TradeVille: One United Properties are ţinte ambiţioase

One United Properties a raportat, pentru primul trimestru din 2025, rezultate financiare în scădere faţă de trimestrul întâi din 2024, în timp ce cotaţia acţiunii companiei a atins un nou minim istoric. Totuşi, conducerea îşi menţine ţintele ambiţioase pentru 2025, propunându-şi să livreze un volum de unităţi comparabil cu cel realizat în întregul deceniu anterior, în ciuda unui context geopolitic şi economic incert, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille .

One United Properties este unul din cei mai mari dezvoltatori de proprietăţi rezidenţiale, mixte, comerciale şi de birouri verzi din Bucureşti. Fondată în anul 2007 de către Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, directorii generali ai companiei, One a devenit rapid una dintre cele mai influente companii din ţară, cunoscută pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, construcţiile sale fiind situate în locaţii exclusiviste din Bucureşti şi de pe litoral. One United Properties s-a extins pe piaţa de birouri în 2017 şi pe piaţa comercială în 2022. Compania se concentrează, de asemenea, pe restaurarea monumentelor istorice, cu investiţii de până la 70 de milioane de euro în regenerarea urbană a monumentelor istorice abandonate din Bucureşti.

Acţiunile One United Properties au fost listate la Bursa de Valori Bucureşti în iulie 2021, fiind incluse atât în indici de la BVB, cât şi în indici internaţionali precum FTSE Russell Global All-Cap, care urmăreşte cele mai lichide acţiuni la nivel mondial, şi FTSE EPRA Nareit EMEA Emerging, care monitorizează performanţa companiilor din sectorul imobiliar din pieţele emergente.

Echipa de management este formată din cei doi directori generali, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, cunoscuţi pentru fondarea companiei de investiţii Capital Partners, vândută ulterior către Banca Transilvania, şi care deţin împreună aproximativ 50,2% din companie. Persoanele fizice deţin 26% din acţionariat, iar persoanele juridice - 23,75%.

Preşedintele One este Claudio Cisullo, deţinătorul CC Trust Group AG, care în luna februarie a raportat o deţinere de 5% în cadrul

companiei.

• Tendinţele sectorului imobiliar din România

Evoluţia pieţei imobiliare din România nu a fost uniformă pe tot parcursul lui 2024. În prima jumătate a anului, tranzacţiile au fost mai dinamice, însă în a doua parte, ritmul de creştere a încetinit, în special pe final de an, pe fondul incertitudinilor legate de bugetul pe 2025, măsurile fiscale, dar şi amânarea alegerilor prezidenţiale. Livrările de locuinţe noi au înregistrat în 2024 o scădere de 15% la nivel naţional şi de peste 20% în Bucureşti, în timp ce cererea a crescut cu 7%, conform Colliers. Tot Colliers estimează că în anul 2025 tot mai mulţi români vor prefera închirierea în locul cumpărării unei locuinţe.

În perioada 2023 - 2024, suprafeţele autorizate au scăzut semnificativ, semnalând un declin important al livrărilor de locuinţe în viitorul apropiat. Această tendinţă este resimţită mai puternic la nivelul capitalei, unde, deşi cererea este ridicată, dezvoltările sunt limitate de reglementările stricte, disponibilitatea redusă a terenurilor, dar şi de creşterea costurilor de construcţie.

La nivel naţional, în 2024 au fost înregistrate aproximativ 170.000 de tranzacţii pentru apartamente, atât noi, cât şi vechi. Conform Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în 2024 s-au vândut, la nivel naţional, 643.334 de imobile, cu aproape 8.500 mai mult decât în 2023, 18% dintre acestea fiind localizate în Bucureşti.

În ceea ce priveşte construcţia clădirilor rezidenţiale, conform INS s-a înregistrat o încetinire cu aproximativ 22%, pe fondul accesului dificil la finanţare. În a doua parte a anului 2024, Banca Naţională a României (BNR) a redus rata dobânzii de politică monetară până la 6,5%, însă indicele IRCC a rămas ridicat (6%), prin prisma modului în care este calculat, cu decalaj faţă de evoluţiile pieţei. În şedinţa din aprilie 2025, BNR a menţinut dobânda la nivelul de 6,5%, pe fondul riscurilor inflaţioniste persistente şi al incertitudinilor legate de perspectiva activităţii economice, orientarea politicii fiscale şi contextul extern.

În ceea ce priveşte 2025, conform Bucharest Real Estate Club (BREC), imaginea României în rândul investitorilor internaţionali va fi principala provocare a anului, dat fiind contextul politic care poate afecta şi piaţa imobiliară din România. Stabilitatea politică şi predictibilitatea legislativă sunt factori esenţiali pentru încrederea investitorilor. Pe de altă parte, aderarea deplină a României la spaţiul Schengen poate influenţa în mod pozitiv sectorul de real estate, prin facilitarea comerţului şi transformarea României într-un hub în regiune.

• Noutăţi legislative importante pentru sectorul imobiliar

Prima parte a anului 2025 a venit cu noutăţi legislative importante pentru sectorul imobiliar din România. În data de 9 aprilie, Curtea Constituţională a României a emis o decizie prin care a declarat neconstituţională o decizie din 2015, care permitea anularea autorizaţiilor de construire aflate în litigiu, în cazul în care Planul Urbanistic Zonal (PUZ) aferent era anulat. În urma acestei decizii, regula iniţială este restabilită: odată emisă legal, o autorizaţie de construire rămâne valabilă chiar dacă PUZ-ul pe baza căruia a fost emisă este ulterior anulat. Prin urmare, anularea PUZ-ului nu afectează autorizaţiile existente, indiferent dacă acestea sunt contestate în instanţă.

În data de 30 aprilie, Guvernul a adoptat o reformă legislativă menită să eficientizeze şi să accelereze procesul de autorizare în domeniul construcţiilor şi al dezvoltării urbane. Noul cadru legal introduce principiul aprobării tacite: în cazul în care o autoritate nu emite un aviz sau nu răspunde în termenul legal, se consideră că avizul a fost acordat automat. În cazul autorizaţiilor de construire, durata procesului este estimată să scadă până la patru luni, sau maximum şase luni şi jumătate în cazurile mai complexe.

• One United Properties: cifră de afaceri în scădere

One United Properties a înregistrat, în primul trimestru al anului 2025, o cifră de afaceri de 352 de milioane de lei, în scădere cu 16% faţă de trimestrul întâi din 2024, pe fondul absenţei clasificării unor proprietăţi de investiţii. Venitul net din proprietăţi rezidenţiale s-a ridicat la 111 milioane de lei, în scădere cu 5%, din cauza ponderii mai mari a unităţilor în construcţie, care au marje mai mici.

În primele trei luni din 2025, One a vândut şi pre-vândut 146 de apartamente şi unităţi comerciale, pentru o valoare totală de 45,1 milioane de euro. La data de 31 martie 2025, 77% din apartamentele disponibile erau deja vândute, dezvoltarea One Lake District fiind în continuare cel mai căutat proiect pentru al şaptelea trimestru consecutiv. Veniturile nete din chirii au avansat cu 3% în ritm anual, până la 39,5 milioane de lei. Grupul One a închiriat şi pre-închiriat o suprafaţă de 16.520 mp de spaţii de birouri şi comerciale în perioada de raportare, dintre care 3.820 mp reprezintă contracte noi, iar 12.700 mp reprezintă prelungiri ale contractelor existente.

Poziţia de numerar a crescut cu 14%, la 491 de milioane de lei, impulsionată de vânzări şi pre-vânzări solide. Profitul net a fost de 96 de milioane de lei, în scădere cu 39% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, notează TradeVille.

Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties, spune: "Primul trimestru al anului 2025 a fost marcat de un context intern complex, cu incertitudini politice şi o prudenţă accentuată la nivelul pieţei. Chiar şi în aceste condiţii, am încheiat precontracte importante pentru vânzările rezidenţiale şi am continuat să gestionăm cu rigurozitate costurile şi termenele de livrare. Deşi cifra de afaceri este în scădere faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, performanţa înregistrată este pe deplin aliniată cu bugetul şi aşteptările noastre".

• Perspective: 2025, cel mai ambiţios an de livrări din istoria One

În 2025, One United Properties estimează livrarea a 2.300 de unităţi, făcând din acesta cel mai ambiţios an de livrări din istoria companiei.

În cadrul AGA, acţionarii au aprobat distribuirea celei de-a doua tranşe de dividende aferente anului 2024 (prima tranşă fiind plătită în octombrie 2024). Dividendul brut, în valoare de 0,36 lei/acţiune, va fi plătit la data de 29 mai 2025. De asemenea, Consiliul de Administraţie, în AGA din 9 octombrie 2025, va înainta o propunere privind distribuirea unui dividend intermediar similar cu dividendul aprobat de acţionari în AGA din 29 aprilie 2025, respectiv 0,36 lei/acţiune.

Conform bugetului aprobat în cadrul Adunării Generale a Acţionarilor din 29 aprilie, pentru anul 2025, conducerea vizează o cifră de afaceri de 1,55 miliarde de lei (+8%) şi un profit net de 393,5 milioane de lei (+6%). Sumele care urmează să fie încasate în cadrul contractelor semnate cu clienţii până la data de 31 martie 2025 însumează 349,3 milioane de euro în numerar suplimentar până în 2027 (113,9 milioane de euro în 2025, 200,7 milioane de euro în 2026 şi 34,7 milioane de euro în 2027).

La data de 29 martie 2025, grupul a semnat achiziţia unui teren de 21 de hectare pentru dezvoltarea One City District, pentru o valoare de 21 milioane de euro. Achiziţia marchează intrarea strategică a One pe segmentul locuinţelor premium accesibile. One City District va cuprinde aproximativ 3.000 de unităţi rezidenţiale, adresate segmentului mediu-superior al pieţei rezidenţiale din Bucureşti.

Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties, afirmă: "Anul 2025 se conturează drept cel mai ambiţios din istoria companiei noastre. În ciuda încetinirii generale a economiei, cererea pentru produsele noastre rămâne solidă, iar majoritatea dezvoltărilor rezidenţiale şi comerciale aflate în construcţie sunt deja contractate, ceea ce ne oferă o vizibilitate ridicată şi încredere în respectarea planurilor de livrare".

• Acţiunea ONE, în cea mai severă scădere din sectorul imobiliar de la BVB

Acţiunile One United Properties (ONE) au înregistrat o scădere de 49% în ultimul an, faţă de o depreciere de 4,5% a indicelui de referinţă al bursei locale, BET. Scăderea ONE este cea mai severă din sectorul imobiliar de la BVB, acţiunile Impact Developer & Contractor (IMP) înregistrând un declin de 26,5%, iar cele ale Meta Estate Trust (MET) au consemnat o creştere de 2,71%. Scăderile din ultimul an au venit pe fondul unui context nefavorabil pentru acest sector, după scandalul Nordis, dar şi ca urmare a incertitudinii generate de alegerile prezidenţiale, măsurile fiscale, şi retrogradarea ratingului de ţară al României la finalul anului 2024. După o creştere de 13% pe parcursul anului 2023 şi o evoluţie laterală în primul trimestru din 2024, în luna aprilie, ulterior desfăşurării procedurii de vânzare accelerată, preţul acţiunilor ONE a scăzut sub mediile mobile simple de 50 de zile, respectiv de 200 de zile, intrând pe un trend puternic descendent. Evoluţia a fost influenţată şi de rezultatele financiare în scădere raportate de companie pentru primul semestru din 2024.

În perioada decembrie 2024 - martie 2025, preţul ONE a înregistrat o evoluţie laterală în intervalul 19 - 22 lei, nivelul de suport fiind străpuns în şedinţa din 17 martie. În prezent, acţiunile se tranzacţionează la 17,20 lei, cu 45% sub preţul de la listare (2021) şi cu 59% sub preţul maxim istoric (41,80 lei) din ianuarie 2022. În perioada următoare, zona de 17 lei este un suport important, în timp ce rezistenţa o regăsim la 19 lei. Deşi preţul acţiunii a atins noi minime, indicatorul RSI indică o divergenţă pozitivă în ultimele două luni, astfel că este posbil să asistăm la o revenire pe termen scurt a cotaţiei ONE până în zona de rezistenţă de la 19 lei, unde se regăseşte şi media mobilă de 50 de zile.

• Oportunităţi şi riscuri ale investiţiei în One United Properties

Oportunităţi

Evaluare: Acţiunile ONE se tranzacţionează la un PER de 5,9, sub PER al companiilor din sector de la BVB (MET- PER de 6,5, IMP - PER de 7), dar şi sub media de 19 a PER înregistrată de companiile de profil din Europa.

Sustenabilitate: Toate clădirile ONE deţin certificări superioare de sustenabilitate, eficienţă energetică şi wellness.

Piaţă subevaluată: Dintr-o perspectiva europeană, preţurile locuinţelor din România nu au avansat la fel de rapid ca în alte ţări din regiune, analiştii considerând că mai există potenţial de creştere.

Legislaţia REIT: One United Properties ar putea beneficia de proiectul legislativ pentru reglementarea structurilor de investiţii tip REIT, deoarece companiile REIT ar putea fi interesate să achiziţioneze dezvoltările companiei, apreciate pentru poziţia lor strategică pe piaţa de închirieri.

Dezvoltarea infrastructurii: Progresele în infrastructură, precum 1.200 km de autostrăzi finalizate, 623 km în construcţie şi 730 km în faza de licitaţie, pot influenţa în mod pozitiv extinderea şi dezvoltarea proiectelor de real estate la nivel naţional.

Riscuri

Instabilitatea politică, fiscală şi urbanistică: Contextul incert generat de alegerile prezidenţiale din România a dus la devalorizarea monedei naţionale şi ar putea aduce schimbări fiscale importante, precum şi ajustarea aparatului bugetar. Aceste modificări ar putea impacta economia României şi, implicit, piaţa imobiliară şi companiile care activează în acest sector.

Litigii: Există mai multe procese în care entităţile grupului sunt implicate, care, în cazul unui rezultat negativ, pot afecta operaţiunile acestuia (dar fără un impact semnificativ, conform estimărilor companiei).

Politica monetară: Menţinerea unor dobânzi ridicate prin politica monetară poate continua să încetinească creşterea valorii proprietăţilor.

Imaginea negativă a sectorului: Există o percepţie negativă generală asupra sectorului, promovată inclusiv de administraţiile locale prin termeni precum "mafia imobiliară". Acest lucru contribuie la obţinerea de aprobări şi avize cu întârziere, impactând evoluţia companiilor din sector. Totuşi, reglementările din prima parte a anului aduc un plus de certitudine juridică în sectorul imobiliar şi contribuie la restabilirea încrederii investitorilor în acest sector.