Evaluatorii reclamă "clauze abuzive" în contractele cu băncile

EMILIA OLESCU
Ziarul BURSA #Bănci-Asigurări / 27 iulie 2015

Evaluatorii reclamă "clauze abuzive" în contractele cu băncile

Vascu, ANEVAR: "Există deseori cerinţe din partea băncilor privind nivelul valorii imobilului evaluat"

Cinteză, BNR: "Am întărit standardele, astfel încât băncile să nu mai creeze situaţiile neplăcute din anii trecuţi"

Dacă în ultimii ani s-a vorbit despre clauzele considerate abuzive, în principal în contractele de credit încheiate între bănci şi debitori, existând o serie de procese în instanţă pe această temă, sunt şi profesionişti care se plâng de faptul că sunt puşi în situaţia să semneze, chiar dacă nu sunt de acord, anumite clauze impuse de operatorii financiari.

Evaluatorii reclamă o serie de solicitări ce apar în contractele pe care trebuie să le încheie cu instituţiile bancare în momentul în care prestează servicii pentru acestea.

Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), ne-a spus că, "de-a lungul timpului (mai mult în trecut şi mai puţin astăzi, dar totuşi existând încă), evaluatorii au informat ANEVAR despre diverse clauze contractuale care au fost impuse de către bănci şi care nu ar fi trebuit sau nu puteau fi acceptate". Domnia sa ne-a precizat că, printre acestea, se numără cele prin care băncile solicită o anume valoare pentru imobilul supus procedurii de evaluare şi cererile privind diverse discounturi sau despăgubiri, în funcţie de caz.

Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei de Supraveghere din cadrul Băncii Naţionale a României (BNR) ne-a confirmat fenomenul, subliniind că Banca Centrală a luat măsuri pentru stoparea acestor practici.

Domnia sa ne-a declarat: "Ultimele standarde ale ANEVAR au fost întărite, astfel încât băncile să nu mai poată avea nicio altfel de colaborare cu evaluatorii în afară de simplele evaluări. Am discutat cu conducerea ANEVAR şi am luat măsuri de întărire a standardelor tocmai ca să nu mai aibă loc situaţiile neplăcute din trecut".

Şeful ANEVAR ne-a precizat că BNR a introdus baza de date obligatorie, care funcţionează de la începutul acestei luni.

"Sunt şi bănci care au eliminat unele clauze abuzive, în timp, dar tot ne mai confruntăm cu astfel de practici", ne-a precizat domnul Vascu, apreciind că relaţiile dintre bănci şi evaluatori au evoluat, în timp, şi că această evoluţie s-a regăsit atât în actualizarea şi consolidarea standardelor de evaluare, cât şi în contractele încheiate între bănci şi evaluatori

Adrian Vascu a completat: "Mai mult, cu sprijinul nemijlocit al BNR, au existat proiecte comune între profesia de evaluator autorizat şi bănci, un exemplu recent şi relevant în acest sens reprezentându-l Baza de Date pentru Garanţii Imobiliare (BIG), care a fost lansată începând cu întâi iulie 2015. Aceasta impune tuturor evaluatorilor să introducă în baza noastră de date rapoartele de evaluare realizate pentru garantarea împrumuturilor, curăţate de informaţiile confidenţiale, în special ca o măsură de prevenire, dar şi de control al eventualelor derapaje sau neconformităţi în procesul de evaluare.

Adrian Vascu: "În acţiunile unor reprezentanţi ai clienţilor evaluatorilor persistă ideea că rezultatul evaluării ar putea fi negociat"

Adrian Vascu spune că evaluarea pentru garantarea împrumuturilor "este «responsabilă» de circa 51% din cifra de afaceri a evaluatorilor şi de peste 75% din numărul de rapoarte de evaluare realizate pe parcursul unui an.

"Odată declarată dependenţa, tratamentul fiscal (de natură salarială) este diferit faţă de tratamentul de PFA sau PFI aplicat profesioniştilor independenţi", apreciază domnia sa, menţionând că, "în mintea şi, mai departe, în acţiunile unor reprezentanţi ai clienţilor evaluatorilor persistă ideea că rezultatul evaluării ar putea fi negociat": "De aici, există deseori cerinţe privind nivelul valorii estimate, nivel care, cred solicitanţii respectivi, reprezintă «adevărul» privind valoarea bunului supus evaluării. De fapt, această aşteptare este semnificativ influenţată de intenţia de utilizare a rezultatului evaluării şi nu de aspectele profesionale care trebuie să conducă la estimarea valorii. Valoarea unui bun, la o anumită dată, într-un anumit scop al evaluării, este una singură şi ar trebui să fie obţinută de către orice evaluator care ar realiza evaluarea acelui bun, cu o marjă de +/- 10%. De ce cred, oare, clienţii că valoarea poate fi negociată, este greu de spus într-o singură frază. Cred că este un cumul de factori, dintre care aş aminti faptul că profesia de evaluator este nouă în peisajul economic românesc şi că nu există încă o cunoaştere a esenţei acesteia de către publicul interesat, la fel cum este şi o problemă de mentalitate, conform căreia, dacă am plătit un serviciu, avem dreptul la mai multe pretenţii. Cei doi factori de mai sus atrag atenţia asupra faptului că profesia nu a ajuns la nivelul necesar de încredere în percepţia publică".

Evaluatorii nu militează ca în contracte să existe clauze care să dezavantajeze instituţiile de credit, ci doresc ca prevederile contractuale să fie echilibrate şi adaptate specificului activităţii de evaluare a bunurilor, susţine preşedintele ANEVAR, considerând că unul dintre aspectele de subliniat este cel referitor la "independenţa evaluatorului" şi la faptul că independenţa a fost indusă şi nu declarată.

Independenţa evaluatorului reprezintă desfăşurarea activităţii pe baza cunoştinţelor şi abilităţilor profesionale şi emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influenţă sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relaţia comercială a acesteia cu evaluatorul, apreciază domnia sa, afirmând: "În practică, există reprezentanţi ai unor instituţii de credit nespecializaţi în evaluare, care cred că pentru a-şi rezolva sarcinile de serviciu şi pentru a atrage un nou client (cazul unor ofiţeri de credit) îşi permit să îi ceară evaluatorului modificarea valorii din raportul de evaluare. Fără un argument profesional. Invocând o căutare pe Google! Această situaţie, deşi nu este generalizată, reprezintă în sine un fapt grav şi, în prezent, nu este preîntâmpinată sub o formă scrisă".

În condiţiile de mai sus, ANEVAR propune ca în angajamentele scrise, încheiate între evaluatori şi clienţii lor, să fie introdusă definiţia independenţei evaluatorului, alături de obligaţiile şi drepturile părţilor în acest sens.

De asemenea, contractele trebuie să conţină clauze foarte clare cu privire la responsabilităţile fiecărei părţi dacă îşi încalcă obligaţia de respectare a independenţei.

Trebuie să existe clauze care să protejeze banca în condiţiile în care evaluatorul "face exces" de independenţă, la fel cum trebuie să existe clauze care să penalizeze orice fel de presiune a reprezentanţilor instituţiilor de credit asupra nivelului valorii obţinute, conchide preşedintele Asociaţiei, opinând că este necesar să crească încrederea reciprocă a celor două părţi.

Exemple de clauze considerate abuzive, din contractele bănci-evaluatori

Preşedintele ANEVAR spune că, în ultima perioadă, a citit mai multe contracte propuse evaluatorilor de către instituţiile de credit şi că a constatat apariţia frecventă a două sintagme: "obligaţiile evaluatorilor şi drepturile băncii". "Mai rar şi «surorile» acestora", atrage atenţia domnia sa, subliniind: "În cadrul contractelor am identificat şi clauze care denotă o îndoială asupra corectitudinii evaluărilor".

Adrian Vascu ne-a oferit câteva exemple, pe crae le redăm mai jos, alături de comentariile domniei sale:

Primul exemplu: "Stabilirea eronată a valorii de piaţă a bunului/bunurilor evaluate sau existenţa în Rapoartele de evaluare a oricăror alte declaraţii/informaţii neconforme cu realitatea, realizate de Evaluator, cu intenţie sau din culpă, atrage răspunderea materială a acestuia care va fi obligat să plătească Băncii penalităţi în cuantum de 1% din valoarea creditului acordat şi garantat cu bunul/bunurile respective".

În opinia domnului Vascu, clauza nu poate fi acceptată în această formă, având în vedere, în primul rând, că "este interzis prin lege ca tariful evaluatorului să fie calculat ca un procent din valoarea evaluată şi că nivelul creditului este corelat cu valoarea de piaţă obţinută în raportul de evaluare". Răspunderea materială ar trebui să fie corelată printr-un mecanism clar stabilit, cu tariful încasat de evaluator, mai precizează domnia sa, menţionând că "lipseşte din contract cine constată stabilirea eronată a valorii şi existenţa unor declaraţii/informaţii neconforme".

Exemplul al doilea: "În cazul în care apar diferende legate de raportul de evaluare, daunele produse Beneficiarului, ca urmare a evaluării bunurilor obiect al Raporturilor de Evaluare, se vor calcula ca procent de 100% din diferenţa rezultată între valoarea dată respectivului bun de către Evaluatorul în cauză şi valoarea dată aceluiaşi bun de către un evaluator independent autorizat în condiţiile O.G. 24/2011 (denumit în continuare «arbitru»), stabilit de către Beneficiar. Evaluatorul arbitru va exprima o opinie pentru bunul în cauză, în aceleaşi ipoteze şi condiţii limitative şi la aceeaşi dată a evaluării, opinie care va fi luată în considerare la calculul daunelor interese astfel apărute".

Din nou apare ideea prejudiciului şi a modului de acoperire al acestuia, constată domnul Vascu, adăugând că "modalitatea de calcul şi motivele de declanşare ale acesteia nu îi dau niciun drept evaluatorului să îşi susţină cauza": "Aşa cum este formulată, este la discreţia băncii să calculeze şi să solicite daune, având o acoperire de 100% a riscului, care este mutat în sarcina evaluatorului".

Exemplul al treilea: "Evaluatorul se angajează să acorde Băncii la sfârşitul fiecărui an contractual un discount raportat la cifra de afaceri realizate de către Evaluator în cadrul perioadei respective, după cum urmează: În cuntum de 0%, dacă Cifra de afaceri este cuprinsă între 10.000 euro inclusiv şi 20.000 euro exclusiv şi în cuantum de 5%, dacă Cifra de afaceri este mai mare de 20.000 euro".

Prin "cifra de afaceri", părţile înţeleg contravaloarea (inclusiv TVA) a tuturor serviciilor de evaluare prestate de evaluator în cadrul unui an contractual, ne-a precizat Adrian Vascu, fiind de părere că aceasta este o cerinţă "cel puţin ciudată", în condiţiile în care face referire la întreaga cifră de afaceri a evaluatorului, şi nu la evaluările cu banca respectivă".

Exemplul al patrulea: "Evaluatorul înţelege şi este de acord să răspundă nelimitat şi să despăgubească Beneficiarul pentru orice pagube directe sau indirecte, predictibile sau nu, cauzate ca urmare a neîndeplinirii/nerespectării totale sau parţiale sau îndeplinirii defectuoase a oricărora dintre obligaţiile asumate potrivit prezentului contract, inclusiv a acelora referitoare la păstrarea confidenţialităţii, respectarea prevederilor legale referitoare la secretul bancar şi la prelucrarea datelor cu caracter personal, fără să se specifice cine stabileşte prejudiciul".

Această clauză nu menţionează nimic despre cum este calculat prejudiciul şi cine îl stabileşte, arată Adrian Vascu.

Exemplul al cincilea: "În cazul în care evaluatorul va încălca oricare dintre obligaţiile de confidenţialitate asumate în conformitate cu prevederile prezentului angajament de confidenţialitate şi/sau obligaţiile legale/contractuale de prelucrare a datelor cu caracter personal, se obligă să plătească, în termen de 10 zile calendaristice de la solicitarea băncii, o penalitate în cuantum de 500.000 euro, plătibilă în lei la cursul de schimb al BNR din ziua plăţii, penalitatea fiind datorată de evaluator fără că beneficiarul să fi dovedit vreun prejudiciu".

Şeful ANEVAR se arată extrem de deranjat de această clauză, menţionând că este inacceptabilă, fiind "o dovadă de forţă şi chiar lipsă de înţelegere a businessului de evaluare. Domnia sa mai arată că penalitatea impusă de bancă este colosală, respectiv 500.000 de euro, comparativ cu onorariul evaluatorului, de 150 de euro.

Exemplul al şaselea: "La încetarea Contractului, indiferent de motiv, Evaluatorul se obligă să şteargă/distrugă sau să restituie toate informaţiile primite de la bancă pentru derularea Contractului şi să dea o declaraţie semnată de reprezentantul său legal, prin care să recunoască că a şters/distrus sau restituit complet toate informaţiile transmise, indiferent de suportul pe care acestea au fost stocate, că nu mai există nicio posibilitate de refacere a acestora, precum şi faptul că nu au fost păstrate copii".

Evaluatorul trebuie să îşi păstreze pentru orice verificări ulterioare munca sa, opinează domnul Vascu, acesta considerând că nu pot fi şterse toate aceste informaţii.

Opinia Cititorului ( 12 )

  1. Si acestea nu sunt toate. Am putea face referire la clauze privind termenele de evaluare sub termenul minim impus de Standardele de evaluare sau impunerea unor tarife si termene fixe indiferent de locatia bunului, aceasta in conditiile in care ti se impune disponibilitatea de a evalua chiar imobile din judetele vecine.

    1. REDUCI TERMENUL SI PRETUL. DAR... UNII STIU SA FACA ASTA, CU SIGURANTA LA O CALITATE NESATISFACATOARE

    Disponibilitatea de a negocia doar clauzele comerciale din contract si anume tariful si termenul in urmatorul mod: In ceea ce priveste tariful se accepta negocierea de catre evaluator a acestuia doar in sensul scaderii. Iar lista poate continua. Spre exemplu o alta banca incaseaza de la client o suma fixa ca onorariu pentru evaluare iar apoi face concurs de oferta si plateste evaluatorul cu doar o parte din aceasta suma realizand un profit din intermedierea rapoartelor de evaluare. Este legal oare ca bancile sa faca comert cu evaluari???

    1. La aștia nu le mai dai oferte. Că oricum își bat joc de tine... Românii de tip Beta... in piele de lupoaică alfa

    Evaluatorii semneaza aceste acte in deplinatatea facultatilor mintale! Nu ii obliga nimeni! Daca ar lua atitudine si nu ar mai semna nimeni cu aceste banci abuzive, actele s-ar modifica bancile au nevoie de evaluatori, nu evaluatorii de banci. Multumesc

    1. ... sau ambele. Sau poate relația cu cei de la target-uri.

      Pe undeva este ”ușor” să vorbești de ”foame si prostie”, atât timp cât stai într-un birou din București și ai toate ușile deschise la bănci pentru că ești din capitală, ești multinațională, sau ai ”rețea teritorială”. Pe de altă parte, oare cine a adus aici relația cu băncile? Cele 10-15 firme mari care au ”intrare” peste tot, au contractat direct și au plasat apoi lucrările la cei din teritoriu, care în lipsa activității au acceptat condițiile vrând-nevrând. După ce i-au ”tăiat” pe ceilalți au impus tarife, procente de colaborare, restricții șamd. (Câștigul lor este din rulaje) . Și… atunci cei din teritoriu care au semnat, la 100% din 300 lei individual, nu ies mai bine decât cu 50% din 350lei ca și colaborator? Contractele de colaborare cu firma de la București nu aveau și ele restricții/clauze similare pentru ”micul evaluator” de zonă? Desigur cele de mai sus nu diminuează importanța demersului conduceri ANEVAR, absolut necesar. Acțiunea ANEVAR, de a lua atitudine, este salutară și de mult timp cerută din teritoriu. Doar comentariile trebuie să fie echilibrate și obiective. Realitatea …

      Intrebarea este ce face ANEVAR pentru a-si proteja cei 5000 membri pe care ii mai are? Jumatate din piata evaluarii din Ro este cea bancara iar 90% din aceasta se "cincizeciuieste" de catre firmele cu "acoperire nationala" (mai pe intelesul tuturor, srl uri cu 3 secretare care inregistreaza rapoartele de evaluare intocmite de evaluatori independenti din teritoriu si pt care percep intre 30-70% din onorariu). Aceste firme au si contribuit dealtfel la ducerea tarifelor spre derizoriu si este foarte simplu cum. Ele incaseaza 50% fara sa faca nimic asadar orice venit e bun ca doar munca o face cel din teritoriu. El are cheltuieli cu telefoane, carburant, intocmeste raportul si are si responsabilitatea. Sa nu ne ascundem totusi si sa credem ca responsabilitatea e a firmei. Probabil cei care afirma asta nu au vazut un contract de colaborare intre aceste firme si evaluatori. Clauzele "abuzive" impuse de banci evaluatorilor, credeti-ma sunt "pistol cu apa" fata de clauzele impuse de aceste "multinationale". Si atunci nu ne mai miram de ce sunt acceptate tariflele impuse de banci si clauzele abuzive ale acestora de catre evaluatorii independenti.

      Piata evaluarilor 2014 -cca 30 mio eur. Evaluari bancare 50% - 15 mio. Taxa de jmecher 50% - 7.5 mio. Despre asta vorbim aici....7.5 mio/ an iar asta se imparte la 10 - 20 firme. Sa nu ne prefacem ca nu stim

      Se știe, cum să nu se știe, doar că acele firme cosmetizează situația și scot în evidentă doar ceea ce le convine. Oricum se poate vedea cifra de afaceri (extrapolată la volum bancar) raportată la numărul de angajați (să zicem că sunt evaluatori interni). Și băncile (intră în joc și) pun condițiile de rețea pentru simplitate și să... ”discute” cu mai puțini, dar mari.Amicițiile se cunosc. Oricum să se știe că nici ”flămânzii” nu sunt proști... chiar dacă nu votează în rețea.

    Faptul ca bancile agreaza doar anumiti evalutori/ firme, nu reprezinta incalcarea concurentei/ cartel ?

    Consiliul Concurentei ce zice ? Dar ANEVAR ? 

    1. Anevar ar trebui sa faca demersuri pentru ca toti membrii sa aiba acces la aceasta piata

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Apanova
BTPay
Electromagnetica
DIGI
arsc.ro
roovi.ro
Stiri Locale

Curs valutar BNR

29 Noi. 2022
Euro (EUR)Euro4.9184
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.7383
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian4.9890
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.6933
Gram de aur (XAU)Gram de aur267.3958

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Bursele din regiune
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.rowww.dreptonline.rowww.hipo.ro