorul o primeşte de la bancă. Recomand ca oamenii să îşi caute imobilul abia după ce ştiu suma pe care o pot împrumuta. Altfel, se pot trezi în situaţia în care au găsit o casă care le place foarte mult, dar pierd ocazia să o cumpere, fie pentru că banca le acordă o sumă mai mică, fie pentru că vânzătorul nu vrea să aştepte. Aprobarea financiară durează între două şi trei săptămâni, dar sunt situaţii când dosarele pot să dureze şi mai mult.

Anca Bidian: La creditul ipotecar, aduci în garanţie ceea ce cumperi. La creditul imobiliar banca poate pune garanţie pe un alt imobil. Apar probleme atunci când ceea ce cumpăr eu este un imobil pe care banca nu-l acceptă. De exemplu din cauza istoricului juridic sau a gradului seismic. Sunt bănci care acceptă în garanţie şi imobilul altei persoane, dar trebuie să fie o rudă apropiată, nu orice persoană şi sunt foarte rare situaţiile acestea.

• Costurile unui credit şi dezavantajul programului Noua Casă

Reporter: Încă avem în piaţă programul Noua Casă. Mai apelează oamenii la acest program?

Anca Bidian: Programul şi-a produs efectele de acum zece ani. În prezent, creditele în acest program nu îşi mai fac sensul, pentru că programul Noua Casă are un singur tip de dobândă, şi anume variabilă. Acum, dobânzile variabile sunt foarte sus, iar singurul "avantaj" al programului a rămas avansul de 5% faţă de minimum 15% la creditele standard.

Dragoş Nichifor: Acest produs este perimat şi trebuie transformat ca să reintre în piaţă. Fie să devină un produs social, în care să fie puse restricţii de acces doar pentru cei care au nevoie de acest produs, fie statul, dacă tot are programe de compensare de dobânzi, să vină şi pe acest produs şi să-l facă cu dobândă fixă.

Reporter: În afară de dobânzi, avem comisioane, moneda creditului, alte costuri...

Dragoş Nichifor: Un credit are două tipuri de costuri. Costurile iniţiale, pe care le suporţi până să-l contractezi, apoi costurile creditului pe perioada aleasă. În general, costurile iniţiale pe creditul ipotecar sunt suficient de consistente şi conţin partea de notariat, evaluarea imobilului, asigurarea imobilului, eventuale costuri de transfer a banilor, mai ales atunci când vânzătorul are ipotecă şi trebuie transferul făcut printr-un ordin de plată condiţionat. Aceste costuri se adună şi vorbim de 1.000-2.000 de euro. Costurile ulterioare creditului sunt cele care ţin strict de dobândă, comisionul de administrare permis de legislaţie, costuri cu asigurarea de viaţă. În acest moment, în piaţă găsim două tipuri de dobânzi: dobânda variabilă pe toată perioada creditului şi dobânda mixtă - adică o perioadă fixă, ulterior variabilă. Sunt doar 1-2 produse care îţi oferă dobândă fixă pe toată perioada creditului, dar la un cost mare. Peste 90% din creditarea ipotecară din România în acest moment se face doar pe produsul cu dobândă fixă în perioada iniţială, şi asta datorită faptului că acel cost este unul rezonabil pentru client. Din punctul meu de vedere contractele sunt în favoarea clientului. Nu cred că în România de astăzi mai merită să îţi angajezi un avocat care să citească contractul de credit, pentru că în realitate nu mai sunt nici clauze abuzive, iar tot ce este acolo se află într-o relaţie de echilibru rezonabilă.

Anca Bidian: "Rezonabil" se traduce prin faptul că băncile au costuri accesibile pentru veniturile populaţiei, iar imobilele au preţuri raportate la cerere. Piaţa este foarte echilibrată, însă oferta de pe piaţa imobiliară este mică. Nu sunt suficiente imobile la vânzare, pe cât este cererea de solvabilă.

• Ce criterii ia banca în calcul ca să acorde un împrumut?

Reporter: La ce se uită banca în momentul în care un client vine să contracteze un împrumut şi cât de important este istoricul lui din Biroul de Credit?

Anca Bidian: Banca nu se uită la altceva decât m-aş uita eu dacă o persoană împrumută bani de la mine. Adică, întâi mă interesează ce face cu ei, să nu îi joace la pariuri. Apoi mă interesez dacă a mai împrumutat de la cineva şi dacă i-a dat înapoi. Dacă trăieşte pe banii părinţilor, îmi pun întrebări. Apoi văd care este apetitul lui de creditare, adică dacă duce o viaţă pe credit şi intervine ceva neprevăzut poate fi uşor destabilizat. Mă mai uit la sursele lui de venit din salarii, din dividende. Dacă are venituri din dividende, mă uit un pic şi la firma de unde încasează dividendele. Sau dacă este căsătorit şi are mai multe venituri. Toate la un loc fac aşa-numitul scoring de risc. În urma acestuia se poate întâmpla ca doi colegi de serviciu să fie la fel de eligibili la o bancă, dar să fie încadraţi pe dobânzi diferite, în favoarea celui cu un profil de risc mai mic.

Dacă ne uităm la tipurile de venituri luate în calcul de o bancă vedem că sunt 27 de venituri eligibile care sunt luate în considerare. Cele mai uzuale sunt salariile, pensiile, veniturile din dividende, veniturile din chirii. În general băncile acceptă orice tip de venit fiscalizat şi care poate fi dovedit prin documente.

La Biroul de Credit interogările sunt făcute de bancă sau de consumator, iar în raport apar creditele pe care le-ai avut şi pe care le ai. Acestea sunt înregistrările pozitive. Înregistrarea negativă e orice întârziere la plata a ratei care a trecut de 30 de zile.

Dragoş Nichifor: Aş simplifica lucrurile spunând că, în general, băncile acceptă clienţii de nota 7-10. În cazul lor, singura discuţie este dacă primesc dobânda cea mai bună şi au făcut investigaţia suficient de bine încât să găsească dobânda cea mai bună din piaţă. Apoi, clienţii sub nota 5 în realitate nu pot fi finanţaţi de nicio bancă. Se vor duce la toate băncile din sistem şi vor primi refuzuri pe bandă rulantă. Piaţa este cea mai dinamică pentru atragerea sau respingerea clienţilor cu note de 5 şi 6. Aici, în funcţie de politica lor comercială, băncile se gândesc dacă îi vor sau nu îi vor pe aceşti consumatori. Abia aici începe scoringul să facă diferenţa între a primi sau nu împrumutul solicitat. Dacă profilul unui client este slab, brokerul are două variante: să-i spună din start că nu e cazul să încerce o finanţare sau să mai aştepte, pentru că aşteptarea îl poate duce într-o situaţie mai bună. De exemplu, dacă vechimea ta în muncă este de doar zece luni, după 12 luni devii eligibil pentru bancă. Sau, dacă astăzi eşti student, după absolvire primeşti un punctaj mai bun. Trebuie spus că dorinţa de consum şi de creditare a românilor, pe toate tipurile de credite, are creşteri de peste 10% anual, începând din 2015, cu o singură stagnare din cauza creşterii dobânzilor, în anul 2022.

• CSALB - soluţia la problemele mici sau dramatice din derularea unui credit

Reporter: Dacă până acum ne raportam la criza din 2009, după pandemie şi războaie la graniţă ne putem aştepta la crize imobiliare, financiare? Şi dacă da, care sunt perspectivele?

Dragoş Nichifor: Dacă până în 2009 noi am avut probleme mari în creditare, atât din partea băncilor, cât şi a clienţilor, perioada 2009-2016 a fost de lacrimi şi durere atât pentru bănci, cât şi pentru cei care îşi plăteau ratele, pentru notari, brokeri şi toată piaţa. Din 2016 avem o etapă de normalitate, în care piaţa a crescut natural şi pe baze solide. Eu cred că astăzi nu am mai fi afectaţi atât de puternic în cazul unei crize. O mare parte din datoria efectivă a românilor este acum în monedă naţională. Asta înseamnă că o devalorizare a leului ar face ca datoriile românilor să devină mai mici în corespondent valută. Apoi, legiuitorul a limitat dobânzile IFN-urilor, ceea ce aduce o concurenţă mai mare între IFN-uri, care trebuie să convingă consumatorii şi prin alte instrumente decât cine are dobânda mai mică. În plus, oamenii au acum la îndemână o plasă de siguranţă prin CSALB. Oamenii trebuie să apeleze la CSALB şi atunci când au doar o problemă financiară sau o distorsiune cu banca, dar şi în situaţii extreme, când îşi pierd locul de muncă sau întâmpină o situaţie de familie dureroasă. Când simţi că te-au părăsit puterile şi nu mai ştii ce să faci, CSALB poate fi o soluţie.

Anca Bidian: Noi le spunem clienţilor de la început de existenţa CSALB, pentru că, dacă între ei şi bancă apare o problemă, oamenii trebuie să ştie unde poate fi rezolvată. Dacă vin la noi, ne adresăm băncii, dar nu ţine de competenţa noastră. De aceea, primul drum care trebuie făcut este la bancă. Dar acolo poate dai de un om care nu este în cea mai bună zi. Aşa că, cel mai bine este să caute o rezolvare instituţională, şi aceea este la CSALB, care are deja o cazuistică şi un istoric de cazuri rezolvate care ne dă încredere că piaţa este matură şi din acest punct de vedere.

Reporter: Vă mulţumesc!