EDITIE SPECIALA "REDACTOR-SEF PENTRU O ZI": S.R. STANESCU / DUPĂ O EVOLUŢIE OSCILANTĂ ÎN ULTIMII ANI Piaţa noastră imobiliară revine la tendinţele dinaintea crizei

EMILIA OLESCU
Ziarul BURSA #Companii #Imobiliare / 19 septembrie 2016

Piaţa noastră imobiliară revine la tendinţele dinaintea crizei

Întrebare: "Cum a evoluat piaţa imobiliară? Care sunt valorile absolute şi ce procente reprezintă acestea, de creştere sau de scădere, comparativ cu anii anteriori?"

Ţara noastră continuă să atragă investitori imobiliari, pe fondul indicatorilor macroeconomici stabili şi cu perspective de îmbunătăţire şi în condiţiile unor randamente mai atractive faţă de alte pieţe din regiune, anunţă specialiştii din cadrul JLL.

Aceştia menţionează că interesul pentru piaţa noastră imobiliară este crescut, în acest an, fiind prezenţi investitori noi, atraşi de randamentele atractive pe care le pot obţine comparativ cu alte pieţe din regiune, precum Polonia, Cehia sau Ungaria.

Reprezentanţii DTZ Echinox notează că, în contextul fundamentelor macroeconomice favorabile de care se bucură România în prezent, există investitori noi care analizează piaţa noastră şi mulţi chiar înaintează oferte de achiziţie. Din păcate, încă există diferenţe privind aşteptările de preţ între vânzători şi cumpărători. Ca urmare a faptului că România oferă randamente mai ridicate decât ţările din regiune, mare parte din investitorii atraşi au un caracter oportunist care percep România ca un mediu ivestiţional cu un grad de risc încă ridicat.

Piaţa a devenit din ce în de mai dinamică în ultimii ani, după ce în anii precedenţi, singurii investitori activi erau Nepi şi Globalworth. În prezent, analizează piaţa şi fac oferte un număr mult mai mare de investitori, dintre care o parte au fost prezenţi în România şi înainte de criză. Ţara naostră oferă în continuare randmente mai ridicate comparativ cu pieţele din regiune, care atrag cei mai mulţi investitori (Cehia şi Polonia). Accesul la finanţare este mai dificil şi costurile pentru finanţare sunt mai ridicate, ceea ce reduce din atractivitatea randamentelor. Trendul general al yieldurilor este de uşoară compresie, însă evoluţia de la începutul anului până acum a fost oareacum liniară.

Volumul investiţiilor imobiliare în prima jumătate a acestui an a ajuns la 359 de milioane de euro, unul din cele mai ridicate niveluri în ultimii şase ani, potrivit celui mai recent raport CBRE România privind investiţiile imobiliare, trimis redacţiei.

Comparativ cu prima jumătate a anului trecut, când au fost investiţi 107 milioane de euro, volumul investiţional din primul semestru al acestui an este de peste trei ori mai mare.

Proprietăţile din retail şi din sectorul birouri au fost cele mai tranzacţionate în primul semestru al lui 2016, cu o pondere de 88% din totalul investiţiilor, mai relevă raportul CBRE, care punctează şi că investiţiile străine continuă să fie predominante pe piaţa de real estate din România, ponderea capitalului autohton fiind de doar 1% din totalul investiţiilor.

Cele mai mari cinci tranzacţii înregistrate în prima jumătate a lui 2016 reprezintă peste 80% din volumul investiţional total. Raportul CBRE precizează şi că în acest an s-a înregistrat una din cele mai mari tranzacţii în afara Bucureştiului - achiziţia Sibiu Shopping Center din iunie, în valoare de 100 de milioane de euro.

Piaţa rezidenţială din ţara noastră rămâne subdezvoltată anul acesta, iar investitorii vor continua să achiziţioneze terenuri pentru dezvoltări pe termen lung, arată specialiştii DTZ Echinox.

BNR: "Piaţa imobiliară a revenit la nivelul de dinaintea crizei financiare"

Preţurile bunurilor imobiliare rezidenţiale au reintrat, începând cu anul 2015, pe o pantă ascendentă, dar acestea nu au o dinamică îngrijorătoare şi nu indică presiuni asupra stabilităţii financiare, consideră specialiştii Băncii Naţionale a României (BNR), potrivit ultimului Raport de Stabilitate Financiară.

Documentul precizează: "BNR monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, trei dintre obiectivele sale intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) evitarea acumulării rapide de vulnerabilităţi ca urmare a îndatorării excesive, (ii) reducerea concentrării semnificative, directe şi indirecte, a expunerilor aflate în legătură cu piaţa imobiliară şi (iii) asigurarea unei alocări eficiente a creditării în economie, prin monitorizarea sustenabilităţii intermedierii financiare".

Monitorizarea reluării ciclului de creştere a preţurilor imobiliare este importantă, în special dacă această evoluţie este însoţită şi de un ciclu al creditării puternic ascendent, existând evidenţe referitoare la o puternică sincronizare între cele două, apreciază Banca Centrală. Aceasta menţionează că piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale, care indică existenţa unei cereri potenţiale importante din partea populaţiei pentru achiziţia de locuinţe.

Oferta de locuinţe are un grad ridicat de inelasticitate, iar sectoarele construcţii şi imobiliar sunt vulnerabile la ajustări ale ciclului de afaceri şi ale finanţării externe, potrivit Băncii Naţionale, care arată că accesul populaţiei la creditare pentru achiziţia unei locuinţe s-a îmbunătăţit semnificativ în perioada 2004-2015: "Este o evoluţie favorabilă din punct de vedere social, dar din perspectiva stabilităţii financiare monitorizăm atent dinamica riscului de rata dobânzii şi a riscului de credit. Creditele ipotecare sau pentru alte investiţii imobiliare prezintă o senzitivitate mai pronunţată a gradului de îndatorare la schimbări în rata dobânzii, materializarea unor fluctuaţii ale costului de finanţare pe parcursul duratei de viaţă a acestor credite având o probabilitate ridicată. Din perspectiva riscului de credit, împrumutul imobiliar poate genera presiuni în special pe canalul expunerilor faţă de debitorii aflaţi în categorii de venit cu vulnerabilitate pronunţată".

Raportul citat subliniază că volatilitatea relativ importantă a pieţei imobiliare comerciale poate genera riscuri suplimentare, ceea ce ridică problema calificării adecvate a personalului bancar implicat în activitatea de creditare imobiliară comercială, astfel încât riscurile să fie evaluate corespunzător. "Monitorizarea riscurilor dinspre piaţa imobiliară reprezintă o componentă importantă a strategiei politicii macroprudenţiale a BNR. Evidenţele empirice au arătat că multe dintre crizele financiare au fost precedate de evoluţii nesustenabile ale preţurilor bunurilor imobiliare. Caracteristicile structurale ale pieţelor imobiliare pot acţiona ca potenţiali amplificatori ai crizelor financiare, corecţiile semnificative ale preţurilor bunurilor imobiliare având un impact important asupra activelor populaţiei şi companiilor nefinanciare, cu efecte semnificative asupra economiei reale (scăderea consumului şi investiţiilor) şi asupra sectorului financiar (creşterea riscului de credit)", arată BNR, adăugând că monitorizează atent riscurile asupra stabilităţii financiare generate de evoluţia pieţei imobiliare, "trei dintre obiectivele intermediare macroprudenţiale fiind în strânsă legătură cu această piaţă: (i) dimensiunea ciclică, prin obiectivul privind reducerea şi prevenirea creşterii excesive a creditării şi a îndatorării, (ii) dimensiunea structurală, prin obiectivul privind limitarea concentrării expunerilor directe şi indirecte şi (iii) reluarea sustenabilă a creditării, prin obiectivul privind sustenabilitatea intermedierii financiare".

Piaţa imobiliară a revenit la nivelul de dinaintea crizei financiare internaţionale, îmbunătăţirea condiţiilor macroeconomice şi a celor de finanţare fiind principalii factori determinanţi.

Raportul BNR menţionează că, la noi, creşterea nu a depăşit nivelul de alertă stabilit de către Comisia Europeană pentru identificarea dezechilibrelor macroeconomice. Reluarea tendinţei ascendente a preţurilor imobiliare nu mai este concentrată în zonele metropolitane. "În România, creşterea preţurilor bunurilor imobiliare rezidenţiale este generalizată, dar asimetrică la nivelul ţării, astfel creşterea înregistrată în capitală este mai redusă comparativ cu restul ţării", conform sursei citate.

Începând cu anul 2013, intenţia populaţiei de a cumpăra o locuinţă a revenit pe o tendinţă ascendentă, similar dinamicii înregistrate la nivel european, fiind susţinută şi de aşteptările privind situaţia financiară viitoare. Piaţa imobiliară rezidenţială prezintă o serie de caracteristici structurale care indică existenţa unei cereri potenţiale importante pentru achiziţia de locuinţe.

Revenirea pieţei imobiliare s-a reflectat şi în dinamica ofertei de locuinţe, atât producţia, cât şi investiţiile imobiliare înregistrând ritmuri importante de creştere începând cu anul 2014. Numărul autorizaţiilor de construcţie continuă să fie la un nivel redus. Sectoarele construcţii şi imobiliar sunt puternic prociclice, acestea înregistrând ajustări importante ale activităţii economice pe parcursul ultimului ciclu economic.

Valoarea adăugată brută aferentă sectorului construcţiilor s-a redus de la aproximativ 11% în perioada 2008-2009, la 8% în 2014. Gradul redus de tehnologizare şi durata mare de realizare a locuinţelor creează premisele unui grad ridicat de inelasticitate a ofertei de locuinţe şi determină o vulnerabilitate importantă pentru companiile din acest sector, arată sursa citată, menţionând că, la aceasta, se adaugă şi dependenţa semnificativă de finanţare de la nerezidenţi (11 miliarde euro, respectiv 31% din totalul finanţării externe atrase de sectorul companiilor nefinanciare, în septembrie 2015), mai mult de jumătate din aceasta fiind pe termen scurt.

Peste 50 de branduri noi de retail au intrat în ţara noastră, din 2014

Piaţa de retail din România este extrem de animată, atât pe segmentul livrărilor de spaţii noi, cât şi din punct de vedere al cererii, sunt de părere reprezentanţii DTZ Echinox. Aceştia afirmă că, în prima jumătate a anului în curs, vânzările retailerilor au urmat trendul ascendent de anul trecut, înregistrând, în medie, o creştere de 15%, cu diferenţe semnificativ mai mari pentru retailerii de fashion.

În zona de retail, dezvoltatorii au anunţat livrarea a aproape 190.000 de metri pătraţi pentru a doua jumătate a anului, din care 30% reprezintă extensii şi modernizări de proiecte existente, conform domnului Andrei Drosu.

Două mari proiecte de retail au fost finalizate în prima jumătate a anului, ambele ţintind oraşe mari, dar cu stoc redus de spaţii comerciale moderne. NEPI a deschis Shopping City Timişoara, de 57.000 metri pătraţi, iar SIF Oltenia a terminat renovarea Mercur Craiova, de 20.000 de metri pătraţi, ne-a mai spus reprezentantul JLL.

În aceeaşi perioadă, Anchor Grup a finalizat modernizarea celor două malluri pe care le deţine în Capitală - Bucureşti Mall şi Plaza România.

Peste 50 de branduri noi de retail au intrat în România din 2014, iar printre cei care au deschis magazine în acest an se numără COS, Fossil, Chopard şi Cerruti 1881. În plus, alte nume noi, precum Lynne, Forever 21 şi Lanidor au anunţat extinderea în România. Pe lângă brandurile de modă şi lanţurile de supermarketuri şi hipermarketuri au continuat să se extindă agresiv, încurajaţi de creşterea record a consumului, potrivit JLL.

Pentru întregul an este aşteptată livrarea unor centre comerciale noi, precum şi extinderi ale unor proiecte existente, suprafaţa ce urmează să fie livrată depăşind 230.000 de metri pătraţi, nivel în creştere cu aproximativ 30% faţă de livrările din 2015, ne-au precizat reprezentanţii DTZ.

Chiriile în cele mai bune centre comerciale au crescut marginal, în ultima jumătate de an, la 65-75 de euro/mp/lună.

Piaţa a atins un maxim istoric al livrărilor în anul 2008, când au fost finalizate proiecte totalizând 600.000 de metri pătraţi, o cincime din întregul stoc actual.

În următorii ani, din ce în ce mai puţine proiecte au fost finalizate, astfel că în 2014 a fost atins pragul de jos al pieţei, cu 72.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi.

Cererea pentru spaţii de birouri - mai mare cu 33%, în primul semestru

Cererea de spaţii de birouri a totalizat peste 230.000 de metri pătraţi, în crestere cu aproape 33%, în prima jumătate a anului în curs comparativ cu aceeaşi perioadă a lui 2015, potrivit domnului Andrei Drosu, consultant în cadrul departamentului de Research de la JLL. Capitala rămâne destinaţia preferată pentru companii, cumulând mai mult de 80% din cererea totală, respectiv 190.000 de metri pătraţi.

În primul semestru, au fost livraţi aproximativ 170.000 metri pătraţi, în principalele oraşe din ţară, inclusiv Bucureşti. Comparativ cu acelaşi interval al anului trecut, oferta este semnificativ mai mare, în principal datorită creşterii exponenţiale a livrărilor din Bucureşti (de 2,5 ori).

În ultimii trei ani, nivelul chiriei s-a menţinut constant, maximul de 18,5 euro/mp/lună fiind atins în Bucureşti.

În zonele centrale, chiriile pentru spaţii de birouri de clasă A se încadrează între 15 şi 17 euro/mp/lună, în zonele semicentrale, între 12 şi 15 euro/mp/lună şi în zonele periferice - între 8 şi 11 euro/mp/lună, după cum ne-au spus reprezentanţii DTZ Echinox.

Aceştia susţin că, în primul semestru al acestui an, aproximativ 64.000 mp de birouri au fost tranzacţionaţi, iar pentru întreg anul 2016 cererea de spaţii moderne de birouri localizate în Cluj, Timişoara, Iaşi şi Braşov este prognozată să atingă o valoare record.

La finalul primului semestru al acestui an, rata de neocupare pentru spaţiile de birouri moderne din principalele oraşe regionale era mai mică de 2% în Timisoara, 4% în Cluj Napoca, 5% în Iasi şi 6% în Brasov, conform DTZ.

Piaţa de birouri a atins un vârf în anul 2009, din punct de vedere al livrărilor (circa 370.000 mp). După acest an, activitatea de dezvoltare a încetinit, atingând un minim în 2012 (47.000 mp). Începând cu 2013, dezvoltatorii au reluat investiţiile, însă cu precauţie. Datorită cererii record din 2013 şi 2014, dar şi a timpului de execuţie a unui proiect care se întinde pe o perioadă de circa doi ani, în condiţiile în care în 2015 şi 2016 au fost începute multe clădiri de birouri, până la finele anului 2017 am putea vedea un nou record de livrări, ne-a spus domnul Drosu, de la JLL.

Cea mai mare parte a spaţiilor industriale noi a fost livrată în Bucureşti

Piaţa imobiliară din sectorul industrial este foarte efervescentă, fiind caracterizată printr-o cerere consolidată, reală, atât în Bucureşti cât şi în marile oraşe, spun specialiştii de la DTZ Echinox, apreciind: "Există un interes crescut al companiilor pentru a se extinde cu depozitele sau unităţile de producţie, sau de a intra pe piaţă. Deşi marii jucători sunt într-un numar relativ limitat, reuşesc să răspundă diverselor cerinţe şi să deschidă noi zone de logistică/producţie. Vorbim aici de marii jucători CTP, P3, WDP, Logicor, VGP şi Panattoni.

Stocul total de spaţii industriale şi de logistică a ajuns, în acest an, la nivelul de 2,3 milioane de metri pătraţi, din care 155.000 metri pătraţi - livraţi în prima jumătate din 2016, suprafaţă comparabilă cu oferta nouă din întreg anul trecut.

Cea mai mare parte a spaţiilor noi a fost livrată în Bucureşti (75%), alte zone de interes fiind Ploieşti, Râmnicu-Vâlcea şi Sibiu.

Cererea a venit în special din partea companiilor din retail (53%) şi logistică (24%). În total, la nivel de ţară, suprafaţa de spaţii logistice şi industriale închiriată în primul semestru a fost de peste 230.000 metri pătraţi, dublu faţă de perioada similară a anului trecut. Şi din acest punct de vedere, Bucureştiul domină piaţa, generând 75% din cererea totală.

Pe fondul unui echilibru dintre cerere şi ofertă, chiriile au rămas constante în ultimii patru ani, cele mai bune spaţii fiind închiriate cu aproximativ 4 euro/mp/lună.

Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din afara Capitalei a ajuns la 1,3 milioane de metri pătraţi, depăşindu-l pe cel din Bucureşti cu 30%, în primul semestru din acest an, potrivit DTZ Echinox.

"La finalul S1 2016, stocul modern de spaţii industriale şi logistice din afara Capitalei a ajuns la 1,3 milioane de metri pătraţi, depăşind stocul din Bucureşti cu 30%. Regiunea cu cel mai mare stoc din afara Capitalei este zona de vest - 35%, urmată de sud (30%) şi nord-vest (18%). Oraşele cel mai bine reprezentate din punct de vedere al dezvoltărilor realizate sunt Timişoara (300.000 mp) şi Ploieşti (peste 250.000 mp), ambele cumulând aproximativ 50% din stocul naţional (excluzând Bucureşti). În ultimii doi ani şi jumătate, volumul spaţiilor tranzacţionate în afara Capitalei a fost de aproximativ 400.000 mp", arată DTZ Echinox.

Rodica Târcavu, senior broker Industrial Agency DTZ Echinox, a declarat: "Există o efervescenţă a sectorului industrial - manifestată din perspectiva producătorilor, a retailerilor şi logisticienilor în căutare activă de spaţii. Acest optimism pentru piaţa din România vine ca răspuns la climatul economic pozitiv, forţa de muncă disponibilă şi calificată, precum şi la încrederea în dezvoltarea viitoare a ţării. În paralel, dezvoltatorii s-au remarcat printr-un interes crescut pentru achiziţii de terenuri în Bucureşti şi în celelalte oraşe, pentru a răspunde acestei cereri dinamice şi diversificate, având deschidere chiar şi proiecte speculative".

Piaţa s-a dezvoltat puternic în perioada 2005-2008, dar odată cu venirea crizei, activitatea a îngheţat. Începând cu 2014, dezvoltatorii au reluat investiţiile, însă noile proiecte au fost construite în principal în baza unor contracte de preînchiriere, nu speculativ.

Opinia Cititorului ( 3 )

  1. Criza o creaza imobilul cand vanzatorul cere cat nu plate.

    1. WTF?

      " "Monitorizarea ...." "

      Am sintetizat pt tine in mod special ca nu te duce tartacuta.

      Citeste articolul sau macar fraza! 

Cotaţii Internaţionale

vezi aici mai multe cotaţii

Bursa Construcţiilor

www.constructiibursa.ro

Comanda carte
rpia.ro
danescu.ro
arsc.ro
Stiri Locale

Curs valutar BNR

07 Oct. 2024
Euro (EUR)Euro4.9770
Dolar SUA (USD)Dolar SUA4.5425
Franc elveţian (CHF)Franc elveţian5.2961
Liră sterlină (GBP)Liră sterlină5.9374
Gram de aur (XAU)Gram de aur387.6905

convertor valutar

»=
?

mai multe cotaţii valutare

Cotaţii Emitenţi BVB
Cotaţii fonduri mutuale
Teatrul Național I. L. Caragiale Bucuresti
citiesoftomorrow.ro
energyexpo.ro
cnipmmr.ro
rommedica.ro
prow.ro
aiiro.ro
Studiul 'Imperiul Roman subjugă Împărăţia lui Dumnezeu'
The study 'The Roman Empire subjugates the Kingdom of God'
BURSA
BURSA
Împărăţia lui Dumnezeu pe Pământ
The Kingdom of God on Earth
Carte - Golden calf - the meaning of interest rate
Carte - The crisis solution terminus a quo
www.agerpres.ro
www.dreptonline.ro
www.hipo.ro

adb